Znalecký posudek č. 1468-2/2015 Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytových jednotek č. 1004/101 a 1004/102 v 1. NP zděného bytového domu č. p. 1004, ul. Tyršova, obec Kutná Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora, a příslušenství, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2014 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu, a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 2.1.2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol 1. Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1004/101 v ulici Tyršova, obec Kutná -Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 1004 ve výši 4228/132573, na pozemku parc. č. 3950/185 ve výši 4228/132573 a na pozemku parc. č. 3950/15 ve výši 1/71, pro účely dražby. 2. Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1004/201 v ulici Tyršova, obec Kutná -Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 1004 ve výši 4228/132573, na pozemku parc. č. 3950/185 ve výši 4228/132573 a na pozemku parc. č. 3950/15 ve výši 1/71, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky č. 1004/101 a 1004/201 vč. příslušenství Adresa: ulice Tyršova, č. p. 1004 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora Obec: Kutná Hora 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 10.12.2014 bez přítomnosti majitelů jednotek. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 30.12.2014 - Úplné výpisy z katastru nemovitostí (LV 13318, 13484, 13578 a 13576) - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné na místě při prohlídce dne 10.12.2014 - Nabývací titul: Kupní smlouva na bytovou jednotku č. 1004/101 ze dne 09.03.2009 - Nabývací titul: Kupní smlouva na bytovou jednotku č. 1004/201 ze dne 09.03.2009 - Prohlášení vlastníka k rozestavěné budově SO01 na pozemku parc. č. 3950/185 ze dne 06.11.2007 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: bytová jednotka 1004/101: Mucha Daniel Mgr., Pražská 118/11, Čáslav-Nové Město, 28601 Čáslav bytová jednotka 1004/201: Kriske Martina, Tyršova 1004, Žižkov, 28401 Kutná Hora Vlastnické údaje k datu ocenění: bytová jednotka 1004/101: Mucha Daniel Mgr., Pražská 118/11, Čáslav-Nové Město, 28601 Čáslav bytová jednotka 1004/201: Kriske Martina, Tyršova 1004, Žižkov, 28401 Kutná Hora 2
Nemovitosti: - bytová jednotka č. 1004/101, v ulici Tyršova, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 1004 ve výši 4228/132573, - bytová jednotka č. 1004/201, v ulici Tyršova, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 1004 ve výši 4228/132573, - podíl na pozemku parc. č. 3950/185 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 477 m2) ve výši 4228/132573 pro každou bytovou jednotku, - podíl na pozemku parc. č. 3950/15 (ostatní plocha, výměra 3 730 m2) ve výši 1/71 pro každou bytovou jednotku, zapsáno na LV 13318 (bytový dům), 13484 (pozemek parc. č. 3950/15), 13578 (bytová jednotka č. 1004/101) a 13576 (bytová jednotka č. 1004/201), obec Kutná Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou bytové jednotky č. 1004/101 a 1004/201, umístěné v 1. podlaží bytového domu č. p. 1004 v ulici Tyršova, obec Kutná Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora. Celková situace: Bytový dům č. p. 1004 se nachází v západní části města Kutná Hora, v části nazývané Žižkov. Jedná se o klidnou lokalitu, bez přítomnosti rušivých výrobních objektů, v dostatečné vzdálenosti od frekventovaných komunikací. Okolní zástavba sestává převážně z rodinných domů, okolí je upravené, s běžnou městskou zelení. V docházkové vzdálenosti se nachází základní občanská vybavenost, kompletní je v centru města (cca 1-2 km). Vzdálenost zastávky hromadné dopravy od nemovitosti je cca 600 m. Obec má jak autobusové, tak vlakové spojení (především směr Kolín, Čáslav, Zruč nad Sázavou). Nezaměstnanost v okrese je však nad průměrem kraje. Bytový dům č. p. 1004 je novostavbou, kolaudovanou v roce 2008. Je zděný, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími. Dům má výtah. Je zateplený. Při prohlídce nebyly zjištěny žádné vady nemovitosti. Bytové jednotky č. 1004/101 a 1004/201 se nachází v 1. nadzemním podlaží, jedna v levém vchodu, jedna v pravém vchodu bytového domu. Jsou zcela identické, pouze zrcadlově obrácené. Sestávají z pokoje s přípravou na kuchyňský kout, z chodby a z koupelny společné s WC. Kuchyňské linky v obou bytech jsou odstraněny. V místě, kde stávaly, jsou na zdech patrné stopy vlhkosti, jinak jsou byty bez vad. Příslušenstvím obou bytů je shodně balkon a komora na patře. Bytový dům č. p. 1004 je v katastru nemovitosti zapsán jako budova s číslem popisným, způsob využití bytový dům. Obě oceňované jednotky jsou vymezeny jako bytové. K datu ocenění nejsou obývány. Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží: 4 Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: 2008 Základy: Konstrukce: Stropy: betonové vč. izolací zděná železobetonové 3
Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Společné části bytového domu: Vady bytového domu: rovná asfaltová zateplení polystyrenem, vnější krytina štuk vchod do domu, výtah, schodiště, bleskosvod, kotelna, strojovna výtahu bez viditelných vad Popis bytových jednotek: Dispozice bytových jednotek: 1+kk Podlaží bytových jednotek: 1 Rozměry jednotlivých místností v m2: Vybavení bytových jednotek: Energie využívané v bytech: Vytápění v bytech: Ohřev vody v bytech: Omítky v bytech: Podlahy v bytech: Vady bytových jednotek: Popis stavu bytů: pokoj + kuch. kout 30,36; chodba 6,15; koupelna + WC 3,86; komora 1,91; balkon 4,47 plastová okna, žaluzie, sprchový kout, splachovací toaleta, keramické umyvadlo, ocelové zárubně, dřevěné dveře plné i prosklené, v bytech nejsou kuchyňské linky rozvod elektřiny, vodovod, rozvody plynu, svod splašek do kanalizace domovní kotelna domovní kotelna vápenocementové v obytné místnosti plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba z bytů byly odstraněny kuchyňské linky, na zdech za původní linkou jsou patrné stopy vlhkosti standardní byty se zanedbanou údržbou Popis okolí: Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí: přístup bezproblémový po obecní cestě v obci je kompletní občanská vybavenost klidná lokalita, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav, bez výraznější zeleně v okolí 4
Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: špatná dostupnost hromadné dopravy, dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita Věcná břemena: Další informace: bez věcných břemen Podíl na pozemku parc. č. 3950/15 je dle Prohlášení vlastníka spojen s právem užívání venkovního parkovacího stání. Dle zjištění při místním šetření je nutné za vyhrazení parkovacího místa při koupi bytu zaplatit, z dostupných kupních smluv však nelze jednoznačně vyčíst, zda toto právo parkování bylo v kupní ceně bytů zahrnuto, a tento fakt nebylo možno ověřit. Podíl na pozemku je však součástí převodu a sdělená cena za parkovací místo (cca 32 000 Kč) je vzhledem k ceně bytu relativně nízká, proto je při ocenění předpokládáno, že užívání parkovacího místa bylo součástí převodů. Na pozemku parc. č. 3950/15 se nachází trvalé porosty okrasných dřevin v pokryvné ploše cca 150 m2. V katastru nemovitostí je u bytů zapsáno omezení vlastnictví zapsáním nemovitostí do soupisu konkurzní podstaty, toto omezení však vzhledem k účelu posudku není při ocenění zohledněno. 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve 5
znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka vč. příslušenství 2. Podíl na pozemku parc. č. 3950/15 II. Ocenění srovnávací metodou 1. Bytová jednotka vč. příslušenství 6
B. Znalecký posudek Při prohlídce nemovitostí bylo zjištěno, že obě jednotky jsou zcela identické, nachází se v téže budově, v témže nadzemním podlaží, mají stejné výměry i příslušenství. Totožné je také vybavení a stav bytů. Z předložených nabývacích titulů je zřejmé, že byly prodávány za stejnou cenu. Proto jsou i pro ocenění jednotky posuzované jako stejné a obvyklá cena obou jednotek bude totožná. I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka vč. příslušenství Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc. č. 3950/185 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - jiné vlivy neshledány II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 7
Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci II -0,01 je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,980 11 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 205,- 0,980 1 180,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3950/185 477,00 1 180,90 563 289,30 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 563 289,30 Pozemek parc. č. 3950/185 - zjištěná cena = 563 289,30 Kč 8
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc. č. 3950/185 = 563 289,30Kč 563 289,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 563 289,30 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kutná Hora Stáří stavby: 6 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 17 272,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka: 40,37 * 1,00 = 40,37 m 2 Balkon: 4,47 * 0,17 = 0,76 m 2 Komora: 1,91 * 0,80 = 1,53 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 42,66 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na I -0,01 sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - III 0,00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 6 let: s = 1-0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,970 = 0,890 i = 1 9 9
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 17 272,- Kč/m 2 * 0,890 = 15 372,08 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 42,66 m 2 * 15 372,08 Kč/m 2 * 1,000 * 0,980= 642 657,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 642 657,47 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 563 289,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 228 / 132 573 Hodnota spoluvlastnického podílu: 563 289,30 Kč * 4 228 / 132 573 = 17 964,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 17 964,35 Kč Bytová jednotka vč. příslušenství - zjištěná cena = 660 621,82 Kč 2. Podíl na pozemku parc. č. 3950/15 podíl 1/71 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - jiné vlivy neshledány II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 6 i = 1 10
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 205,- 0,980 1 180,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 3950/15 3 730,00 1 180,90 4 404 757,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 4 404 757,- Pozemek parc. č. 3950/15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 404 757,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 71 Pozemek parc. č. 3950/15 - zjištěná cena = 62 038,83 Kč Bytová jednotka vč. příslušenství celkem - zjištěná cena = 722 660,65 Kč II. Ocenění srovnávací metodou 1. Bytová jednotka vč. příslušenství Vzhledem k dispozici a výměře bytu není možné nalézt v Kutné Hoře dostatečné množství vhodných vzorků pro porovnání, byly proto zvoleny byty v městech Čáslav a Kolín jedná se o blízké lokality, rovněž s kompletní občanskou vybaveností. Rozdíly mezi lokalitami (dopravní dostupnost, pracovní příležitosti atd.) jsou zohledněny v porovnání. Všechny srovnávané byty jsou v osobním vlastnictví, v nových či rekonstruovaných bytových domech, s porovnatelným standardem vybavení. Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita podlahová plocha stav jiné Oceňovaný objekt Byt ve zděném domě, ul. Tyršova, Kutná Hora 40 m2 + balkon + komora stáří 6 let, dům ve výborném stavu, byt bez linky, vlhkost dispozice 1+kk, 1. NP (ze 4), bez vest. spotřebičů a skříní; podlahy plovoucí a dlažba; parkování Vzorek č.1 Byt ve zděném domě, ul. Andělská, Kutná Hora 35 m2 + dvorek stáří nezjištěno, byt po rekonstrukci, nyní užívaný jako nebytový prostor, bez kuch. linky dispozice 1+kk, 1. NP (ze 2), bez vest. spotřebičů a skříní; podlahy dlažba Vzorek č.2 Byt ve zděném domě, Čáslav - Nové Město, okr. Kutná Hora 29 m2 + sklep + společná předsíň stáří 4 rok, dům i byt ve výborném stavu, bez kuch. linky dispozice 1+kk, 3. NP (ze 3), bez vest. spotřebičů a skříní; podlahy plovoucí a dlažba; parkování Vzorek č.3 Byt ve zděném domě, ul. Roháčova, Kolín, okr. Kolín 33 m2 + terasa stáří 5 let, dům i byt ve výborném stavu, kuch. linka ano dispozice 1+kk, 1. NP (ze 3), bez vest. skříní, vest. spotřebiče ano; podlahy plovoucí a dlažba; parkování 11
Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K3 - stav a vybavení domu K4 - stav a vybavení bytu K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího č Cena požadovaná K1 - poloha K2 - velikost K-5 jiné K1 x x K6 1 590 000 0,9 531 000 1,05 0,9 0,9 0,9 1 0,95 0,727 730 221 2 970 000 0,9 873 000 0,95 0,85 1 1,05 1,05 1 0,890 980 603 3 1 180 000 0,9 1 062 000 1,1 0,9 1 1,2 1 1 1,188 893 939 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna občanská vybavenost obce, poloha vůči centru K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podlahová plocha, balkony, sklepy/komory K3 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (lepší - horší) - zohledněn celkový stav domu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (lepší - horší) - zohledněno zařízení, podlahy, celk. stav, vady K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněno podlaží K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněno parkování Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 868 254 730 221 980 603 127 152 741 102 995 406 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, lokality jsou obdobné. Všechny domy jsou nové nebo rekonstruované. Rozdíly byly shledány ve stavu a vybavení bytů (vybavení, kuchyň). Další přirážky byly u vzorků uplatněny za umístění bytu jinde než v přízemí (kde je zvýšené riziko vykradení), naopak srážky byly uplatněny za nepřítomnost vlastního parkovacího místa. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku 870 000,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 722 660,65 Kč 870 000,00 Kč 12
Závěr: 1. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 1004/101 v ulici Tyršova, obec Kutná -Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora, včetně příslušenství, v daném místě a čase na: 850 000,-- Kč Slovy: Osmsetpadesáttisíckorunčeských 2. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 1004/201 v ulici Tyršova, obec Kutná -Hora, kat. území Kutná Hora, okres Kutná Hora, včetně příslušenství, v daném místě a čase na: 850 000,-- Kč Slovy: Osmsetpadesáttisíckorunčeských V Praze, dne 2.1.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1468-2/2015 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace bytová jednotka č. 1004/101 4. Fotodokumentace bytová jednotka č. 1004/201 13
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 14
15
2. Srovnávané nemovitosti 16
17
18
3. Fotodokumentace bytová jednotka č. 1004/101 19
20
4. Fotodokumentace bytová jednotka č. 1004/201 21
22