Znalecký posudek o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 48, způsob využití: zem. stav, způsob ochrany: nemovitá kulturní památka příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 106/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), budova bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku parc.č. 106/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 116 ( ostatní plocha ) v kat. území Žihle, obec Žihle, okres Plzeň - sever, zapsáno na LV 701. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 807/02 Podle stavu ke dni 1.6.2011 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 21.6.2011 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 48, způsob využití: zem. stav, způsob ochrany: nemovitá kulturní památka příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 106/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), budova bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku parc.č. 106/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 116 ( ostatní plocha ) v kat. území Žihle, obec Žihle, okres Plzeň - sever, zapsáno na LV 701. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: budova č.p. 48, budova bez čp/če 331 65 Žihle 48 Region: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Katastrální území: Žihle 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.6.2011 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 17.6.2008 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kajtar Petr, Krátká 2384/5, Praha 10, Vinohrady, 101 00 Praha. Výpis z katastru nemovitostí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 1.6.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: dle výpisu z KN 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 48, způsob využití: zem. stav, způsob ochrany: nemovitá kulturní památka příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 106/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), budova bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku parc.č. 106/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 116 ( ostatní plocha ) v kat. území Žihle, obec Žihle, okres Plzeň - sever, zapsáno na LV 701. Obec Žihle leží cca 25.0 km od Rakovníka. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Budova č.p. 48 je tvrz přestavěná v 16. stol na zámek. Zámek postavený Libštejnskými z Kolowrat, vystřídalo několik majitelů a kolem roku 1700 byl upravován. V této době je zámek ve zcela dezolátním stavu. Budova je postavena na mírně svažitém oploceném pozemku v centrální části obce. Z budovy bez čp/če na pozemku parc.č. 106/3 zůstalo pouze část obvodových stěn. Souhrnný stav nemovitostí je velmi špatný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 106/1 1 238,00 38,51 47 675,38 zastavěná plocha a nádvoří 106/3 226,00 38,51 8 703,26 Součet 56 378,64 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 147 720,61 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 38,51 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 116 288,00 38,51 11 090,88 Součet 11 090,88 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 11 623,92 Pozemky - zjištěná cena = 159 344,53 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 159 340,- Kč Cena pozemků činí celkem 159 340,- Kč 5
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Lubenec 290 000,- 1199 241,87 0,90 1,00 217,68 st pozemek Tis u 390 000,- 967 403,31 0,80 1,00 322,65 Blatna 540,33 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 270,16 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 217,68 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 322,65 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 106/11238 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 106/3226 m 2 ostatní plocha p.č. 116 288 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1752 m 2 1 752,00 m 2 á 270,16 Kč/m 2 = 473 320,32 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 473 320,32 Kč Pozemky - výsledná cena = 473 320,32 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 473 320,- Kč Cena pozemků činí celkem 473 320,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.p. 48 Adresa Žihle 48 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu havarijní Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1752 m 2 Zastavěná plocha 464 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro 6
Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Historikcký objekt Skytaly Adresa 439 82 Skytaly Popis: Skytaly č.p.13, jedná se o chráněnou památku pocházející z konce 18 století, která se nachází v památkové zóně Valečko - v blízkosti 4 km zámek (Valeč), nedaleko Doupovských hor a lesů. Před usedlostí protéká Mlýnecký potok a za usedlostí jsou pole, louky, chmelnice a lesy v malebné krajině a tichém prostředí, ale hlavně čistý vzduch - chalupářská oblast. Zastavěná plocha hospodářského křídla stájí je o výměrě 127 m2. Dochovaly se podél stěn krmné žlaby s kovovými kruhy pro ustájení zvířat a podkroví sloužilo jako seník, vše postavené ze smíšeného stavebního materiálu cihly a kamen. Dřevěné prvky krovu a stěn jsou ošetřeny přípravky proti hnilobě a dřevokaznému hmyzu. U hospodářského objektu byla opravena střecha s pálenými bobrovými taškami, byly vyměněny latě a části krovů i nové oplechování a lemování štítu. U obou střech byly osazeny podokapní žlaby se svody s vyústěním do terénu v materiálu titan-zinek. Zastavěná plocha hrázděné bytové stavby je taktéž cca 117 m2 a v přízemí domu se dochovalo těleso pece a v patře se dochovalo podkrovní těleso původního dymníku. Byla odstraněna střešní krytina a byl zesílen krov vložením dvou nových vazeb se sloupky a vzpěrami. Nová krytina je ze štípaného šindele (dřevo) a je ošetřena impregnačním nátěrem. V prvním patře byla osazena nová jednoduchá dřevená okna. Příjezdová cesta k objektu je asfaltová a nemovitost má svoji žumpu i studnu. Objekt je možné napojit na obecní vodovod, připojení elektřiny je nové funkční přímo na objektu. Pozemky (zahrady) o výměře 7.724 m2 jsou kolem objektu a navazují přímo k usedlosti a zastavěná plocha celkem o výměře 244 m2. Objekt lze využít k chovu jak hospodářských zvířat i k chovu koní, k rekreačnímu i trvalému bydlení. V roce 2004 byla provedena částečná rekonstrukce nejdůležitějších hlavních prvků staveb a je potřeba dokončit tuto započatou rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 7724 m 2 Zastavěná plocha 244 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 800 000,- Kč 7
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,15 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: 695 652,17 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Historický objekt Blšany Adresa 439 88 Blšany Popis: Kamenný mlýn z roku 1908 s rozlehlými pozemky a stavbou nízkoenergetického domu v obci Liběšovice u Blšan(Praha 70km). Pozemek o celkové výměře 6.655m2. Možnost dokoupit další pozemky. Budova je v původním stavu s nenarušenou statikou. Nová kaplička+nové rozvody el., 2x studna, klenutý sklep 50m2, velká pec, turbina + vodní elektrárna(r.1940, nefunkční díky nízkému stavu vodní hladiny),příprava na koupelnu + přívod vody, asfaltová silnice, zpevněná cesta. V horizontu 5let bude zahájena stavba karlovarské dálnice cca 10km od objektu. Mlýn s pozemky je ideální pro vybudování velkého rodinného sídla nebo penzionu s možností golfového hřiště, malého letiště a chovu koní. Při využití podkroví lze dle plánu vybudovat až 17 pokojů, 2xbar, 1x restauraci a 1x sál. Poloha nemovitosti má historickou hodnotu a je místem pobytu Franze Kafky. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 9030 m 2 Zastavěná plocha 3010 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 960 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,15 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: 834 782,61 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 8
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Historikcký objekt Skytaly 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Historický objekt Blšany 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 765 217,39 Kč Budova č.p. 48 - výsledná cena = 765 217,39 Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 159 340,- Kč 159 340,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 473 320,- Kč 765 220,- Kč Obvyklá cena: 765 000,- Kč slovy: sedmsetšedesátpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 48, způsob využití: zem. stav, způsob ochrany: nemovitá 9
kulturní památka příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 106/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), budova bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku parc.č. 106/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemek parc.č. 116 ( ostatní plocha ) v kat. území Žihle, obec Žihle, okres Plzeň - sever, zapsáno na LV 701 v objektivní zaokrouhlené výši 765.000,- Kč. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 10