K č.j. EX 1843/08-96 1
2
Znalecký posudek č.4698 136 b /2010 Věc: Zjištění ceny nemovitosti nebytového prostoru 301 v domě č.p.611, ulice El.Krásnohorské, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Hodonín,Sadová 15, 695 01 Hodonín Účel: Zjištění ceny nemovitosti podle specifikace objednávky Datum přešetření: 10.9.2010 Datum provedení: 15.9.2010 Přílohy: Posudek stran 7 + titulní obálka Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Nabídkové listy realit 3
A./ N Á L E Z 1./ Znalecký úkol Vypracování posudku o stanovení ceny nemovitosti nebytového prostoru č.301 v domě č.p. 611, ulice El.Krásnohorské, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek si vyžádal Exekutorský úřad Hodonín Exekutorský úřad Hodonín, Sadová 15, 695 01 Hodonín usnesením č.j. EX 1843/08-96 ze dne 18.6.2010 (právní moc 16.7.2010), za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé, ceny administrativní a ev.ocenění práv a závazků na nemovitosti váznoucích. 2./ Podklady pro vypracování posudku Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) dále jen zákon Vyhláška Ministerstva financí č.460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Šetření na místě Nabídkové listy realit Objednávka posudku 3./ Předmět ocenění a) Nebytový prostor č.301 b) Pozemky - podíl 4./ Vlastnické a evidenční údaje Okres : CZ0421 Děčín Obec : 562335 Děčín Katastrální území : 624926 Děčín List vlastnictví : 4100 Č.jednotky způsob využití podíl na společných částech domu a pozemku 611/301 jiný nebytový prostor 1636/8087 Budova : Děčín II Nové město, č.p.611 na LV 4085, byt.dům Parcely : č.k. 2078 : zastavěná plocha a nádvoří 434 m 2 na LV 469 Vlastnictví: SJM Matoušek Zdeněk a Matoušková Marie, Dvořákova 1316/9, Děčín II Nové Město, 405 02 Děčín 4
4./ Dokumentace a skutečnost Archivní materiály a spisy o posuzovaném objektu neměl objednatel posudku k dispozici kompletní. Pro ocenění vycházím ze stavu, výměr a skutečností zjištěných na místě při prohlídce a zaměření a z údajů z prohlášení vlastníka. Dle zjištění na nemovitosti váznou závazky na LV zapsaných zástavních práv soudcovských,zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (viz příloha posudku výpis z katastru nemovitostí). Tyto závazky byly vzaty v úvahu při stanovení ceny v místě a čase obvyklé. 6./ Předmět ocenění a. Nebytový prostor b. Pozemky - podíl 6./ Poloha nemovitosti Posuzovaný nebytový prostor se nachází v domě, který je netypovým zděným, situovaným v lokalitě městských domů v zastavěném území města, po pravé straně silnice vedoucí od Nového Boru do Děčína a to při nájezdu na nový most.je na křižovatce ulici Elišky Krásnohorské a Kamenické. Posuzovaný nebytový prostor je v prvním nadzemním podlaží domu. Přístup do prostoru je z chodníku podél domu. Poloha je s ohledem na účel a využití stavby výhodná a je patrná z přiložené kopie katastrální mapy. B./ P O S U D E K a.) Jednotka č.611/301 Předmětem ocenění je jednotka umístěná v I.nadzemním podlaží, v domu č.p.611 v ulici Elišky Krásnohorské. Jedná se o pětipodlažní, podsklepený obytný dům, postavený na st. parcele č.22078.nebytový prostor zabírá celé I.nadzemní podlaží. Objekt je nepravidelného půdorysu. Je postaven v rohové expozici, na křižovatce městských ulic. Jedná se o zděný objekt s vaznicovou střechou složitého nepravidelného tvaru, na které je krytina z plechu na bednění. Z IS je nemovitost obytného domu napojena na vodovodní řád, elektřinu, plyn, kanalizaci a telefon. Přípojky jsou ve veřejné části délky a v ceně nemovitosti se neprojeví. Podlahová plocha jednotky Jednotka č.611/301: Obchod 1 45,40 m 2 Obchod 2 45,40 m 2 WC 2,00 m 2 Sklad 49,90 m 2 Chodba 5,80 m 2 Kancelář 15,10 m 2 Celkem 163,60 m 2 Určení charakteru nemovitosti Jedná se o jednotku nebytového prostoru, která je takto využívána. Stáří a stavební stav: 5
Přesné stáří objektu, na základě archivních stavebních dokumentů,se nepodařilo zjistit.podle konstrukčního provedení, použitých dílů a prvků odhaduji stáří objektu na cca 100 roků. Vycházím li z úvahy.že objekt je v dobrém technickém stavu a jeho životnost se může prodloužit o stejné období současného stáří, pak opotřebí činí, při použití lineární metody výpočtu, 50%. Tomuto teoreticky stanovenému opotřebení odpovídá dle mého názoru znalce i stav skutečný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Koeficient prodejnosti: 0,756 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Jednotka č.611/301: = 163,60 m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru - celkem: = 163,60 m 2 Objemové podíly konstrukcí pro výpočet koeficientu K 4 a porovnání se standardem 1. Základy včetně zemních prací: 6,00 % podstandard 2. Svislé konstrukce: 18,80 % 3. Stropy: 8,20 % 4. Krov, střecha: 5,30 % 5. Krytiny střech: 2,40 % 6. Klempířské konstrukce: 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů:* 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů: 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické:* 2,10 % 10. Schody: 3,00 % 11. Dveře:* 3,20 % 12. Vrata: 0,00 % neuvažuje se 13. Okna:* 5,40 % 14. Povrchy podlah:* 3,10 % 15. Vytápění:* 4,70 % 16. Elektroinstalace: 5,20 % 17. Bleskosvod: 0,40 % 18. Vnitřní vodovod:* 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace:* 3,20 % 20. Vnitřní plynovod:* 0,40 % 21. Ohřev vody:* 2,10 % 22. Vybavení kuchyní:* 1,80 % chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení:* 3,80 % podstandard 6
24. Výtahy: 1,30 % chybí 25. Ostatní:* 5,60 % chybí 26. Instalační prefabrikovaná jádra:* 0,00 % neuvažuje se Znakly ozn.* se posuzují podle vybavení nebytového prostoru, ostatní ve vztahu ke stavbě Znaky bez označené jsou standardního provedení Podstandard 9,80 % Chybějící 8,70 % n = 1,852 x 0,098 + 0,087 = 0,268496 Zjištění ceny: Základní cena: 3,4 x 2150,00 = 7 310,00 Kč/m 2 Korekce základní ceny: Koeficient konstrukce K 1 : * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,54 x n * 0,8550 Polohový koeficient K 5 : * 1,0500 Koeficient změn cen staveb K i : * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p : * 0,7560 Základní cena upravená = 10 072,003 Kč/m 2 Propočet: cena plná 163,60 m 2 á 10 072,003 Kč/m 2 = 1 647 779,60 Kč Odpočet za opotřebení 50 % - 823 889,80 Kč Cena ke dni ocenění Kč 823 889,80 b./ Pozemky podíl (ocenění 28 Vyhl.) Základní cena za 1 m 2 stavební parcely pro Děčín je 500,00 Kč Úprava ceny dle přílohy č.21 k Vyhl. se neuplatní Celková plocha stavebních pozemků náležejících k nemovitosti = 469 m 2 Propočet: 469 m 2 x 500,00 Kč x K i = 2,162 x K p = 0,756 Kč 383 283,68 z toho 1663/8087 Kč 78 817,948 Pozemky (podíl) celkem (zaokrouhleno) Kč 78 817,90 Rekapitulace ceny nemovitosti 7
cena dle cenového předpisu (administrativní) a.) Byt č.28 Kč 823 889,80 b.) Pozemky podíl Kč 78 817,90 součet Kč 902 707,10 Zjištěná cena nemovitosti celkem (zaokrouhleno) Kč 902 710,00 Slovy: devětsetdvatisíceasedmsetdesetkorunčeskýchkorunčeských Stanovení ceny v místě a čase obvyklé - tržní Jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o odhadnutou hodnotu což vyplývá z této definice: tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak. Pro odhadnutí konkrétní částky budu vycházet ze skutečnost, že v Děčíně bylo realizováno několik obchodů s nemovitostmi podobného využití, konkrétní částky nejsou zveřejněné. Trh kopírují nabídky realit, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít. Nabídkové listy jsou přílohou posudku p.č. lokalita Popis Plocha dle Cena Kč za nabídky m 2 1 m 2 1 Děčín - Diana Celý velký objekt na kraji města 5600 m 2 6 232,10 2 Děčín Celý třípodlažní objekt v centru 477 m 2 26 205,50 Masarykovo n. města po rekonstrukci 3 Děčín Tyršova 2 prostory v centru města 94 m 2 26 190,50 Z průměru z dosahovaných cen a se zohledněním stavu a neatraktivního umístění posuzovaného nebytového prostoru a s přihlédnutím k váznoucím závazkům na nemovitosti lze stanovit v tržní cenu rozmezí 12 000,00 až 14 000,00 Kč za 1 m 2. Jako cenu tržní stanovuji cenu dosažitelnou na trhu s nemovitosti ( s přihlédnutím k závazkům na nemovitosti váznoucích) 8
na Kč 2 200 000,00 slovy: dvamilionyadvěstětisíckorunčeských Z NALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4698 136/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 136/2010. 3 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 15.9.2010 9