ZNALECKÝ POSUDEK. 1767 497 / 2012 dle Usnesení.j. 067 EX 6675/08-103 B Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 I : 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové I : 2630 2047 Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 6675/08-103 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 27.08.2012. Posudek obsahuje: 32 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno: 29.10.2012
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a p edm t ocen ní...3 2 Místní šet ení...3 3 Den ocen ní...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocen ní...8 2 Ocen ní...9 3 Vyhodnocení...15 C REKAPITULACE...16 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...16 P ÍLOHY...17 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 6675/08-103: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní pozemku parc.. 115/4, k.ú. Ohrazenice u Jinec, obec Ohrazenice, zapsáno na LV. 125, vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP P íbram. P edm t ocen ní: Pozemek parc.. 115/4 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne 26.09.2012 bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. Povinná na písemnou výzvu k ú asti na místním šet ení nereagovala. Jedná se o voln p ístupný pozemek. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 29.10.2012, což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 125, k.ú. Ohrazenice u Jinec, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 27.08.2012 - Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 6675/08-103 - barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, 602 00 Brno; ro níky 1996 až 2012 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1; ro níky 2003 až 2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 3
5 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [K ] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. 4
O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = V + n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. 5
P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by 6
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap. publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný potenciáln stavební pozemek, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Sv j význam proto má zejména p i ocen ní staveb, v tomto posudku je oce ován pouze pozemek. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemk sloužících pro výstavbu rodinných dom primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Podp rn je ocen ní provedeno také postupem dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování. 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej - vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 8
2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: Oce ovaný pozemek je situovaný v mírn svažitém terénu. Okolní zástavbu tvo í rodinné domy. Pozemek je vedený v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, dle zjišt ní na Ú adu m styse Jince u vedoucího stavebního odboru p. Milana T my (tel. 318 692 151) je tento pozemek dle územního plánu vedený jako zastavitelná plocha. Pozemek je využitelný jako potenciáln stavební. Centrum obce Ohrazenice je ve vzdálenosti 700 m, do P íbrami je vzdálenost 17 km. P ístup k pozemku je možný po ve ejné komunikaci. Inženýrské sít jsou vedeny okolo hranice pozemku. Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 270, z toho 184 v produkt. v ku 2 Správa, ú ady obecní ú ad, ostatní v P íbrami 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí výborné 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky p íjezd až k pozemku 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn svažitý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít v obci všechny krom plynu C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu nem eno 9
23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Možnosti dalšího rozši ování nejsou 25 Pozemek 1 116 m 2 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 125 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, na ízení exekuce). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Stavební pozemek, Drahlín Pozemek se nachází na okraji obce Drahlín, ve vzdálenosti cca 8 km od m sta P íbram. Jedná se o stavební pozemek, který je ur ený pro výstavbu rodinného domu. Vodovod i kanalizace ve vzdálenosti cca 50 m od pozemku, elektrická instalace ve vzdálenosti cca 60 m od pozemku. Plocha pozemku: 1 100 m 2 Cena nabídková: 390,- K /m² Zdroj: Realitní kancelá Dagmar Šounová Pražská 14, 26101 P íbram Tel.: +420 602 153 134 www.brdskereality.cz 2) Stavební pozemek, Jince Pozemek umíst ný na konci m styse Jince. Tento svažitý pozemek s orientací na jihovýchod je zanesen do územního plánu m styse Jince a je ur en pro stavbu rodinného domu, chalupy i rekrea ního domku. Výborná dostupnost pozemku. Elekt ina a kanalizace 70 m od pozemku. V Jincích je veškerá ob anská vybavenost. 14 km do P íbrami, 18 km do Zdic, kde je nájezd na dálnici na Prahu. Výborný vlakový a autobusový spoj. Plocha pozemku: 2 170 m 2 10
Cena nabídková: 523,- K /m² Zdroj: Realitní kancelá dumrealit.cz Nemo nám stí Dr. Josefa Theurera 202, 26101 P íbram Tel.: 604 207 430 www.dumrealit.cz/nemo 3) Stavební pozemek, Jince Pozemek v obci Jince. Parcela se nachází na okraji obce v mírném východním svahu. Inž.sít jsou na hranici pozemku. Plocha pozemku: 4 426 m 2 Cena nabídková: 633,- K /m² Zdroj: Realitní kancelá CENTURY 21 Reality 21 Na Po í í 1071/17, 11000 Praha Tel.: +420 608 252 053 www.reality21.century21.cz 4) Stavební pozemek, Ohrazenice Stavební pozemek v obci Ohrazenice, okr. P íbram. Pozemek je v plánu obce ur en na zástavbu rodinným domem. I.S. elektro 220/380V, vrtaná studna. Na pozemku je postavena d ev ná kolna a stavební bu ka. Dostupnost k pozemku velmi dobrá po místní komunikaci. 11
Plocha pozemku: 1 276 m 2 Cena nabídková: 650,- K /m² Zdroj: Realitní kancelá Václav Birhanzl - BV reality Št tkova 899/20, 14000 Praha Tel.: +420 318 581 721 www.bv-reality.cz 5) Stavební pozemek, Jince Stavebního pozemek v m styse Jince, okres P íbram. Pozemek je pln vybaven sít mi - elekt ina, voda, plyn a obecní kanalizace. Parcela se nachází v nov vznikající zástavb na okraji obce v mírném svahu. P íjezdové cesty jsou obecní, asfaltové s osv tlením. V obci je plná ob anská vybavenost, okresní m sto P íbram je vzdáleno 14 km. Plocha pozemku: 1 399 m 2 Cena nabídková: 650,- K /m² Zdroj: Realitní kancelá Domov - realitní kancelá, v.o.s. Husovo nám. 37/24, 26601 Beroun Tel.: 733 501 795 www.domov-beroun.cz 12
Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník 20-2009 na str. 188. Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Vým ra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [K /m 2 ] zdroj velikost poloha Upravená cena [K /m 2 ] SN 1 1 100 390 0,85 1,00 1,15 381,23 SN 2 2 170 523 0,85 1,10 1,00 489,01 SN 3 4 426 633 0,85 1,20 1,00 645,66 SN 4 1 276 650 0,85 1,00 1,00 552,50 SN 5 1 399 650 0,85 1,00 1,00 552,50 n: po et srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [K /m 2 ] 524,18 Obvyklá cena [K /m 2 ] po zaokrouhlení: 525,00 Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] 98,00 Minimální hodnota 381,23 AP - SO 427,00 Aritmetický pr m r [AP] 525,00 AP + SO 623,00 Maximální hodnota 645,66 Výpo et: 1 116 m 2 525,- K /m 2 = 585 900,- K, po zaokrouhlení: 590 000,- K 13
2.2 Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování a 1 ) Pozemek - 27-32 Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. P vodní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7030 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2139 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] Trvalý travní porost 115/4 1 116,00 35,00 39 060,- Sou et 39 060,- Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 2,2139 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 186 353,48 Pozemek - zjišt ná cena Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní = 186 353,48 K 186 350,- K 14
3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování 590 000,- K 186 350,- K Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: 590 000,- K 15
C REKAPITULACE Obvyklou cenu ocen ní pozemku parc.. 115/4, k.ú. Ohrazenice u Jinec, obec Ohrazenice, zapsáno na LV. 125, vedeného KÚ pro St edo eský kraj, KP P íbram, v etn p íslušenství, indikujeme ke dni ocen ní na: 590 000,- K slovy: P tsetdevadesáttisíc korun eských D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 1767 497 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne 29.10.2012 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 16
E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 125, k.ú. Ohrazenice u Jinec, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne 27.08.2012 3. Snímek katastrální mapy 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace