ZNALECKÝ POSUDEK č. 231-03/2008 Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 467/1 včetně podílu na společných částech domu čp. 467 a cena práv a závad s nemovitostí spojených. Nemovitost se nachází na ul. Mánesova ve Frýdku- Místku. Je zapsána na LV č. 4633 a 3208 pro k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. Objednatel : Exekutorský úřad Brno - město, soud.exekutor JUDr. Karel Urban, Cejl čp. 99, 602 00 Brno Vlastník nemovitosti : SJM Rostislav Zajíček a Zlatuše Zajíčková, Mánesova 467, Frýdek, 738 01 Frýdek-Místek 1 Podíl bytové jednotky na společných částech domu 58/1002 [stav dle výpisu z KN ke dni 03.04.2008] Účel posudku : Ocenění z titulu nařízení exekuce prodejem nemovitostí povinné v SJM na základě Exekučního příkazu č.j. 97EX 386/06-19. Ocenění provedeno ke dni 04.04.2008. Posudek zpracoval : Ing.Pavel Jendrejovský, znalec Jiráskova čp.568, Frýdek-Místek 738 01 tel.: 777 169 055, e-mail: area-cz@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních objednateli, jedno vyhotovení je uloženo v archivu znalce. Frýdek-Místek, 10.04.2008.
A ÚVOD 3 A.1 Základní pojmy 3 A.1.1 Cena 3 A.1.2 Hodnota 3 A.1.3 Cena zjištěná (administrativní) 3 A.1.4 Věcná hodnota (časová cena) 3 A.1.5 Obvyklá cena 3 A.2 Účel ocenění 4 A.3 Rozsah ocenění 4 A.4 Práva a závady s nemovitosti spojené 5 A.5 Podklady pro zpracování posudku 5 B POSTUP PŘI OCEŇOVÁNÍ 6 B.1 Metoda zjištění ceny dle předpisu (CZ) 7 B.2 Metoda stanovení věcné hodnoty (CČ) 7 B.3 Metoda porovnání obchodovatelných cen 8 C OCENĚNÍ NEMOVITOSTI 8 C.1.1 Umístění nemovitosti 8 C.1.2 Byt ve vícebytovém domě 9 C.2 Zjištěná cena (administrativní) 10 C.3 Věcná hodnota (časová cena) 14 C.4 Metoda porovnání obchodovatelných cen 16 C.5 Odborné zhodnocení - závěrečná analýza 19 C.6 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených 19 D. ZÁVĚR - CELKOVÁ REKAPITULACE 21 ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 2
A ÚVOD A.1 Základní pojmy A.1.1 Cena Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. A.1.2 Hodnota Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. A.1.3 Cena zjištěná (administrativní) Cena nemovitostí zjištěná dle předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a prováděcí vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. A.1.4 Věcná hodnota (časová cena) Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako cena časová CČ. V zákonu o oceňování majetku č.151/1997 Sb. je obdobou této ceny tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem - C N. Za obdobu CČ je možno C N považovat pouze v případě, že je vypočtena bez K p. A.1.5 Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 3
Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných, srovnatelných věcí nebo poskytováním obdobné, srovnatelné služby v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Zákon v současném znění závaznou metodiku pro stanovení, resp. provedení odhadu obvyklé ceny nemovitostí nestanoví, není uvedena ani v prováděcí vyhlášce zákona. Existují však specifické metody, aplikované např. peněžními ústavy, které se pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí již používají. A.2 Účel ocenění Účelem posudku je v souladu se zněním 336 odst.1) o.s.ř. (občanský soudní řád) stanovit cenu nemovitosti, jak je tato vymezena v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 386/06-19 ze dne 7.3.2006, včetně jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění se provádí dle stavu nemovitosti ke dni ocenění za současného použití aktuálně platných cenových předpisů. A.2.1. Identifikační údaje nemovitostí P.č. Dle katastru nemovitostí ( identifikační údaje bytové jednotky ) 1 Výpis z katastru nemovitostí (číslo LV, vydaný dne, kým) 4633 KÚ MSK - KP FM ze dne 03.04.2008, Řízení PÚ : 4916/08 vyhotovil: L. Kocurková 2 Okres ( číslo, název ) CZ0802 Frýdek-Místek 3 Obec ( číslo, název ) 598003 Frýdek-Místek 4 Katastrální území ( číslo, název ) 634956 Frýdek 5 Číslo jednotky Způsob využití č.467/1 Byt 6 Číslo budovy Způsob využití čp.467 Bytový dům na p.č. 962/24 LV č.1 7 Číslo pozemků Parc.č. 962/24 - - - - - - 8 Výměra pozemků m 2 225 - - - - - - 9 Druh pozemků Zast.plocha a nádvoří - - - - - - 10 Způsob využití (ochrany) Budova LV 3208 - - - - - - 11 Vlastník zastav.pozemku LV č.1 Město Frýdek-Místek, Radniční čp.1148, IČ: 296643 12 Podíl na sp.částech domu 58/1002 - - - SJM Zajíček Rostislav a Zajíčková Zlatuše, Mánesova 467, 13 Vlastník ( příjmení, jméno, titul ) Frýdek, 738 01 Frýdek-Místek 1 14 Rodné číslo / IČ vlastnický podíl 760822/4943 a 575824/1599 15 Druh vlastnictví SJM (bytová jednotka) + Podílové (společné části domu) 16 Jiná práva s nemovitosti spojená Ano (viz. část B1 - LV č. 4633 vlastnictví bytu a nebytového prostoru) 17 Omezení vlastnického práva Ano (viz. část C - LV č. 4633 vlastnictví bytu a nebytového prostoru) A.3 Rozsah ocenění Rozsah ocenění je dán požadavkem stanovit cenu nemovitosti: Bytové jednotky č.467/1 včetně podílu na společných částech domu čp.467, jak je tato zapsána na LV č.4633 a 3208 pro k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. S cenou uvedené nemovitosti má být rovněž stanovena cena jednotlivých práv a závad s nemovitosti spojených. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 4
Vzhledem k tomu, že povinná je toho času neznámého pobytu a kontakt se nepodařilo zajistit ani přes správce domu nebo ustanoveného opatrovníka Statutární město Frýdek-Místek, bylo ocenění provedeno na základě ústních informací poskytnutých domovním důvěrníkem panem Ing. Janem Pospěchem, dále listinných podkladů (viz. body A.5.1. a A.5.2 posudku) a na základě výsledků šetření provedeného na místě samém dne 04.04.2008 za účasti domovního důvěrníka, který znalci bytovou jednotku zpřístupnil. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil ocenění podle platných oceňovacích předpisů a známých cenových podmínek, za kterých byly obdobné nemovitosti obchodovány na trhu nemovitostí v době, ke které se vztahuje zpracované ocenění a neodpovídá za případné změny v podmínkách prodeje nemovitostí, ke kterým by došlo po předání ocenění. A.4 Práva a závady s nemovitosti spojené Dle znalcem opatřených výpisů z katastru nemovitostí, prokazujících vlastnictví bytu a vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, na LV č.4633 a 3208 pro k.ú. Frýdek a obec Frýdek- Místek, vyhotovených Katastrálním úřadem Moravskoslezského kraje - KP ve Frýdku-Místku dne 03.04.2008, Řízení PÚ: 4916/08 váznou na bytě č.467/1 závady a práva s nemovitosti spojená. Jiná práva jsou uvedena v části B1 na LV č.4633, prokazujícím vlastnictví byt.jednotky. Jedná se o : Právo odpovídající věcnému břemeni vlastníka jednotky spoluužívat pozemek zastavěný bytovým domem. Stanovení ceny tohoto práva je provedeno v části C.6 bodě C.6.1 posudku. Závady s nemovitosti spojené jsou uvedeny v části C na LV č.4633, prokazujícím vlastnictví byt.jednotky. Jedná se o : Zástavní právo smluvní ve výši 550.000,- Kč s příslušenstvím, Zástavní právo smluvní ve výši 600.000,- Kč a Věcné břemeno užívání vedení rozvodů tepla, teplé + studené vody a přístupu za účelem kontrol, oprav, údržby a rekonstrukcí. Stanovení ceny těchto práv je provedeno v části C.6 bodě C.6.2 posudku. A.5 Podklady pro zpracování posudku A.5.1 Dodané objednatelem posudku Usnesení, které vydal JUDr.Karel Urban, soud.exekutor Exekutorského uřadu Brno - město, ze dne 03.12.2007, č.j. 97EX 386/06-129. Exekuční příkaz, který vydal JUDr.Karel Urban, soud.exekutor Exekutorského uřadu Brno - město, ze dne 07.03.2006, č.j. 97EX 386/06-19. A.5.2 Opatřené znalcem Výpis z KN KÚ MSK - KP ve Frýdku-Místku, LV č. 4633 ze dne 03.04.2008, vyhotovila L.Kocurková, Řízení PÚ: 4916/08. Výpis z KN KÚ MSK - KP ve Frýdku-Místku, LV č. 3208 ze dne 03.04.2008, vyhotovila L.Kocurková, Řízení PÚ: 4916/08 -příloha. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 5
Kopie katastrální mapy KÚ MSK - KP ve Frýdku-Místku ze dne 03.04.2008, map.list č. Ostrava 6-9/12, kat.území Frýdek, vyhotovila L.Kocurková, PÚ č. 4916/08. Kopie Prohlášení vlastníků obytného domu o vymezení bytů, nebyt.prostor a společných částí domu a Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 13.01.2000, reg. pod sp.zn. V 9-1170/2000 s právními účinky vkladu ke dni 20.03.2000. Kopie Souhlasného prohlášení o vzniku práva a Dohoda o výši náhrady za věcné břemeno ze dne 30.10.2002, reg. pod sp.zn. Z-10928/2002. A.5.3 Ostatní podklady Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, leden 2008. Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, leden 2008. Malý lexikon obcí ČR 2007, vydal ČSÚ Praha 2007 (platnost pro rok 2008). Výpočetní program ABN 2007, CERM, s.r.o. Brno. B POSTUP PŘI OCEŇOVÁNÍ Úkolem ocenění je v souladu se zněním 336 odst.1) o.s.ř. (občanský soudní řád) stanovit cenu nemovitosti, jak je tato vymezena v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 386/06-19 ze dne 7.3.2006, včetně jednotlivých práv a závad s nemovitosti spojených. Dle citovaného paragrafu se, nestanoví-li tento zákon jinak (o.s.ř.), při ocenění postupuje podle zvláštního předpisu, kterým se rozumí 2 odst.1) zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) zkrácená citace: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. (celé znění - viz. bod A.1.5) (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 6
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodiky : 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). Jedná se o ocenění nákladovým způsobem, tedy zjišťují se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) a dále cena pozemků dle hodnot stanovených uvedenou vyhláškou (jsou-li stejného vlastníka). K tomu se přibírá vliv tržního prostředí prostřednictvím koeficientu prodejnosti K P, dle databáze ministerstva financí ČR. 2. Ocenění časovou cenou CČ (věcná hodnota) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků (jsou-li stejného vlastníka). Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb K i, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Metody ocenění Přehled použitých oceňovacích metod pro ocenění nemovitosti : B.1 Metoda zjištění ceny dle předpisu (CZ) B.2 Metoda stanovení věcné hodnoty (CČ) B.3 Metoda porovnávání obchodovatelných cen B.1 Metoda zjištění ceny dle předpisu (CZ) Ocenění tímto způsobem je provedeno v části C.2 posudku za použití platného cenového předpisu dle data, ke kterému je nemovitost oceňována. V současné době je tímto zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. B.2 Metoda stanovení věcné hodnoty (CČ) Ocenění tímto způsobem je provedeno v části C.3 posudku. Věcnou hodnotou, rozumíme reprodukční cenu stavby (za kterou by se dala stavba ke dni ocenění postavit), sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty je možno, (např. pro úvěrové řízení u ČS ve většině případů), podle odborného uvážení znalce využít výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti K P, bez dalších úprav. Výpočet opotřebení však zpravidla není vhodné provést pouze mechanicky, naopak je vhodné zohlednit stav jednotlivých konstrukcí a vybavení k datu ocenění, stav jejich údržby a předpokládaná další životnost. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 7
V případě ocenění metodou věcné hodnoty se jedná o tzv. časovou cenu (hodnotu), získanou nákladovým způsobem, který vychází z nákladů, na pořízení staveb v místě ocenění a podle jejich stavu ke dni ocenění, tedy v současné cenové úrovni, snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti. Jedná se tedy o stanovení hodnoty takové, za kterou by se nemovitost pořídila, ale se zohledněním opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků. Pro případ stanovení přiměřené náhrady je možno vycházet z tzv.pořizovací ceny (hodnoty). Vzhledem k tomu, že vyhláška používá koeficienty změny cen staveb K i, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti K P. B.3 Metoda porovnání obchodovatelných cen Ocenění tímto způsobem je provedeno v části C.4 posudku. Určení reálných obchodovatelných cen porovnáním nemovitosti jako celku je možno provést na základě srovnání s jinými obdobnými nemovitostmi a jejich inzerovanými, resp. skutečně realizovanými cenami, při současném zohlednění všech kritérií používaných pro cenové porovnání. Na základě zpracování získaných podkladů a informací o podobných (srovnatelných) nemovitostech pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadu obvyklé hodnoty nebo rozmezí, v němž by se přiměřená obvyklá hodnota nemovitostí měla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných nebo podobných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných, resp. skutečně realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v posudku podrobně uvedeny včetně pramene, odkud byly získány. C OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Předmět ocenění Bytová jednotka č.467/1 + spoluvlast.podíl na domě čp.467 C.1.1 Umístění nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.467/1, nacházející se v bytovém domě čp.467 na pozemku p.č. 962/24, včetně podílu na společných částech domu. Bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě na ul. Mánesova v městské části Frýdek, v sídlištní zástavbě probíhající podél pravé strany ul. Bruzovské směrem od křižovatky s ul. T.G.Masaryka k městské nemocnici. Vzdálenost lokality od správního a obchodního centra městské části Frýdku - Zámeckému nám. se sídlem Magistrátu města, restauracemi, hotely, obchody a službami je cca 0,45 km, vzdálenost od vlakového nádraží ve Frýdku je cca 1,55 km. V dostupné vzdálenosti od domu (cca 0,30 km) se nacházejí na ul. Bruzovské a T.G.Masaryka autobusové zastávky se spojením na jednotlivé městské části. Novostavba obytného domu byla dle znalci poskytnutých informací z archívu Stavebního úřadu Magistrátu města FM realizována v roce 1982 v rámci KBV městské části Frýdku. Přístup i příjezd k domu je zabezpečen po přilehlé asfaltové cestě na ul. Mánesova. Kolem domu vedou chodníky pro pěší, poblíž domu je menší parkovací plocha pro osobní vozidla. Okolní zástavba je charakteristická zástavbou objekty pro hromadné bydlení typu panelových bytových domů. Dle znalcem opatřených podkladů je lokalita nemovitostí ve schváleném územním plánu města FM zařazena do zóny určené pro bydlení s převažující zástavbou tvořenou objekty pro bydlení typu bytových domů. Stávající infrastruktura inženýrských sítí v místě zahrnuje rozvody veřejného vodovodu a kanalizace, plynofikaci, dálkové rozvody tepla, energetické vedení sítě NN a veřejného osvětlení a telekomunikační a datové sítě. Domem zastavěný pozemek p.č. 962/24 je rovinatý. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 8
Nemovitost se nachází na území města, jenž má dle aktuálně platného vydání Malého lexikonu obcí ČR - 59 416 trvale bydlících obyvatel (stav platný k době zpracování, tzn. 04/2008). Město má zajištěno dobré vlakové a autobusové spojení s městy a obcemi v okolí. C.1.2 Byt ve vícebytovém domě Bytová jednotka č. 467/1 a obytný dům s čp. 467 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1.NP typového bytového panelového domu čp.467, nacházejícího se na pozemku p.č. 962/24. Na každém NP (od 1.NP do 6.NP) jsou situovány 3 BJ, součástí každého NP je chodba se schodišťovým prostorem a výtahová šachta. Objekt je založen na betonových základových pasech s izolací. Obvodové svislé montované stěnové k-ce z armovaných beton.panelů jsou tl. cca 26-28 cm, příčné nosné stěny jsou tl. cca 14-15 cm. Stropní konstrukce jsou ze ŽB stropních panelů s rovnými podhledy. Zastřešení domu je provedeno plochou střechou, krytina ze živičných svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Úpravy vnějších povrchů jsou realizovány standardně ze stříkaných vápenocementových omítek (břízolit). Schodiště v domě jsou ze ŽB monolitických ramen s povrchem schodů z desk.teraca, podlahy podest mají keramickou dlažbu. Podlahové konstrukce v suterénu beton.monolitické s potěrem. Dveře do společných částí suterénních chodeb jsou dřevěné plné, dveře sklepních kójí jsou dřevěné z latí. Vytápění objektu je dálkové s napojením na sekundární rozvody tepla z výměníkové stanice, stejně tak i dodávka TUV. V domě jsou rozvody pro světelnou elektroinstalaci (230V). Rozvody v jednotlivých BJ domu jsou soustředěny do instalačních jader. Domovní splašková kanalizace je napojena do věřejné kanalizační sítě, dům je také napojen domovní přípojkou plynu na městský plynovod. V objektu je instalován osobní výtah. V oceňované bytové jednotce jsou úpravy vnitřních povrchů stěn provedeny z tenkovrstvých vápennných omítek. Keramický obklad se nachází v kuchyni u sporáku a podél kuchyň.linky, dále v prostoru koupelny(vana+umývadlo) spojené se záchodem (splach.kombi WC). Dveře místností jsou dřevěné prosklené, do prostoru sociálního zařízení plné. Okna jsou původní dřevěná zdvojená vybavená žaluziemi. Podlahy obytných místností jsou betonové, kryté PVC povlaky. Podlahy kuchyně, koupelny + WC a předsíně jsou z keramické dlažby. V bytové jednotce jsou provedeny vnitřní rozvody teplé a studené vody v plastu, odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC, rozvod zemního plynu ke sporáku, rekonstruované sociální zařízení v bytovém jádru (plastová vana, keramické umývadlo, splachovcí kombi WC). Odvětrání z koupelny a WC je provedeno centrálně s odsáváním průduchy vzduchotechniky v instalačním šachtě bytového jádra, kde se také nacházejí rozvody vody, plynu, kanalizace, elektro a centrální ventilace. Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák s elektrickou troubou a digestoří s recirkulačním odvětráním. Elektroinstalace bytové jednotky je světelná 230V, jištěná pojistkovými automaty. V předsíni je umístěn domovní telefon, rozvody STA jsou pod omítkou. Vytápění místností bytu je litinovými radiátory. Součástí bytu je balkon. Byt neobsahuje nadstandardní konstrukce a vnitřní vybavení. Technický stav domu odpovídá jeho stáří, na objektu je prováděná průběžná údržba (viz. úprava vstupu do budovy (výměna vchodových dveří za plastové) a dodatečné zateplení štítových zdí. Dům neobsahuje prostory splňující kritéria 2 písm. a) vyhl.č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších úprav. Dispoziční členění: Byt č.467/1 je bytová jednotka velikosti 2+1. Celková podlahová plocha jednotlivých místností a příslušenství bytu je 59,17 m 2. Podlah.plocha nezahrnuje příslušenství, které je umístěno mimo byt (1x sklep.box). Byt má vlastní balkon (nepočítá se do podl.plochy). Podíl bytové jednotky na společných částech domu tvoří 58/1002. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 9
Podlahová plocha bytové jednotky s příslušenstvím PP BB Místnost Podlahová plocha ( m 2 ) Koeficient přepočtu Započítatelná plocha ( m 2 ) Kuchyň 12,30 1,00 12,300 Pokoj 15,02 1,00 15,020 Pokoj 18,42 1,00 18,420 Chodba (předsíň) 9,92 1,00 9,920 Koupelna+WC 3,51 1,00 3,510 Balkon 4,20 0,17 0,714 Sklep (1x box) 2,00 0,10 0,200 Celkem PP BB 65,37 60,084 Stáří a opotřebení (dle 20, př.č.14 vyhl) - LINEÁRNÍ METODA : Stáří montovaného panelového bytového domu ke dni ocenění [04.04.2008], činí dle údajů archívu Staveb.úřadu Magistrátu města FM 26 roků, stavba byla realizována v roce 1982. Objekt neobsahuje části s různým stářím realizace. 1. Trvanlivost hrubé stavby : obvod.svislé stěnové k-ce jsou z mont.beton.panelů. Při prohlídce nebyly zjištěny stat.významné praskliny ve sv.stěnách, alt. stropech. Objekt je stabilizovaný, stěny sklepa a základy jsou izolovány proti zemní vlhkosti, krytina střechy funkční. Štítové stěny domu byly dodatečně zatepleny. 2. Kvalita provedení stavby : většina řemeslných prací provedena v obvyklé kvalitě a rozsahu. 3. Průběžná údržba stavby: vzhledem k prováděným úpravám a opravám k-cí nenese stavba znaky nedostatečné údržby. 4. Vněj.vlivy půs.na stavbu: bytový dům se nachází v urbanizované zóně, v lokalitě s převažující obytnou zástavbou, městská aglomerace má zvýšenou agresivitu ovzduší, výraznější negtivní dopady z dopravy na přilehlé cestě nejsou. Vzhledem ke stávajícímu technickému stavu konstrukcí a vybavení stavby, použitým stavebním materiálům a rozsahu dosud prováděné údržby a oprav k-cí se stanoví předpokládaná další životnost stavby odborným znaleckým odhadem na 64 let. C.2 Zjištěná cena (administrativní) Metoda zjištění ceny dle předpisu (CZ) C.2.1 Bytová jednotka č. 467/1 25 Výpočet opotřebení lineární metodou : Rok provedení ocenění stavby Rok začátku užíváni Stáří stavby S = 26 Předpokládaná další životnost dle odborného odhadu 64 roků, tj. celkem do roku 2072. Zbývá T = Celková předpokládaná životnost stavby Z = S + T 90 Roční procento opotřebení stavby Celkové opotřebení stavby P = 100% / Z A L = S x P 2008 1982 + 64 1,111 % / r 28,90 % ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 10
Výpočet ceny bytové jednotky č. 467/1 porovnávacím způsobem Obec [kat.území] v němž se nemovitost nachází Katastrální území Frýdek-Místek Frýdek Počet obyvatel [Malý lexikon obcí ČR 2007] 59 416 Kraj Moravskoslezský Technické a morální opotřebení snižující cenu : Částečně % 28,90 Základní cena příl.č.19, tab.č.1 ZC Sloup.3 12 739 Koeficient cenového rozpětí příl.č.19, tab.č.1 K CR Sloup.4 0,36 Koeficienty cenového porovnání hodnocených znaků K CPn K CPn pro I. kvalitat.pásmo K CPn = 1 - K CR I 0,640 K CPn pro II. kvalitat.pásmo K CPn = 1-0,5 K CR II 0,820 K CPn pro III. kvalitat.pásmo K CPn = 1,000 III 1,000 K CPn pro IV. kvalitat.pásmo K CPn = 1 + 0,5 K CR IV 1,180 K CPn pro V. kvalitat.pásmo K CPn = 1 + K CR V 1,360 Znak Výpočet hodnoty průměrného K CP Charakteristika skutečného provedení Třída kval. K CPn Váha znaku K CPn x váhaznaku 1 Trh s byty Poptávka je vyšší než nabídka IV 1,180 10 11,800 2 Poloha domu v obci Prefer.sídelní útvary sídlišť.typu blízko centra V 1,360 9 12,240 3 Převládající zástavba v obci (lokalitě) Objekty pro bydlení typu bytových domů, stavby občanské vybavenosti, školy, park V 1,360 8 10,880 4 Inženýrské sítě Kompletní infrastruktura IS V 1,360 9 12,240 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Veřejná doprava (v obci) Obchod a služby (v obci, části obce) Školství (v obci, loklalitě) Zdravotnictví (v obci, docház.vzdál.) Kultura, sport, ubytov. (v obci, části obce) Úřady (v obci, části obce) Pracovní možnosti (v obci) Životní prostředí (v okolí bytu) Přírodní lokalita (v okolí bytu) Změna v okolní zástavbě MHD, ČD a ČSAD v dosahu MD IV 1,180 8 9,440 Kompletní síť obchodů a zákl.služby IV 1,180 8 9,440 MŠ,zákl.škola, střední integr.škola,gymnasium IV 1,180 5 5,900 Nemocnice, poliklinika, lékárny V 1,360 7 9,520 Dům kultury, rest., hotel, škol.tělocvičny,bazén IV 1,180 5 5,900 Kompletní soustava úřadů, banky, pošty, pojišťovny, katastrální úřad, policie atd V 1,360 3 5,440 Omezené pracovní možnosti v místě III 1,000 7 7,000 Běžná hladina hluku, prach a exhalace v rámci městské aglomerace IV 1,180 8 9,440 Les nebo park ve vzdálenosti do 1 km III 1,000 5 5,000 Beze změny III 1,000 2 2,000 15 Příslušenství budovy Bez dopadu na cenu bytu III 1,000 4 4,000 16 Typ stavby Montovaná do 10.NP (z beton.arm.panelů) III 1,000 5 5,000 17 Obyvatelstvo Průměrná hustota obyvatel (okrajová sídlištní zástavba kombinovaná (4.NP - 8.NP) IV 1,180 6 7,080 ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 11
18 Vybavení bytu 19 Orientace bytu ke SS 20 Poloha bytu v domě 21 22 Mimořádné příslušenství bytu Posouzení širších vztahů Dálkové vytápění a dodávka TUV, rozvody elektro, plynu, vody a kanalizace, rekonstr.vybavení sociál. zařízení (plastová vana, keram. umývadlo, splach.kombi WC), modernizovaná kuchyň.linka po rekonstrukci (úroveň stand.). Rekonstrukce bytu není dokončená. Orientace hlavních místností: výhoda: okna obývacího pokoje s balkonem orient. na J-JZ nevýhoda: většina oken bytu orient. na S-SV, místnosti bytu jsou prosluněny jen dopoledne, byt je v I.NP a širší výhled je dále omezen sousední zástavbu obytných domů od SZ - S - SV. V 1.NP ze 6 NP, dům s výtahem, S a SV pohled omezen okolní zástavbou (pohled tzv. do dvora) IV 1,180 10 11,800 III 1,000 8 8,000 III 1,000 7 7,000 Vlast.sklep mimo byt a balkon IV 1,180 1 1,180 Klady: byt se nachází v domě s výtahem, dům patří do novější panelové zástavby a je průběžně udržován, nachází se v území urbanizované obytné zástavby s městskou zelení, komunikačně dobře dostupný pro vozidla i pěší. Sociální zařízení i kuchyň po rekonstrukci již v dobrém standardu. Byt má balkon. Zápory: byt má větší část oken místností situovaných pouze na S-SV stranu, díky okolní zástavbě je výhled do širšího okolí omezen. Umístění bytu již v I.NP. Podlahové k-ce obyt.místností původní PVC povlaky. Některá vnitřní vybavení jsou ještě původní (okna, část dveří, topná tělesa, část elektroinstalace). Celkové hodnocení: vzhledem k výše uvedenému je možno nemovitost označit za : spíš dobrý byt IV 1,180 10 11,800 Celkem 145 172,100 Hodnota průměrného K CP 1,187 ZCU ZCU = ZC x K CP Kč/m 2 15121,20 Znak (n) Popis Váha (Vn) Koeficient D (dle 26 odst.5) výpočet : Srážka <-10, 0 > resp. Přirážka < 0, +10 > Součin přirážky event. srážky a váhy (d N x v N ) -- ----- -- ----- ----- Součet celkem - ----- Přirážka, resp. Srážka ( 0,1 x součet celkem ) D = 0 % ZCU po úpravě koeficientem D ZCU Kč/m 2 15 121,20 Započítat.podlahová plocha byt.jednotky PP BB m Cena bytové jednotky č. 467/1 [+ podílu na spol.částech domu] C BB Kč 2 60,084 908 542,20 C.2.2 Věcná břemena ( 18, zák.č. 151/1997 Sb.) Věcná břemena ve prospěch fy. DISTEP a.s., Ostravská 961, FM, IČ: 65138091 I. Užívání sekundárních rozvodů tepla, TUV a studené vody s příslušenstvím II. Vstupu za účelem užívání, kontroly, oprav, údržby a rekonstrukcí ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 12
Identifikace nemovitosti : věcná břemena se vztahují na nemovitost - budovu obytného domu čp. 467 (suterénní prostory) na pozemku p.č. 962/24, jak je evidována v KN na LV č.3208 pro k.ú. Frýdek. Zápis břemen je uveden na výpisu z KN, prokazujícím vlastnictví bytu a nebyt.prostoru, na LV č.4633, k.ú. Frýdek město Frýdek-Místek, a to na základě Smlouvy o věcném břemeni reg. pod sp.zn. V3 1233/1999 ze dne 1.4.1999, právní účinky vkladu ke dni 1.4.1999. Osoba povinná z VB : vlastníci bytových jednotek a nebytových prostorů domu čp. 467 z titulu spoluvlastnických podílů na společných částech domu čp. 467, kterými rozvody vedení tepla, TUV a SV procházejí, jak jsou zapsáni ve výpise z KN na LV č.3208 pro vlastnictví domu s byty a nebyt.prostory na k.ú. Frýdek, město Frýdek-Místek. Osoba oprávněná z VB : DISTEP a.s., se sídlem ul. Ostravská čp. 961, 73801 Frýdek-Místek IČ : 65138091. Vymezení obsahu VB : VB I - obsahem věcného břemene je zabezpečit oprávněné osobě právo užívání vedení rozvodů tepla, TUV a SV které jsou vedeny suterénem domu čp. 467, tzn. společnými částmi budovy. VB II - břemenem je zabezpečeno právo vstupu do domu a tedy i přístup k vedení rozvodů za účelem provádění kontrol, oprav, udržby a rekonstrukcí. Z obsahu věcných břemen je zřejmé, že vstup se týká suterénu domu a všech jeho částí a prostor kterými předmětná vedení rozvodů tepla, TUV a SV procházejí. Vymezení rozsahu VB : VB I - rozsah věcného břemene je dán celkovou délkou a šířkou vedení rozvodů tepla, TUV a SV v suterénních prostorech domu čp. 467, zvětšenou o manipulační prostor pro opravy a údržbu vedení rozvodů, což není smluvně dále vymezeno. VB II - Četnost a rozsah vstupů do objektu (suterénní prostory) není smluvně nijak vymezena. Váže se : Omezení definovaná věcnými břemeny / právy se váží k budově čp. 467 (resp. vlastníkům všech byt. jednotek v domě) na pozemku p.č. 962/24, k.ú. Frýdek z titulu jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Omezení tímto přechází na všechny budoucí vlastníky bytových jednotek a nebytových prostorů v domě. Délka trvání VB : Věcná břemena nejsou časově vymezena, z obsahu břemen lze dovodit jejich trvání po dobu existence a užívání objektu obytného domu čp.467 stávajícím způsobem. Roční užitek z VB : VB I - roční užitek z takto smluvně neúplně vymezeného věcného břemene/ práva není možno přesně definovat, neboť chybí vymezení délky a šířky vedení rozvodů v suterénních prostorech domu. Umístěním rozvodů vedení u stropů suteréních chodeb a prostor dále nedochází k významnějšímu omezení užívání či znehodnocení těchto částí domu. Potrubní vedení rozvodů většinou nesnižuje světlou výšku chodeb pod horní hranu dveřních zárubní, takže komunikační prostory a prostupy jsou plně zachovány. Ve vztahu k užívání domu a zvláště pak jednotlivých bytových jednotek, v bytovém domě se nacházejících, nemá uvedené věcné břemeno významnější negativní dopad. VB II - roční užitek z věcného břemene/práva není možno přesně definovat, neboť není předem definována četnost vstupů za účelem provádění kontrol, oprav, udržby a rekonstrukcí, event.revizí zařízení oprávněného. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 13
Ocenění VB : Cena obou věcných břemen/práv byla vzhledem k výše uvedenému stanovevena v souladu se zněním 18 odst. 5) zákona č.151/1997 Sb., fixní částkou ve výši 10 000,- Kč každého, celkem tedy 20 000,- Kč. Výpočet ceny podílu BJ č. 467/1 z ceny věcných břemen Výše spoluvlast.podílu BJ č. 467/1 na spol.částech domu čp. 467 58/1002 Cena VB váznoucích na nemovitosti (domu čp. 467, resp.společ.částech domu) C VB = C VB I + C VB II Σ C VB Kč 20 000,00 Cena podílu BJ z hodnoty věcných břemen (zaokr.) C pvb Kč 1 158,00 C.2 Rekapitulace - zjištěná cena Cena nemovitosti : Cena byt.jednotky č.467/1 a podílu na spol.částech domu čp.467 26 Kč 908 542,20 Cena podílu BJ z hodnoty věc.břemen ( 18, zák.č.151/1997 Sb.) C pvb Kč (-) 1 158,00 Cena nemovitosti C n Kč 907 384,20 Cena nemovitosti [ zaokr. 49 ] celkem C n Kč 907 384,20 Poznámka: odpočet podílu z ceny věcného břemene/práva ve výši odpovídající podílu bytové jednotky na společ.částech domu, jak je proveden v rekapitulaci výše, odpovídá postupu při ocenění zjištěnou cenou dle cenového předpisu, jak je požadováno v 45 vyhlášky č.3/2008 Sb. Vzhledem k tomu, že při postupu v dalším ocenění, kde je stanovena v části C.3 - věcná hodnota (časová cena) a části C.4 - srovnávací hodnota, nebyl vliv věcných břemen na cenu nemovitosti vyčíslen (z inzerovaných údajů nemovitostí nelze stav a hodnotu VB zjistit), bude v závěrečném zhodnocení výsledků jednotlivých metodik ocenění uvedena zjištěná cena bez odpočtu podílu z ceny věcného břemene, tzn. v původní výši : 908 542,20 Kč. Vyčíslení ceny podílu z ceny věcného břemene/práva připadajícího na byt.jednotku bylo provedeno v zájmu dodržení předepsaného postupu ocenění dle cenového předpisu a z titulu posouzení vlivu břemene na zjištěnou cenu nemovitosti. V daném případě není užívání bytu z titulu existujících věcných břemen nijak omezeno. C.3 Věcná hodnota (časová cena) Metoda stanovení věcné hodnoty (CČ) Pro stanovení věcné hodnoty (časové ceny) je přiměřeně použit výpočet ceny nákladovým způsobem dle cenového předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění. Vzhledem k tomu, že vyhláška používá koeficienty změny cen staveb K i, jež upravují základní cenovou úroveň roku 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez úpravy koeficientem prodejnosti K P a dalších úprav. Popis oceňované nemovitosti, výměr a hodnocení vybavení: popis oceňované nemovitosti, její výměry a stavebně technického vybavení byly provedeny v bodě C.1.2 posudku. Pro ocenění bytu se pomocně použije postup dle ustanovení 13 odst.1) písm.b) vyhlášky č.3/2008 Sb., s tím, že v závěrečné části výpočtu nebude do úpravy ceny zapracován koeficient prodejnosti, čímž bude stanovena obdoba věcné hodnoty - tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem, označovaná také jako časová cena (CČ). ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 14
13 Byt a nebytový prostor Zatřídění pro ocenění : Druh stavby : byt v domech vícebytových typových - typ J Svislá nosná konstrukce : montovaná z arm.betonových panelů Zastřešení stavby : plochá střecha s krytinou živičnou Stropní konstrukce : ŽB stropní panely s rovnými podhledy Členění stavby : I.PP - 6.NP Výměry a opotřebení stavby pro ocenění : Započítatelná podlahová plocha bytu : 60,084 m 2 Opotřebení stavby dle lineární metody : 28,90 % Zjištění ceny bytu (včetně podílu na spol.částech domu) : příl. č.2 vyhl. Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 - bytová jednotka č.467/1 Stavba s byt.jednotkou (byt.dům typový) ( 3, příl.č.2) Typ J Základní cena za m 2 PP (dle typu z př. č.2) ZC 1 Kč/m 2 8 020,- Započít.podlah.plocha byt.jednotky PP BB m 2 60,084 Koeficient přepočtu ZC dle druhu konstrukce K 1 1,037 Koeficient polohový (dle př.č.14, pol.č.3) K 5 1,050 Koeficient změny cen staveb (dle př.č.35) K i 2,029 p.č. Konstrukce a vybavení Popis provedení Stan. Podíl dle př. Podíl uprav. Přepočt. Podíl Stup dok. Dok. z celku 1 Základy Beton.základy s izolací S 0,0540 0,0540 ---- 100 ---- 2 Svislé nosné k-ce Montované ze ŽB panelů s TI, tl. cca 26-28 cm S 0,1820 0,1820 ---- 100 ---- 3 Stropní konstrukce Mont.ze ŽB panelů,rov.podhled S 0,0840 0,0840 ---- 100 ---- 4 Krov, střecha Střecha plochá S 0,0490 0,0490 ---- 100 ---- 5 Krytina střech Živičná svařovaná vícevrstvá S 0,0230 0,0230 ---- 100 ---- 6 Klempíř.konstrukce Pozinkov.plech, úplné S 0,0070 0,0070 ---- 100 ---- 7 Vnitřní omítky Vápenné omítky hladké S 0,0570 0,0570 ---- 100 ---- 8 Vnější povrchy stěn Vápenocement.omítky (břízolit) S 0,0290 0,0290 ---- 100 ---- 9 Vnitřní obklady Kuchyňská linka + sporák S 0,0065 0,0065 ---- 100 ---- 9 Vnitřní obklady Koupelna + WC N 0,0065 0,0100 ---- 100 ---- 10 Schody ŽB monolit., povrch teraco desky S 0,0290 0,0290 ---- 100 ---- 11 Dveře Dřevěné prosklené a plné S 0,0330 0,0330 ---- 100 ---- 12 Vrata Neuvažuje se - 0,0000 0,0000 ---- 100 ---- 13 Okna Dřevěná zdvojená + žaluzie S 0,0530 0,0530 ---- 100 ---- 14 Povrch podlah Obyt.místnosti: betonové kryté povlaky z PVC S 0,0150 0,0150 ---- 100 ---- ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 15
14 Povrch podlah Ostat.místnosti: keram.dlažba S 0,0150 0,0150 ---- 100 ---- 15 Vytápění 16 Elektroinstalace Dálkové s napojením na výměník Světelná (230V), jištěná autom. pojistky, část v mědi S 0,0480 0,0480 ---- 100 ---- S 0,0510 0,0510 ---- 100 ---- 17 Bleskosvod Ano S 0,0040 0,0040 ---- 100 ---- 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda, v plastu S 0,0320 0,0320 ---- 100 ---- 19 Vnitřní kanalizace Svis.lit. a plast.potrubí, odpady ze soc.zařízení a kuchyně S 0,0310 0,0310 ---- 100 ---- 20 Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu S 0,0040 0,0040 ---- 100 ---- 21 Zdroj TUV Centrální ohřev s napojením na výměník S 0,0220 0,0220 ---- 100 ---- 22 Vybavení kuchyně Plynový sporák s elektr.troubou S 0,0190 0,0190 ---- 100 ---- 23 Vnitř.hyg.vybavení Vana plast, keram.umývadlo a splachovací kombi WC N 0,0390 0,0600 ---- 100 ---- 24 Výtahy Standard.osob.výtah v objektu S 0,0130 0,0130 ---- 100 ---- 25 Ostat.vybav.+konst. Kuchyňská digestoř, odvětrání soc. zařízení, domácí telefon, STA pod S 0,0570 0,0570 ---- 100 ---- omítkou, okenní žaluzie 26 Instal.prefab.jádro Standardní BJ S 0,0370 0,0370 ---- 100 ---- - Celkem 1,0000 1,0245 ---- 100 ---- - Koeficient vybavení stavby K 4 1,0245 Stup.dokončení 100 % - Základ.cena upravená ZCU = (ZC 1 x K 1 x K 4 x K 5 x K i ) ZCU Kč/m 2 18 152,50 Výpočet ceny bytové jednotky nákladovým způsobem Základní cena upravená ZCU Kč/m 2 18 152,50 Podlahová plocha byt.jednotky PP BB m 2 60,084 Výchozí cena byt.jednotky CN = ZCU x PP B B CN Kč 1 090 674,80 Stupeň dokončení stavby D % 100 % Výchozí cena ve stupni dokončení CND Kč 1 090 674,80 Odpočet na opotřebení lineární metodou [ 28,90 %] A L Kč - 315 205,00 Cena po odpočtu opotřebení C O Kč 775 469,80 Stavba s doloženým výskytem radonu se stav.povolením do 28.2.1991? -- -- Ne Cena byt.jednotky [+ podílu na spol.částech domu ] ( bez K P ) C N Kč 775 469,80 C.4 Metoda porovnání obchodovatelných cen Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty - nemovitostmi shodných nebo podobných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu a jejich inzerovaných, resp. skutečně realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu - tzv. etalon, na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v posudku podrobně uvedeny včetně pramene, odkud byly získány. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 16
Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňované nemovitosti, která by byla realizovatelná na trhu nemovitostí v odbobí do 1/2 roku ode dne provedení ocenění. Ve srovnávací hodnotě je nutno zohlednit jak existující,tak také nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Uvedená nemovitost má tato pozitiva : začlenění lokality byt.domu do stabilizované urbaniz.zóny s převlád.obytnou zástavbou lokalita s dobrou úrovní inženýrských sítí, služeb a obchodů, vzrostlá veřejná zeleň stavba bytového domu v dobrém stavu+prováděna údržba, nízkopodlaž.dům dobrá komunik.dostupnost, blízkost centra měst.části a zastávek MHD bytová jednotka po částečné rekonstrukci vnitřního vybavení Uvedená nemovitost má tato negativa : orientace většiny oken místností bytové jednotky na stávající panelovou zástavbu okolí byt.jednotka delší dobu neužívaná, odpojena dodávka médií (voda,plyn,elektro) Rozbor tržního prostředí V rámci zajištění podkladů pro zpracování ocenění metodou porovnání obchodovatelných cen nemovitostí jako celku bylo znalcem provedeno šetření zaměřené na oblast realitní inzerce, realitních servrů a realitní makléře pracující na trhu nemovitostí při prodejích obdobných nemovitostí - bytových jednotek, které jsou v osob.vlastnictví (včetně podílů na společných částech domů dle zák.č.72/1994 Sb.), nacházejících se v bytových domech. Šetření bylo zaměřeno na městské lokality s obdobnou infrastrukturou inženýrských sítí, dopravní dostupností, občanskou vybaveností, převládajícím druhem zástavby sídlištního typu atd. Výsledkem šetření je 6 přibližně srovnatelných bytových jednotek, nacházejících se v bytových domech na katastrálním území města Frýdku-Místku. Lokality jsou v intravilánu města, zahrnuty do lokalit určených pro bydlení (obytné zóny) dle územního plánu města, komunikačně jsou dobře dostupné. Přehled je obrazem situace na místním trhu realit s bytovými jednotkami i RD, kdy prudký nárůst cen těchto nemovitostí od roku 2005 byl motivován předpokládanou poptávkou po ubytování na území města, zvláště pak v jeho rezidenčních čtvrtích v souvislosti s příchodem strategického investora automobilky Hyundai do Nošovic a následným rozvojem podnikatelských aktivit v regionu. V současné době trend růstu cen ještě přetrvává, ceny nemovitostí se však již tak prudce nemění. Podrobnosti stran nemovitostí - bytových jednotek, které byly znalcem vytypovány a následně zahrnuty do cenového porovnání jsou obsahem níže uvedené tabulky Tabulka cenového porovnání nemovitostí Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 č. lokalita Oceň. Nemovit. Frýdek-Místek, ul. Mánasova čp.467 Počet místností Druh vlastnictví 2+1 osobní Balkon, sklep, výtah A- ano/ N- ne Balkon - A Sklep - A Výtah - A Výměra podl.ploch [m 2 ] 60 Jiné, stav, stáří Byt 2+1 v 1.NP/6 v panel. bytovém domě s výtahem, s balkonem po částečné rekonstrukci (kuchyň+sociál. zařízení), komplet.is, dobrá lokalita se zelení, poblíž centra se spojením MHD Cena požad./resp. zaplacená [Kč] (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) 1 Frýdek-Místek ul. Revoluční 2+1 osobní Balkon - N Sklep - A Výtah - A 57 Byt 2+1 v 5NP/6 v panel. bytovém domě s výtahem, plastová okna se žaluziemi, výměna parapetů, kuchyň. linka po výměně, keram.obklad v koupelně + dlažba, vlýskové parkety, udržovaný, dobrá lokalita poblíž centra. Požad.cena: 1 350.000,- [03/2008] ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 17
2 3 4 5 6 Frýdek-Místek ul. Mánesova Frýdek-Místek ul. K Hájku Frýdek-Místek ul. Husova Frýdek-Místek ul. J.Opletala Frýdek-Místek ul. Mozartova 2+1 osobní 2+1 osobní 2+1 osobní 2+1 osobní 2+1 osobní Balkon - A Sklep - A Výtah - N Balkon - A Sklep - A Výtah - A Lodžie - A Sklep - A Výtah - A Lodžie - A Sklep - A Výtah - N Balkon - N Sklep - A Výtah - A 55 60 59 56 58 Byt 2+1 ve 4NP/4 v panel. bytovém domě bez výtahu, plastová okna + nové parapety, podlahy z PVC povlaků, část.rekon. kuchyň. linky, původní umakartové byt. jádro, dům bez dodat. zateplení, udržovaný, dobrá lokalita poblíž centra. Byt 2+1 v 7NP/7 v panel. bytovém domě s výtahem, původní dřev.okna, původní parket.podlahy+ lino, původ. kuchyň.linka, umakart. byt. jádro, dům bez dodat. zateplení, lokalita na okraji sídlištní zástavby dále od centra, klidová zóna. Byt 2+1 v 3NP/6 v panel. bytovém domě s výtahem, původní dřev.okna, původní podlahy,částeč.rekonstrukce kuchyň.linky,upravené umakartové bytové jádro, dům již částečně zateplen, dobrá lokalita poblíž centra Byt 2+1 v 2NP/4 v panel. bytovém domě bez výtahu, plast.okna, podlahy s nov. PVC povrchy / alt.keramika, nová kuchyň.linka, keram. obklad v koupelně, WC standard,udržováno, lokalita nedaleko od centra, nevýhodou blízká komunik. (Revoluční) Byt 2+1 v 8NP/8 v panel. bytovém domě s výtahem, plast.okna,podlahy původní, bez rekonstrukce kuchyně, umakartové bytové jádro, původní stav vybavení, lokalita v klidné části města, dům po zateplení. Požad.cena: 1 470.000,- [04/2008] Požad.cena: 1 220.000,- [03/2008] Požad.cena: 1 440.000,- [04/2008] Požad.cena: 1 430.000,- [04/2008] Požad.cena: 1 350.000,- [04/2008] Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadov., resp. zaplcená Koef. reduk. na pram. ceny Cena po redukci na pramen ceny [=(8)*(9)] K 1 Poloha K 2 Velikost K 3 Balk. / lodžie K 4 Stav a vybav K 5 Umístění BJ/orient K 6 Úvaha znalce KC [1-6] Cena oceň.objektu odvozená ze srovnávacího [=(10)/(17)] (1) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 1 1 350.000,- 0,90 1 215.000,- 1,00 1,00 0,98 1,01 1,00 1,00 0,990 1 227.270,- 2 1 470.000,- 0,90 1 323.000,- 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02 1,01 1,009 1 311.200,- 3 1 220.000,- 0,90 1 098.000,- 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02 0,99 0,990 1 109.090,- 4 1 440.000,- 0,90 1 296.000,- 1,00 1,00 1,00 0,99 1,01 1,00 0,999 1 296.130,- 5 1 430.000,- 0,90 1 287.000,- 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1,020 1 261.760,- 6 1 350.000,- 0,90 1 215.000,- 1,01 1,00 0,99 0,98 1,00 0,99 0,970 1 252.580,- Celkem průměr Kč 1 243.000,- Minimum Kč 1 109.090,- Maximum Kč 1 311.200,- ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 18
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na příslušenství objektu (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na umístění BJ v domě a orientaci ke SS (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná kupní cena: Kr = 1,00, u inzerce dle info RK zvoleno 0,90 KC Koeficient celkový KC = ( K1 K2 K3 K4 K5 K6 ) Srovnávací metoda - výsledné zhodnocení: Na základě cenového porovnání zjištěných hodnot srovnatelných nemovitostí a s přihlédnutím k pozitivům i negativům předmětu ocenění, byla znalcem stanovena srovnávací hodnota (cena) předmětné nemovitosti na částku ve výši : 1 245 000,- Kč. C.5 Odborné zhodnocení - závěrečná analýza Výsledkem ocenění na základě použité metodiky bylo stanovení hodnoty (ceny) nemovitosti, a to metodou zjištění ceny dle předpisu (CZ) metodou stanovení věcné hodnoty (CČ) metodou porovnání obchodovatelných cen jednotlivé hodnoty (ceny) jsou chronologicky seřazeny v níže uvedené tabulce rekapitulace ocenění. Na základě stanovení uvedených hodnot a provedení jejich odborného vyhodnocení je znalcem po zvážení všech okolností, negativ i pozitiv nemovitosti a s přihlédnutím ke stávajícímu vývoji na trhu nemovitostí, proveden odhad obvyklé hodnoty dle stavu nemovitosti ke dni ocenění. Rekapitulace výsledných hodnot (cen) : Metoda zjištění ceny dle předpisu 26 Kč 908 542,20 Metoda stanovení věcné hodnoty Kč 775 469,80 Metoda porovnání obchodovatelných cen Kč 1 245 000,00 Závěrečný odb.odhad obvyklé hodnoty nemovitosti, vč.přísluš. CO Kč 1 250 000,00 C.6 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených C.6.1 Práva s nemovitostí spojená Dle znalcem zajištěného aktuálního výpisu z KN, prokazujícího vlastnictví bytu č.467/1, na LV č.4633 pro k.ú. Frýdek a obec Frýdek-Místek, evidujícího stav platný ke dni 03.04.2008, je v části B1 jiná práva uvedeno právo: Věcné břemeno/právo spoluužívání domem zastavěného pozemku ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 19
Věcné břemeno/právo vzniklo na základě Souhlasného prohlášení o vzniku práva a dohody o výši náhrady za věcné břemeno ze dne 30.10.2002, váže se k pozemku p.č. 962/24 na k.ú. Frýdek, oprávněným je vlastník byt.jednotky č.467/1, který je zároveň spoluvlastníkem společ.částí domu čp.467. Obsahem břemene je právo vlastníka bytu spoluužívat uvedený pozemek v rozsahu odpovídajícímu jeho podílu na společných částech domu. Ve smlouvě, kterou měl znalec k dispozici, byla na základě dohody obou stran sjednaná náhrada za zřízení věcného břemene/práva jednorázovou částkou ve výši: 750,- Kč. Vzhledem ke skutečnosti, že k dohodě o sjednané výši částky došlo dohodou, uvedená částka byla dále použita u ostatních bytových jednotek v předmětném domě čp.467, je možno ji považovat ve smyslu několikerého smluvnímu použití za částku, která je v daném místě a čase obvyklá. Poněvadž se povinného znalci nepodařilo žádným způsobem kontaktovat a nebylo tedy možno ověřit aktuální stav a případnou změnu stavu tohoto práva povinného, stanovuje znalec cenu tohoto práva na straně povinného ve výši smluvní dohody na částku: 750,- Kč. C.6.2 Závady s nemovitostí spojené Dle znalcem zajištěného aktuálního výpisu z KN, prokazujícího vlastnictví bytu č.467/1, na LV č.4633 pro k.ú. Frýdek a obec Frýdek-Místek, evidujícího stav platný ke dni 03.04.2008, je v části C omezení vlastnického práva uvedeno : Zástavní právo smluvní ve výši 550.000,- Kč s příslušenstvím Zástavní právo je zřízeno ve prospěch oprávněného, kterým je Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/26, Praha 4 - Krč, IČ: 45244782, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 15.08.2003. Poněvadž se povinného znalci nepodařilo žádným způsobem kontaktovat a nebylo tedy možno ověřit aktuální stav a případnou změnu stavu zástavního práva vůči oprávněnému, nemohla být stanovena znalcem jeho současná hodnota a právo je citováno ve výši dle výpisu. Zástavní právo smluvní - k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky z překlen.úvěru, včetně příslušenství, výše překlenovacího úvěru - pohledávky : 600.000,- Kč - včetně spoluvlastnického podílu ve výši 58/1002 na spol.částech domu Zástavní právo je zřízeno ve prospěch oprávněného, kterým je Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 1222/128, Praha 2 - Vinohrady, IČ: 60192852, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 26.01.2006. Poněvadž se povinného znalci nepodařilo žádným způsobem kontaktovat a nebylo tedy možno ověřit aktuální stav a případnou změnu stavu zástavního práva vůči oprávněnému, nemohla být stanovena znalcem jeho současná hodnota a právo je citováno ve výši dle výpisu. Věcné břemeno/právo - užívání vedení rozvodu tepla, TUV a SV - přístupu za účelem kontrol, oprav údržby a rekonstrukcí Věcné břemeno/právo vzniklo na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne 1.4.1999. Toto věcné břemeno dle informací poskytnutých znalci během místního šetření domovním důvěrníkem trvá. Ocenění věcného břemene je provedeno v části C bodě C.2.2 posudku. Na základě provedeného ocenění je znalcem stanovena cena věcného břemene, resp. cenová výše podílu z VB připadající na byt.jednotku částkou ve výši : 1 158,- Kč. ZP 231-03/2008 Ing.Jendrejovský, 2008 Strana 20