ZNALECKÝ POSUDEK č. 2095/195/13 O ceně rodinného domu s garáží, venkovními úpravami na st.parc.č. 19, pozemku st.parc.č. 13 a zahrady parc.č. 39 vše na LV č. 156 pro k.ú. Budčeves, obec Budčeves, okres Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 26.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Budčeves 11 507 32 Budčeves Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Budčeves Katastrální území: Budčeves Počet obyvatel: 153 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.10.2013 za přítomnosti pana Lukáše Svačiny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.156 pro k.ú. Budčeves Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 23.10.2013 Sdělení panem Lukášem Svačinou Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 870213/3517, pan Lukáš Svačina, Budčeves 11, 507 32 Budčeves, vlastnictví: výhradní 870213/3517, pan Lukáš Svačina, Budčeves 11, 507 32 Budčeves, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.156 pro k.ú. Budčeves 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -
Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených panem Lukášem Svačinou - majitelem oceňované nemovitosti, podle kterého je stavba z roku 1855. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Budčeves asi 100m východně od silnice I.tř.č. 32 Jičín - Poděbrady v zástavbě rodinných domů. Objekt je samostatně stojící dům obdélníkového půdorysu postavený pravděpodobně v roce 1855 jako přízemní nepodsklepený bez podkroví, pouze s půdním prostorem. Svislé konstrukce jsou převážně dřevěné trámové tl. 30 a 40 cm, základy jsou kamenné, na několika místech s chybějící, nebo neúčinnou izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Stropy jsou dřevěné trámové s viditelnými trámy, podlahy jsou betonové s podlahovými povlaky a keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, sádrokarton, nebo zcela chybí. V kuchyni je sporák na plyn (propan-butan). Rozvod studené a teplé vody je v plastových trubkách, ohřev TUV je el. bojlerem. Vytápění je 1 ks kamen na tuhá paliva, která jsou umístěna v chodbě mezi kuchyní a pokojem na východní straně domu. Stavebně technický stav je zhoršený, některé úpravy, ke kterým se v posledních asi 10 letech došlo, byly provedeny neodborně a v horší kvalitě. Dřevěné trámové konstrukce svislých konstrukcí a stropů jsou, přes svoje stáří, v dobrém stavu. 1.NP zádveří na východní straně domu - 4,40 m 2 pokoj na východní straně domu - 16,89 m 2 kuchyně - 8,60 m 2 koupelna + WC - 6,32 m 2 komora - 9,13 m 2 předsíň - 5,77 m 2 pokoj (pracovna) - 6,17 m 2 pokoj - 15,75 m 2 pokoj v rekonstrukci (západní strana) - 17,76 m 2 pokoj v rekonstrukci (západní strana) - 24,37 m 2 užitná plocha 1.NP - 115,16 m 2 užitná plocha podkroví - 0,00 m 2 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,30*23,00 = 144,90 zastřešení 7,60*23,00 = 174,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 144,90 m 2 2,80 m zastřešení 174,80 m 2 4,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,30*23,00)*(2,80) = 405,72 m 3 zastřešení (7,60*23,00)*(4,70*1/2) = 410,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 405,72 m 3 zastřešení Z 410,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 816,50 m 3-4 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamené P 100 2. Zdivo trámové roubenné (dub) S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 50 7. Vnitřní omítky chybí C 50 8. Fasádní omítky chybí C 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností beton P 80 14. Podlahy obytných místností chybí C 20 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina P 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 20 16. Vytápění chybí C 80 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu propan - butan S 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 50 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00-5 -
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností P 2,20 80 0,46 0,81 14. Podlahy obytných místností C 2,20 20 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění P 5,20 20 0,46 0,48 16. Vytápění C 5,20 80 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,7796 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 080,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7796 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4280 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 223,88 Plná cena: 816,50 m 3 * 4 223,88 Kč/m 3 = 3 448 798,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 158 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 198 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 158 / 198 = 79,798 % - 2 752 071,84 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 696 726,18 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž - 6 -
Popis Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví se sedlovou střechou krytou pálenými taškami je zděné konstrukce, stropy jsou ze stropnic HURDIS do ocelových I nosníků. Garáž byla postavena v roce 2004. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] vrchní stavba 7,04*6,90 = 48,58 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 48,58 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (7,04*6,90)*(2,20+2,35*1/2) = 163,94 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 163,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 163,94 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 40 1,00 1,16-7 -
6. Klempířské konstrukce C 2,90 60 0,00 0,00 7. Úpravy povrchů S 4,80 60 1,00 2,88 7. Úpravy povrchů C 4,80 40 0,00 0,00 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace C 6,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,24 Koeficient vybavení K 4 : 0,8624 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8624 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4280 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 012,51 Plná cena: 163,94 m 3 * 3 012,51 Kč/m 3 = 493 870,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 71 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 80 = 11,250 % - 55 560,48 Kč Garáž - zjištěná cena = 438 310,41 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] - 8 -
28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,4280-12,00 94,39 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,4280-12,00 37,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 13 2 026,00 94,39 191 234,14 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 36 1 566,00 37,75 59 116,50 Stavební pozemky - celkem 250 350,64 Pozemky - zjištěná cena = 250 350,64 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 696 726,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 438 310,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 135 036,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 250 350,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 250 350,60 Kč Celkem 1 385 387,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem (zaokr.) 1 385 000,00 Kč - 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Budčeves 114,00 896 750 000 6 579 0,69 4 540 Rodinný dům určený v rekonstrukci v obci Budčeves. Dům se rozkládá na pozemku o celkové výměře 896 m2. Dobrá dostupnost D11 22 km, Kopidlno 3 km. Kopidlno, Na Vinici 72,00 611 795 000 11 042 0,54 5 963 Rodinný dům 3+kk v Kopidlně s pozemkem o výměře 611 m2 se nachází v klidné části s dobrou dostupností do centra. Dokončena vnitřní rekonstrukce, včetně nové izolace proti vlhkosti. Půdu lze přestavět na obytné podkroví. Za domem je mírně svažitá zahrada s ovocnými stromy. Pozemek je celý oplocený. Křešice 110,00 517 555 000 5 045 1,01 5 095 Prodej rodinného domu 3+1 v obci Křešice u Libáně. Chalupa je v původním stavu se zahradou (ovocný sad), bazénem, vodovodem, kanalizací, vlastní studnou, el.220/380. Pozemek měří 517 m 2. Psinice 112,00 1 000 690 000 6 161 0,68 4 189 Rodinný dům s garáží a stodolou na pozemku o celkové výměře cca 1.000 m 2. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1930. Obvodové zdivo cihelné v tloušťce 45cm, izolace proti zemní vlhkosti je původní. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, krov sedlový. Dům je delší dobu neužívaný. Objekt je napojen na elektřinu, obecní vodovod, kanalizace svedena do septiku. Hlavní rozvod zemního plynu vede na hranici pozemku. Variační koeficient před úpravami: 31,69 % Variační koeficient po úpravách: 13,54 % Průměrná cena 4 947 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 115,16 m 2 Porovnávací hodnota 569 697 Kč - 11 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Uspokojivý stavebně technický stav domu 3. Garáž pro 2 automobily na pozemku 4. Větší zastavěná a užitná plocha, velký pozemek. Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Rušná komunikace procházející obcí 2. Pouze základní občanská vybavenost obce 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 18 km 5. Z inženýrských sítě je napojení pouze na elektřinu a vodu 6. Lokální vytápění v pouze v části domu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 569 697,- Kč zaokr.... 570.000,- Kč Obvyklá cena: 570.000,- Kč slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč V Ohavči 26.10.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2095/195/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2095/13. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 156 ze dne 8.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1 Fotodokumentace nemovitosti 5-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -