ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6937-252/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 268 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Michálkovice Adresa nemovité věci: Radvanická 268/138, 702 00 Ostrava OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 1 990 000 Kč Datum místního šetření: 14.11.2016 Stav ke dni: 14.11.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 18.11.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1217 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1217 ze dne 2.11.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 14.11.2016. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 14.11.2016. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, kú Michálkovice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 635/2 Moravskoslezský kraj Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 635/2 - ostatní plocha (silnice), která je ve vlastnictví Moravskoslezského kraje, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, veškeré údaje o nemovitosti byly poskytnuty zástupcem zadavatele p.čápovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch Kornuta Petr, nám. Msgre Šrámka 1826/5, Ostrava. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z cenové mapy stavebních pozemků pro město Ostrava. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 339 362 550,00 199 100,00 zahrada 585/9 265 550,00 145 750,00 zahrada 585/10 74 550,00 40 700,00 zahrada 585/23 170 550,00 93 500,00 ostatní plocha 587/2 72 550,00 39 600,00 Celkem 943 518 650,00 Výsledná cena = 518 650, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC (Kč) Opotř. VH (Kč) HB zděná, o 1.NP, St. 339 90,00 m3 1 500 135 000 40 % 81 000 ZP = 26,69 m2 Kč/m3 HB zděná, o 1.NP, ZP = 25,53 m2 St. 339 89,00 m3 1 500 Kč/m3 133 500 40 % 80 100 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 161 100 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 268 Je užívaný od roku 1968, jako nepodsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. St. 339. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v 1.NP čelní a zadní zádveří, chodbu se schodištěm, byt o velikosti 3+1, ve 2.NP je rovněž byt o velikosti 3+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z asfaltových šindelů, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z - 3 -
kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s dřevotřískou a koberci, ostatní podlahy s dlažbou, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (14,18 10,09)+(1,84 3,14)+(1,97 3,20) = 155,16 2.NP (14,18 10,09) = 143,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 155,16 m 2 2,95 m 2.NP 143,08 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 143,08 (6,05+3,15/2) = 1 090,98 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 090,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 090,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina asfaltový šindel S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady kabřinec S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100-4 -
11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností koberce, dřevotříska S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně linky vč. spotřebičů S 100 24. Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,9580-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 858,80 Plná cena: 1 090,98 m 3 4 858,80 Kč/m 3 = 5 300 853,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 48 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 48 / 100 = 48,0 % Koeficient opotřebení: (1-48,0 % / 100) 0,520 Rodinný dům čp. 268 - zjištěná cena = 2 756 443,90 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 238,20 m 2 Obestavěný prostor: 1 098,14 m 3 Zastavěná plocha: 155,16 m 2 Plocha pozemku: 943,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1965. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, Radniční 287 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 7 752-6 -
stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 175,00 m 2 1 506 m 2 1 190 000 Kč 6 800 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 2+1 a 5+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, Sládečkova 400 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 8 469 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 245,00 m 2 853 m 2 1 820 000 Kč 7 429 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1955. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Michálkovice, ČSA 124 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 8 846-7 -
stav - horší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 192,00 m 2 853 m 2 1 490 000 Kč 7 760 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 752 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 356 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 846 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 356 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 238,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 990 399 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 990 399 Kč 3 436 194 Kč 518 650 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1 990 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 18.11.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6937-252/2016 znaleckého deníku. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1217 ze dne 2.11.2016. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 14.11.2016. 1 Cenová mapa pozemků. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -