ZNALECKÝ POSUDEK č. 3772-72/2014 O ceně bytové jednotky č.2032/21 v Blansku, Jasanová 2032/7, vč.příslušenství a podílu o velikosti 583/26454 na společných částech domu a pozemku p.č.st.4377, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 418 m 2, vše zapsáno na LV č.7774 pro k.ú.blansko Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 17.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2032/21 v Blansku, Jasanová 2032/7, vč.příslušenství a podílu o velikosti 583/26454 na společných částech domu a pozemku p.č.st.4377, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 418 m 2, vše zapsáno na LV č.7774 pro k.ú.blansko 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.2032/21 Adresa předmětu ocenění: Jasanová 2032/7 678 01 Blansko Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Blansko Katastrální území: Blansko Počet obyvatel: 20 841 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 740,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.2.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7774 pro k.ú.blansko - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 536120/146, Paní Dagmar Grmelová, Jasanová 2032/7, 67801 Blansko, vlastnictví: výhradní 536120/146, Paní Dagmar Grmelová, Jasanová 2032/7, 67801 Blansko, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě je standardní, schody jsou železobetonové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00-4 -
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,980 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,890 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 0,980 * 0,980 = 0,855 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 740,- 0,855 1 487,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.4377 418,00 1 487,70 621 858,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 621 858,60 Pozemek - zjištěná cena = 621 858,60 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 621 858,60Kč 621 858,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 621 858,60 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Blansko Stáří stavby: 25 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 21 325,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,45 * 1,00 = 16,45 m 2 pokoj: 14,6 * 1,00 = 14,60 m 2 kuchyně: 12,2 * 1,00 = 12,20 m 2 předsíň: 6,85 * 1,00 = 6,85 m 2 šatna: 2,75 * 1,00 = 2,75 m 2 koupelna: 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 WC: 0,9 * 1,00 = 0,90 m 2 sklepní koje: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 lodžie: 2,1 * 0,20 = 0,42 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 56,92 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00-7 -
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,88 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,88 = 0,901 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,890 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 21 325,- Kč/m 2 * 0,901 = 19 213,83 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 56,92 m 2 * 19 213,83 Kč/m 2 * 0,890 * 0,980= 953 882,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 953 882,58 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 621 858,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 583 / 26 454 Hodnota spoluvlastnického podílu: 621 858,60 Kč * 583 / 26 454 = 13 704,68 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 13 704,68 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 967 587,26 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 967 587,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 967 587,30 Kč Celkem 967 587,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 967 587,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 967 587,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 967 587,30 Kč Celkem 967 587,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 967 587,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 967 590,- Kč slovy: Devětsetšedesátsedmtisícpětsetdevadesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno spoluužívání - Tichý Petr Ing., č.p.212, 53342 Živanice, Předkupní právo - Tichý Petr Ing., č.p.212, 53342 Živanice, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 660.829,- Kč a příslušenství a budoucích pohledávek až do výše 800.000,- Kč - Tichý Petr Ing., č.p.212, 53342 Živanice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytu o dispozici 2+1 v OV na ul. Jasanová v Blansku. Jedná se o byt nacházející se v 5NP/5 panelového domu s výtahem. Podlahová plocha 59m2. K bytu náleží komora, lodžie a sklep. Jádro umakart, okna plastová, na radiátorech termohlavice, v bytě měření tepla poměrovou jednotkou. Vytápění ústřední dálkové. Náklady 4.500,-/ měs. včetně fondu oprav a inkasa. Z vybavení kuch. linka, plynový sporák. K nastěhování od 1.9.2013. Výborná dopravní dostupnost i občanská vybavenost škola, školka, obchody, nemocnice. Před domem bezproblémové parkování. Požadovaná cena 1.270.000,- Kč. - 11 -
byt 2+1 v OV na ulici Dvorská. Byt je ve 4. NP panelového domu bez výtahu o výměře 56 m2. Byt je v dobrém stavu, situovaný na západní stranu. V bytě jsou udržované parkety, umakartové hygienické jádro, samostatné WC, okna jsou plastová. V předsíni je prostorná šatna. K bytu náleží lodžie a sklep. Bytový dům je po celkové revitalizaci. Byt je po zafinancování ihned k nastěhování. Poloha domu je ve vyhledávané lokalitě Blansko - Sever, odkud je výborná dostupnost nejen do centra, ale také k přírodnímu středisku Pálava. Zastávka MHD i nákupní středisko s poštou jsou v těsné blízkosti. Požadovaná cena 1.240.000,- Kč. světlý prostorný byt o vel. 2+1 se zděným jádrem v osobním vlastnictví v centru města Blanska. Byt je situován ve 2.NP/7 bytového domu po revitalizaci (zateplená střecha, štíty bytového domu, stropy sklepů, nové elektrické rozvody, vchodové dveře, nový výtah, stoupačky). Samotný byt prošel částečnou rekonstrukcí nové elektrické rozvody, nové interiérové i vstupní dveře, kuchyňská linka, dlažby v předsíni a kuchyni, plastová okna). Celková plocha bytu činí 55 m2 + balkon 1,80m2. Dispozice: z předsíně (5,0 m2) vedou vstupy do koupelny (2,50 m 2), na WC (1,0 m2), do kuchyně (7,7 m2) a velkého pokoje (22,10 m2) s balkonem a vestavěnou skříní. Do druhého pokoje (13,80 m2) je možné vstoupit z kuchyně nebo z velké místnosti. V pokojích jsou na podlaze dobře udržované parkety. K bytu náleží sklep. Parkování před bytovým domem. Byt je ihned k nastěhování. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej dražbou. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.000.000,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč V Tršicích 17.2.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3772-72/2014 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7774 ze dne 23.1.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -