Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2951/160/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 232, stavba bez č.p. Adresa nemovitosti: Koblov 232 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Koblov, kód k.ú. 667366, LV 739 Ostatní stavby: Pozemky: 212/1, 212/2, 213/1, 213/2 Vlastník stavby: PHS stavebně-obchodní společnost, s.r.o., Šunychelská 1231, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: PHS stavebně-obchodní společnost, s.r.o., Šunychelská 1231, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s; č. j. 390/2013-A, obj. ze dne 12.8.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 390/2013-A, obj. ze dne 12.8.2013 Datum místního šetření: 31.10.2013 Datum zpracování : 11.11.2013 Počet stran: 24 stran Počet příloh: 11 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
A) Rodinný dům č. p. 232 s pozemky STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1936 rekonstrukce v r. 2006 Rekonstrukce: celková SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 299 622 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná, neobydlená a neobyvatelná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřednína zemní plyn, nehunkční RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 357 / 0 0 2 956 1 637 144 100,00 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 738 ze dne 24.7.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Usnesení EURODRAŽBY.CZ a.s. ze den 12.8.2013 Zpráva o nebezpečí povodně Charakteristika obce Koblov je místní částí Statutárního města Ostravy, které má 299 622 obyvatel. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou z de nemocnicce, polikliniky, lékárny městská policie, státní policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnicí. Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p.232 se nachází v Ostravě, k. ú. Koblov, v okrajovém území města, v klidovém území. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je svažitý, v horní části rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace. Poloha nemovitosti je dobrá. Pěší dostupnost na zastávku MHD a autobusů Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 232. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní - 2 -
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové, nad podkrovím dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný valbový, s nestejnou výškou hřebenů. Střešní krytina plastové šablony, nad balkóny plechová krytina dekrabond. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností z plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na zemní plyn - nefunkční. Elektroinstalace světelná a motorová - nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody - nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení sprchovací kouty, umývadla a záchody standardního provedení - nefunkční. Vnitřní omítky vápenné štukové hladké, vnější omítky strukturované se zateplením. Schodiště železobetonové s povrchem z keramické dlažby. Je instalován bleskosvod. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází tři samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, WC, předsíň WC, kotelna, prádelna a sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází závětří se vstupním schodištěm, předsíň, WC, čtyři obytné místnosti, místnost IT, schodiště, koupelna a terasa. V 2.N.P. se nachází předsíň, WC, koupelna, čtyři obytné místnosti, schodiště a dva balkóny. V podkroví se nachází předsíň, WC, koupelna, čtyři obytné místnosti a balkón. Nad částí 2.N.P. se nachází půda. Dle dostupných informací byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1936. V průběhu dosavadního užívání byla provedena rekonstrukce v roce 2006 Byla prove-dena úplná rekonstrukce celé stavby. Stavba je neudržovaná, k částečné rekonstrukci. Jsou demontovány všechny zařizovací předměty, rozvody ÚT včetně otopných těles a plynového kotle, je nefunkční elektroinstalace. Jsou odpojeny všechny přípojky inženýrských sítí. Stavba je neudržovaná, k částečné rekonstrukci. V současném stavu je neobydlená a neobyvatelná. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka. Ve dvorní části na parc. č. 212/2 se nachází jiná stavba bez č. p. a č.e. Stavba slouží jako ubytovna, v současné době je bez využití. Je oceněna samostatně. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy bez izolací 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina plastové šablony a plechové dekrabond 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky strukturované se zateplením 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové s povrchem z keramické dlažby 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlahy 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení demontováné 17. Elektroinstalace světelná, třífázová nefunkční 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda nefunkční 20. Zdroj teplé vody kotel ÚT - nefunkční 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu odpojeno 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně Chybí 24. Vnitřní vybavení Chybí - 3 -
25. Záchod Chybí 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 212/1 zahrada o výměře 1741 m 2, parc. č. 212/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 62 m 2, parc.č. 213/1 zahrada o výměře 998 m 2 a parc. č. 213/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 155 m 2 z LV č. 738 pro obec Ostrava, k. ú. Koblov. Na pozemku parc. č. 213/2 je postavený rodinný dům č. p. 232. Na pozemku parc. č. 212/2 je postavena jiná stavba bez č. p. a č.e. Stavba sloužíla jako ubytovna, v současné době je bez využití. Pozemky jsou svažité, ve dvorní části rovinaté. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví firma PHS stavebně - obchodní společnost, s.r.o., Šunychelská 1231, 735 81 Bohumín. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Pozemky parc. č. 212/1 a parc. č. 213/1 v kultuře zahrada jsou upraveny koeficientem 0,40. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 738 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena stavebních pozemků byla stanovena z cenové mapy stavebních pozemků Statutárního města Ostravy. Obvyklá cena činí v dané lokalitě 450 Kč/m 2. Obvyklá cena pozemků parc. č. 212/1 a parc. č. 213/1 v kultuře zahrada je upravena koeficientem 0,40. Obvyklá cena těchto pozemků činí 180 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 212/1 1 741 180 313 380 zastavěná plocha a nádvoří 212/2 62 450 27 900 zahrada 213/1 998 180 179 640 zastavěná plocha a nádvoří 213/2 155 450 69 750 Celková výměra pozemků 2 956 Hodnota pozemků celkem 590 670 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 161,09 m 2 91,97 m 2 1.N.P. 143,67 m 2 104,50 m 2 2.N.P. 139,06 m 2 87,32 m 2 Podkorví 88,88 m 2 57,52 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 161,09x2,59 = 417,22 m 3 1.N.P. 143,67x3,62 = 520,09 m 3 2.N.P. 139,06x3,12 = 433,87 m 3 Podkroví a krov 88,88x2,53+45,60x1,80 2 = 265,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 637,09 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 533 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 637,09 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 280 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 007 000 Stáří roků 83 Další životnost roků 37 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 204 000 Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. a 4. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. předsíň 1.P.P. 8,61 m 2 1,00 8,61m 2 sklep 12,36 m 2 1,00 12,36m 2 předsíň WC 1,10 m 2 1,00 1,10m 2 WC 1,43 m 2 1,00 1,43m 2 sklep 45,43 m 2 1,00 45,43m 2 kotelna 3,05 m 2 1,00 3,05m 2 prádelna 20,00 m 2 1,00 20,00m 2 1.P.P. - celkem 91,97 m 2 91,97 m 2-5 -
1.N.P. terasa 9,34 m 2 0,50 4,67m 2 předsíň 7,04 m 2 1,00 7,04m 2 WC 1,15 m 2 1,00 1,15m 2 vstup se schodištěm 11,80 m 2 1,00 11,80m 2 pokoj 19,85 m 2 1,00 19,85m 2 pokoj 20,65 m 2 1,00 20,65m 2 pokoj 15,45 m 2 1,00 15,45m 2 koupelna 3,67 m 2 1,00 3,67m 2 místnost IT 2,47 m 2 1,00 2,47m 2 pokoj 17,75 m 2 1,00 17,75m 2 1.N.P. - celkem 109,17 m 2 104,50 m 2 2.N.P. Předsíň 9,21 m 2 1,00 9,21m 2 pokoj 9,28 m 2 1,00 9,28m 2 balkon 7,69 m 2 0,50 3,84m 2 WC 1,12 m 2 1,00 1,12m 2 pokoj 9,02 m 2 1,00 9,02m 2 pokoj 13,06 m 2 1,00 13,06m 2 koupelna 4,88 m 2 1,00 4,88m 2 pokoj 32,43 m 2 1,00 32,43m 2 balkón 8,96 m 2 0,50 4,48m 2 2.N.P. - celkem 95,65 m 2 87,32 m 2 Podkroví WC 1,28 m 2 1,00 1,28m 2 koupelna 3,43 m 2 1,00 3,43m 2 pokoj 13,35 m 2 1,00 13,35m 2 pokoj 13,13 m 2 1,00 13,13m 2 pokoj 12,63 m 2 1,00 12,63m 2 balkón 6,33 m 2 0,50 3,17m 2 pokoj 10,54 m 2 1,00 10,54m 2 Podkorví - celkem 60,68 m 2 57,52 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Ostrava - Radvanice 176,00 1 190 2 999 000 17 040 0,65 11 076 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Michálkovice 260,00 1 378 3 890 000 14 962 0,65 9 725 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Ostrava - Koblov 259,00 2 200 4 550 000 17 568 0,65 11 419-6 -
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na tuhá paliva a ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Muglinov 150,00 858 2 500 000 16 667 0,65 10 833 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Michálkovice 230,00 2 714 3 990 000 17 348 0,65 11 276 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn, lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Heřmanice 340,00 2 714 5 250 000 15 441 0,65 10 0367 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn, tuhá paliva a elektřinu. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 341,30 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 232 v Ostravě, k. ú. Koblov s příslušenstvím a pozemky pz Lv č. 738 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 725 Kč/m 2 do 11 419 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemkem stanovuji obvyklou cenu u dolní hranice uvedeného intervalu tj. 10 000 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje tři samostatné byty s příslušenstvím - Opotřebení a špatný stavebně technický stav stavby - Poloha objektu v Ostravě - Koblově v okrajové části - Využitelnost dům není obydlen a není obyvatelný - Velikost pozemků pozemky mají celkovou výměru 2956 m 2 - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný, jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, jsou demontovány zařizovací předměty, rozvody, tělesa a kotel ÚT, je nefunkční elektroinstalace a rozvod vody - Nemovitost je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 000 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 10 000 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 341,30 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 341,30 m 2 x 10 000 Kč/m 2 = 3 413 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 232 s příslušenstvím a stavebními pozemky z LV č. 738 v Ostravě, k. ú. Koblov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 3 413 000 Kč, po zaokrouhlení 3 413 000 Kč slovy: třimiliónyčtyřistatřinácttisíc Kč B) Jiná stavba ubytovna bez č. p. a č. e. STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2006 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: ubytování Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 299 622 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná, neobydlená a neobyvatelná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední na zemní plyn nefunkční UBYTOVNA SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 281 / 0 0 2 956 1 061 143 100,00-8 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 738 ze dne 24.7.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Usnesení EURODRAŽBY.CZ a.s. ze den 12.8.2013 Zpráva o nebezpečí povodně Charakteristika obce Koblov je místní částí Statutárního města Ostravy, které má 299 622 obyvatel. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny městská policie, státní policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnicí. Poloha nemovitosti Nemovitost ubytovny bez č. p. a č. e. na pozemku parc. č. 212/2 se nachází v Ostravě, k. ú. Koblov, v okrajovém území města, v klidovém území. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z pozemku parc. č. 212/1. Poloha nemovitosti je dobrá. Pěší dostupnost na zastávku MHD a autobusů Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící objekt ubytovny bez č, p. a č. e. Ubytovna má 2 N.P. a částečné 1 P.P. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Krov je dřevěný asymetrický sedlový. Střešní krytina je z profilovaného plechu, nad balkóny živičná z bonnského šindele. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností z plovoucí z laminátových lamel. podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na zemní plyn - nefunkční. Elektroinstalace světelná a motorová - nefunkční. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody - nefunkční, vnitřní kanalizace plastová. Vnitřní vybavení sprchovací kouty, umývadla a záchody standardního provedení - nefunkční. Vnitřní omítky vápenné štukové hladké, vnější omítky strukturované se zateplením. Schodiště železobetonové s povrchem z keramické dlažby. Druh stavby - účel využití Ubytovna - bydlení. Dispoziční řešení V ubytovně se nachází samostatné pokoje, se společným úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází předsíň, umývárna, kotelna a tři samostatné pokoje. V 1.N.P. se nachází závětří se vstupním schodištěm, předsíň, šest samostatných pokojů, schodiště, umývárna. V 2.N.P. se nachází předsíň, schodiště, umývárna s WC, šest samostatných pokojů a bakón. Nad 2. N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Dle dostupných informací byla stavba ubytovny dána do užívání v roce 2006. V průběhu dosavadního užívání nebyla provedena žádná rekonstrukce. Stavba je neudržovaná, k částečné rekonstrukci. Jsou demontovány všechny zařizovací předměty, rozvody ÚT včetně otopných těles a plynového kotle, je nefunkční elektroinstalace. Jsou odpojeny všechny přípojky inženýrských sítí. Stavba je neudržovaná, k částečné rekonstrukci. V současném stavu je neobydlená a neobyvatelná. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení.. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné a železobetonové 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, štukové 8. Úprava vnějších povrchů strukturované se zateplením - 9 -
9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody železobetonové s povrchem keramickým 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí podlaha 15. Vytápění ústřední topení demontováno 16. Elektroinstalace světelná, třífázová nefunkční 17. Bleskosvod Chybí 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda nefunkční 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod zemní plyn nefunkční 21. Ohřev teplé vody kotel ÚT nefunkční 22. Vybavení kuchyní Chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení Chybí demontováno 24. Výtahy 25. Ostatní Chybí 26. Instalační pref. jádra Ćhybí OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 98,94 m 2 66,45 m 2 1.N.P. 142,53 m 2 104,62 m 2 2.N.P. 120,00 m 2 89,94 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 98,94x2,62 = 259,22 m 3 1.N.P. 142,53x2,68 = 381,98 m 3 2.N.P. 120,00x2,56 = 307,20 m 3 Krov 120,00x1,88 2 = 112,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 061,20 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 120 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 061,20 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 440 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 773 000 Stáří roků 7 Další životnost roků 113 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 464 000-10 -
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi ubytovny se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty rodinných domů. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů uvedené v části A.) ocenění rodinného domu č. p. 232. Srovnatelné nemovitosti jsou nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. a 4. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. předsíň 1.P.P. 7,39 m 2 1,00 7,39m 2 pokoj 11,43 m 2 1,00 11,43m 2 pokoj 12,85 m 2 1,00 12,85m 2 pokoj 27,79 m 2 1,00 27,79m 2 umývárna 5,37 m 2 1,00 5,37m 2 kotelna 1,63 m 2 1,00 1,63m 2 1.P.P. - celkem 66,45 m 2 66,45 m 2 1.N.P. zádveří 10,23 m 2 0,50 5,11m 2 předsíň 11,23 m 2 1,00 11,23m 2 pokoj 10,62 m 2 1,00 10,62m 2 pokoj 12,32 m 2 1,00 12,32m 2 pokoj 11,59 m 2 1,00 11,59m 2 pokoj 8,86 m 2 1,00 8,86m 2 pokoj 9,00 m 2 1,00 9,00m 2 pokoj 10,18 m 2 1,00 10,18m 2 pokoj 10,80 m 2 1,00 10,80m 2 umývárna 9,11 m 2 1,00 9,11m 2 schodiště 5,78 m 2 1,00 5,78m 2 1.N.P. - celkem 109,73 m 2 104,62 m 2 2.N.P. Předsíň 14,32 m 2 1,00 14,32m 2 pokoj 12,39 m 2 1,00 12,39m 2 pokoj 11,59 m 2 0,50 5,80m 2 pokoj 8,75 m 2 1,00 8,75m 2 pokoj 8,90 m 2 1,00 8,90m 2 pokoj 9,92 m 2 1,00 9,92m 2 pokoj 10,88 m 2 1,00 10,88m 2-11 -
umývárna 9,98 m 2 1,00 9,98m 2 balkón 18,00 m 2 0,50 9,00m 2 2.N.P. - celkem 104,74 m 2 89,94 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 261,01 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený objekt ubytovny bez č. p. a bez č. e. v Ostravě, k. ú. Koblov s příslušenstvím je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 725 Kč/m 2 do 11 419 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení ubytovny s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 9 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost ubytovny ubytovna obsahuje samostatné pokoje se společným příslušenstvím - Opotřebení a špatný stavebně technický stav stavby - Poloha objektu v Ostravě - Koblově v okrajové části - Využitelnost dům není obydlený a není obyvatelný - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný, jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, jsou demontovány zařizovací předměty, rozvody, tělesa a kotel ÚT, je nefunkční elektroinstalace a rozvod vody - Nemovitost je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena ubytovny stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 000 Kč/m 2 podlahové plochy ubytovny. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy ubytovny: 9 900 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 261,01 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 261,01 m 2 x 9 900 Kč/m 2 = 2 583 999 Kč Obvyklá cena oceňovaného objektu ubytovny bez č. p. a bez č. e. s příslušenstvím z LV č. 738 v Ostravě, k. ú. Koblov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 2 583 999 Kč, po zaokrouhlení 2 584 000 Kč - 12 -
slovy: dvamiliónypětsetosmdesátčtyřitisíc Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí z LV č. 738 celkem činí 3 413 000 + 2 584 000 = 5 997 000 Kč, zaokrouhleno slovy: šestmiliónů Kč 6 000 000 Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 738 ze dne 24.7.2013 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa okolí 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 11.11.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2951/160/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2951/160/2013. - 13 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI - RODINNÝ DŮM Č. P. 232 Koupelna v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. WC v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Koupelna ve 2.N.P. WC ve 2.N.P. - 14 -
Pokoj ve 2.N.P. Pokoj ve 2.N.P. Chodba ve 2.N.P. Pokoj ve 2.N.P. Koupelna v podkroví Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví - 15 -
WC v podkroví Klep v 1.P.P. Kotelna v 1.P.P. Pojhled severní RD č.p.232 Pohled východní RD č.p.232 Pohled jižní RD č.p.232 FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI STAVBA BEZ Č. P. NA P.Č. 212/2 Chodba v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. - 16 -
Koupelna s WC ve 2.N.P. Pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Koupelna v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Koutelna v 1.N.P. Pohled východní stavba bez č.p. na p.č. 212/2 Pohled jižní stavba bez č.p. na p.č. 212/2-17 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 18 -
MAPA OKOLÍ: - 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -