NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3066/95/2014 6 Rodinný dům - bez nebytových prostor Adresa nemovitosti: Oulehla 627 / 627, 664 07 Pozořice Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Pozořice, k.ú. Pozořice, kód k.ú. 726907, LV 917 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: 826, 827 Vlastník stavby: Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 66407 Pozořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 66407 Pozořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 6163/13, obj. ze dne 1.7.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 6163/13, obj. ze dne 1.7.2014 Datum místního šetření: 18.7.2014 Datum zpracování : 12.8.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 2008-2014 Rekonstrukce: dílčí rozvody vody, zemního plynu, kanalizace SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 2 227 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1 81 / 0 0 1 359 363 84 100,00 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Pozořice, která se nachází v bývalém okrese Brno - venkov, v Jihomoravském kraji. Obec se nachází 15 km východně od Brna, 8 km severovýchodně od Šlapanic. Obec má 2 227 obyvatel. V Pozořicích je úřad městyse, mateřská škola, základní škola vyššího stupně, pošta, sportovní hřiště. V obci mají ordinaci dva praktičtí lékaři a dva zubní lékaři. V obci je policie a dům s pečovatelskou službou. V Pozořicích je proveden rozvod vodovodu a plynovodu. Oceňovaný rodinný dům se nachází v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Dopravní spojení autobusové. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 627, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a cementového potěru. Vytápění lokální na zemní plyn. - 2 -
Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení vana a záchod splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné hladké, bez zateplení. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden byt s úplným příslušenstvím, který je v částečné rekonstrukci. V 1.P.P. se nachází nízký sklep. V 1.N.P. se nachází předsíň, dětský pokoj, pokoj, kuchyň, WC, koupelna, zadní chodba a pokoj. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření dcery p. Šubrtové byl dán rodinný dům do užívání v roce 1890. V domě je prováděná částečná rekonstrukce. Jsou provedeny nové rozvody vody a kanalizace v plastu, byla provedena plynofikace rodinného domu s úpravou lokálního plynového topení. Příslušenstvím stavby je vedlejší stavba - zděná kůlna. Dále venkovní úpravy - oplocení a přípojky vody, elektro NN, zemního plynu a kanalizace. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. 2008 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 917 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0643 Brno-venkov Obec: 583677 Pozořice Katastrální území: 726907 Pozořice Ulice: Oulehla č.o.: 627 Vlastníci Podíl FO RČ: 706022/3819 Libuše Šubrtová Oulehla 627, 66407 Pozořice 1 / 1 Stavby je součástí část obce Pozořice Rodinný dům č.p. 627 na pozemku p.č. 826 Pozemky 826 Pozemková parcela Parcela KN 282 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 827 Pozemková parcela Parcela KN 1 077 m 2 zahrada - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 10,07 m 2 2,58 m 2 1.N.P. 83,56 m 2 75,55 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 10,07*1,76 = 17,72 m 3 1.N.P. 83,56*2,97 = 248,17 m 3 krov 7,52*7,35*3,50/2 = 96,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 362,62 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm Dřevěné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný Z pálených tašek pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky Chybí běžné keramické obklady V 1.P.P. železobetonové hladké plné dveře Dřevěná dvojitá Prkenná podlaha keramická dlažba Lokální topení na zemní plyn světelná, třífázová Chybí Plastové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač zemní plyn plastové potrubí Chybí Vana Splachovací kombi chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 84 Obestavěný prostor [m 3 ] 362,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 523 014 Stáří roků 124 Další životnost roků 26 Opotřebení % 82,67 Věcná hodnota (VH) Kč 263 984 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní, pultová 826 70,00 m3 1 250 Kč/m3 87 500 Kč 85 % 13 125 Kč - 4 -
střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem 13 125 Kč OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 826 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282 m 2 a parc. č. 827 zahrada o výměře 1077 m 2 z LV č. 917 v Pozořicích, k. ú. Pozořice. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Libuše Šubrtová, Oulehla 627, 664 07 Pozořice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 917 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Pozořice 1 400 1 400 000 1 000,00 0,70 700,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Pozořice 1 457 1 457 000 1 000,00 0,70 700,00 Rovinatý stavební pozemek, inž sítě v dosahu pozemku, samostatný zpevněný příjezd. Pozořice 1 000 888 000 888,00 0,70 621,60 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Pozořice 1 500 1 500 000 1 000,00 0,70 700,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Viničné Šumice 3 043 3 228 623 1 061,00 0,80 742,70 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 693,27 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 826 282 693 1 / 1 195 426 zahrada 827 1 077 346 1 / 1 372 642 Celková výměra pozemků: 1 359 Hodnota pozemků celkem: 568 068 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, - 5 -
sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 627 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Pozořicích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. a 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. sklep 5,16 m 2 0,50 2,58m 2 1.P.P. - celkem 5,16 m 2 2,58 m 2 1.N.P. vstupní předsíň 4,53 m 2 1,00 4,53m 2 dětský pokoj 16,24 m 2 1,00 16,24m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00m 2 kuchyň 8,27 m 2 1,00 8,27m 2 koupelna 6,58 m 2 1,00 6,58m 2 zadní chodba 18,01 m 2 1,00 18,01m 2 pokoj 8,46 m 2 1,00 8,46m 2 WC 1,45 m 2 1,00 1,45m 2 1.N.P. - celkem 75,55 m 2 75,55 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ponětovice 200,00 302 2+1, 2+1, 4+1 1 590 000 7 950 0,750 5 963 Jedná se o řadový rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Mokrá - Horákov 307,00 560 3+1,1+1 2 000 000 6 515 0,750 4 886 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Blažovice 350,00 425 4+1 1 990 000 5 686 0,750 4 265 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na elektřinu. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 6 -
Tvarožná 300,00 320 2x2+1 2 350 000 7 833 0,750 5 875 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Podolí 59,00 85 2+1 499 000 8 458 0,750 6 344 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Pozořice 660,00 1 100 5+1 4 200 000 6 364 0,750 4 773 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace, zemního plynu a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 627 v Pozořicích, k. ú. Pozořice s příslušenstvím a pozemky z LV č. 917 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 265 Kč/m 2 do 6 344 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 627 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 800 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita se zástavbou rodinných domů - Příslušenství rodinného domu zděná vedlejší stavba - Připojení na všechny inženýrské sítě v obci - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Stavebně technický stav nemovitosti - k částečné rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 800 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 627 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 800 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 78,13 m 2-7 -
Stanovení obvyklé ceny: 78,13 m 2 x 5 800 Kč/m 2 = 453 154 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 627 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 917 v Pozořicích, k. ú. Pozořice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 453 154 Kč, po zaokrouhlení 450 000 Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 917 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 627 a pozemků parc. č. 826 a parc. č. 827 z LV č. 917 v Pozořicích, k.ú. Pozořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 450 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 917 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 917 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 627 a pozemků parc. č. 826 a parc. č. 827 z LV č. 917 v Pozořicích, k.ú. Pozořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění - 8 -
450 000 Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 917 ze dne 1.7.2014. 4 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Ve Vřesině u Hlučína 12.8.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3066/95/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3066/95/2014-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti Pokoj Vstup do 1.P.P. Pokoj WC Koupelna Kuchyň - 15 -
Zadní chodba Pokoj Boiler na TUV v zadní chodbě Pozemek parc. č. 827 Pohled severovýchodní Pohled západní z komunikace - 16 -
Mapa oblasti - 17 -