ZNALECKÝ POSUDEK č. 2082/182/13 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 30/1 (zapsané na LV č. 2310 pro k.ú. Žacléř) v domě č.p. 26, 28, 30 (zapsané na LV č. 1334 pro k.ú. Žacléř ) stojící na st.parc.č. 492, 494, 493/1 a 493/2, pozemku st.parc.č. 492, 494 (zapsané na LV č.1334 pro k.ú. Žacléř ) a spoluvlastnického podílu o velikosti 913/16020 na společných částech domu č.p. 26, 28, 30 a spoluvlastnického podílu o velikosti 913/16020 na pozemku st.parc.č.492 a st. 494. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny pro účely nedobrovolné dražby, kterou provádí firma EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 25.9.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: nislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává.
V Ohavči 12.10.2013-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 30/1 Adresa předmětu ocenění: J.A.Komenského 30 542 01 Žacléř Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Žacléř Katastrální území: Žacléř Počet obyvatel: 3 440 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 53,0902 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 106,18 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2310 pro k.ú. Žacléř Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 25.9.2013 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 760717/3585, Jan Kubal, j.a.komenského 30/61, 542 01 Žacléř, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 760717/3585, Jan Kubal, j.a.komenského 30/61, 542 01 Žacléř, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.2310 pro k.ú. Žacléř - 3 -
6. Dokumentace a skutečnost Vlastník oceňované bytové nebyl ve stanovenou dobu (v 17,30 hod. dne 25.9.2013) na uvedené adrese, ani nezajistil znalci jiným vhodným způsobem prohlídku bytu. Výměry, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány ze spoluvlastnického podílu uvedeného na LV č. 2310 v katastru nemovitostí, sdělením majitele bytu č. 30/2 v I.NP, měřením v terénu, obhlídkou z veřejné komunikace. Nebyla předložena projektová dokumentace, stáří domu bylo určeno odhadem na 55 let. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Žacléři, v suterénu domu č.p. 30, v ulici J.A.Komenského na mírném východním svahu v nadmořské výšce 615 m, asi 350 m severně od Rýchorského náměstí. Podsklepený patrový bytový dům s podkrovím je zděné konstrukce, střecha je valbová s krytinou z asfaltového šindele. Postaven byl asi v roce 1958. V době místního šetření byl byt pravděpodobně užíván. Podle velikosti spoluvlastnického podílu 913/ lze usuzovat, že byt má výměru 91,30 m 2 (včetně případného sklepa) a dispozici 3+1, tento stav nebylo možné ověřit. Okna jsou nová plastová. Údržba domu je dobrá, Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť (el.rozvaděč u vstupních dveří), zřejmě má přípojku zemního plynu, vodovodní přípojku a přípojku kanalizace. Riziko záplav je na nejnižším stupni 1. Přístup je po pozemcích parc.č. 1440/2, 1440/3, 1440/4 a 1257/1 ve vlastnictví Města Žacléř. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 30/1 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 30/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 122,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu byt č.30/1: 91,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 91,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I -0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,613 i = 1-5 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,613 * 1,020 * 0,950 = 0,594 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 17 122,- Kč/m 2 * 0,594 = 10 170,47 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 170,47 Kč/m 2 * 91,30 m 2 = 928 563,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 928 563,91 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku - 6 -
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 106,18 1,00 2,1310 1,1880 10,00 295,69 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 492 166,00 295,69 49 084,54 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 494 226,00 295,69 66 825,94 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 493/2 98,00 295,69 28 977,62 nádvoří Stavební pozemky - celkem 144 888,10 = 144 888,10 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 913 / 16 020 Spoluvlastnický podíl na pozemku - zjištěná cena = 8 257,36 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 30/1 928 563,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 928 563,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku 8 257,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 8 257,40 Kč Celkem 936 821,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 936 821,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení : 936 820,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Žacléř, J.A.Komenského X bytový dům zděné konstrukce 91,30 suterén X X X X Srovnávané jednotky Žacléř, Dělnická ul. Byt 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 80 m 2 se nachází v prvním patře řadového domu v obci Žacléř v ulici Dělnická. K bytu náleží půdní a sklepní prostory.. Vytápění je zajištěno jak přímotopy, tak kotlem na pevná paliva. K bytu náleží půdní a sklepní prostory o výměře 90 m2. Dům je po celkové rekonstrukci. Nabídková cena činí 790.000,- Kč. - 8 -
bytový 80,00 1.NP 750 000 9 375 0,59 5 531 Žacléř, J.A.Komenského Byt 2+1 v centru města je po rekonstrukci (r.2007) v dobrém stavu. Byt se nachází v bytovém době v 1.NP., celková výměra včetně příslušenství činí 65,78 m2. Byt je orientován na východ a západ. zděný bytový dům Žacléř, Mírová ul. 65,78 1.NP 2+1 550 000 8 361 0,78 6 522 Byt 2+kk v OV v Žacléři o celkové ploše cca 51 m2 včetně příslušenství sklepa (6m2). Byt se nachází v přízemí třípodlažního, cihlového domu. Dispozice: chodba, kuchyň s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, koupelny se sprchovým koutem, umyvadlem a s WC. Přípojky: voda a kanalizace obecní, vytápění a teplá voda vlastní plynovým kotlem (zn. Hermann), elektrika 230V, plyn. zděný bytový dům Žacléř, Mírová ul. 51,00 1.NP 419 000 8 216 0,69 5 669 Byt 2+1 v osobním vlastnictví v Žacléři. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplen s novou fasádou, střechou a plastovými okny. Z předsíně se vchází do ložnice, obývacího pokoje a komory, ta slouží jako odkládací místnost nebo na potraviny. Dále z obývacího pokoje do kuchyně a z té vede chodba do koupelny a WC zděný zateplený bytový dům 60,00 4.NP 440 000 7 333 0,61 4 473 Variační koeficient před úpravami: 8,71 % Variační koeficient po úpravách: 13,12 % Průměrná cena 5 549 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 91,30 m 2 Porovnávací hodnota 506 624 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Průměrná až mírně nadprůměrná výměra bytu 4. Blízkost Krkonoš Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Suterénní byt 2. Omezená občanská vybavenost obce 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 15 km - 9 -
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s byty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 506.624,- Kč zaokr.... 510.000,- Kč Obvyklá cena: 510.000,- Kč slovy: Pětsetdesettisíc Kč V Ohavči 12.10.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2082/182/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2082/13. - 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2310 ze dne 10.9.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -