- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1124-208/2013 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 528/11 situované v bytovém domě č.p. 528 na pozemku parc.č. 793/68 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 528, 529 a 530 a pozemku parc. č. 793/68, v k.ú. Výškovice u Ostravy, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č.2947 a 2544) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 468/12 Podle stavu ke dni 11.6.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.6.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 528/11, včetně spoluvl. podílu na budovách a pozemku Adresa nemovitosti: Lumírova 528 Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Výškovice u Ostravy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.6.2013 za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2947 pro k.ú. Výškovice u Ostravy ze dne 14.5.2013. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 468/12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 2947 zapsán: Šimončič Miroslav, Klimkovická 55/28, 708 00 Ostrava-Poruba Jako spoluvlastník na LV č. 2544 je zapsán: Šimončič Miroslav, Klimkovická 55/28, 708 00 Ostrava-Poruba podíl 3787/223252 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Jiří Trajonovský Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Ostrava, v části Výškovice, při ulici Lumírova, za restaurací Racek. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 528/11 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 528, 529 a 530 a pozemku p.č. 793/68, v k.ú. Výškovice u Ostravy. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. Lokalita je z pohledu bydlení vyhledávána. Jedná se o lokalitu s nízkou zástavbou s dostatkem zeleně. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 2947
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v klidné, vyhledávané lokalitě, v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města. Popis 1) Bytová jednotka č. 528/11 Oceňovaný byt se nachází v 5. NP bytového domu č.p. 528. Byt je o složení 1+1 (1 pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, a sklepní kóje umístěná v suterénu). Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 37,87 m 2. Výměry jednotlivých místností: - Kuchyň 10,04 m 2 - Předsíň 5,72 m 2 - Pokoj 1 19,11 m 2 - WC 1,00 m 2 - Koupelna 2,0 m 2 - Sklep 1,2 m 2 (nezapočítává se do celkové podlahové plochy). Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po částečné revitalizaci, je částečně zateplen (pouze štítové stěny), okna plastová, nový vchod. Vytápění bytu ústřední dálkové. V domě není výtah. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje původní stav, průměrně udržovaný byt, s nutností menších oprav. Znalec dále předpokládá toto vybavení jednotky: kuchyňská linka, plynový sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC, 2 ks topných těles. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 3787/223252 na společných částech budovy č.p. 528,529 a 530 a pozemku p.č. 793/68, v k.ú. Výškovice u Ostravy, obci Ostrava, okres Ostrava-město zapsané na LV č. 2544.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 400 tis. až 520 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti cena nabídková korekce ceny na pramen korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 byt č. 1 490 000 0,90 1,00 1,00 441 000 byt č. 2 440 000 0,90 1,00 1,00 396 000 byt č. 3 430 000 0,90 1,00 1,00 387 000 průměrná cena 408 000 Srovnávací hodnota (orientační) 408 000 Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 410 000,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 410 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 528/11 situované v bytovém domě č.p. 528 na pozemku parc.č. 793/68 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 528, 529 a 530 a pozemku p. č. 793/68, v k.ú. Výškovice u Ostravy, obci Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2947 a 2544), je stanovena ke dni 11.6.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 410 000,- Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá 410 000,- Kč Slovy: čtyřistadesettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 11.6.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1124-208/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů