Znalecký posudek č. 5010 210/2011

Znalecký posudek č. 5010 210/2011 o ceně nemovitostí objektu čp. 214 umístěném na pozemku parcelní číslo st. 215 včetně pozemku a příslušenství v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí, okres Znojmo Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 1719/07-35 ze dne 20.6.2011 Účel posudku: ocenění nemovitostí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 28.6. 2011 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 1.července 2011 1

A. Nález 1. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 20.6.2011 č.j. 012 EX 1719/07-35. Úkolem znalce je: ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovitosti průmyslový objekt čp. 214 na pozemku parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí, okres Znojmo. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Benátky 214 671 03 Vranov nad Dyjí Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Vranov nad Dyjí Katastrální území: Vranov nad Dyjí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti byla vykonána dne 28.6.2011 znalcem. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.6.2011, LV č. 299 - informativní, 2) Kopie katastrální mapy bez identifikace. 3) Místní šetření znalce dne 28.6.2011 4) Informace vlastníka sousední nemovitostí 5) Informace realitních kanceláří o nabídkách a poptávkách obdobného typu nemovitostí 6) Databáze znalce o výši nájmů obdobných nemovitostí a možnostech prodeje obdobných nemovitostí. 7) Vývěsky realitních kanceláří a informace z tisku o výši nájmů obdobných nemovitostí a nabídky prodeje a koupě obdobných nemovitostí. 5. Použitá literatura: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 5) Cenová mapa stavebních pozemků Brno Židenice 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá (obecná) cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. 2

Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Objekt není užíván, nájem obdobného typu nemovitostí není obvyklý, metoda nebude použitá. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 299 pro katastrální území Vranov nad Dyjí, obec Vranov nad Dyjí, okres Znojmo je nemovitostí průmyslového objektu čp. 214 na pozemku parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2474,0 m 2 pan Leopold Dvořák, r.č.: 511017/129 bytem 669 02 Znojmo 2, Gagarinova 2753/20 8. Celkový popis nemovitostí: Oceňovaná nemovitost průmyslový objekt čp. 214 - je umístěn pod vranovským zámkem u řeky Dyje. Lokalita Benátky je nejjižnější části města Vranov nad Dyjí, kolem řeky umístěné objekty povětšinou rodinné domy jsou z velké části využívané jako penziony. Vranovský zámek, jež se tyčí nad řekou Dyjí i právě nad čtvrti Benátky, dává tomuto místu zajímavý kolorit. Není tedy divu, že vlastníci okolních nemovitostí využívají své domy k rekreačním účelům a často nejenom pro své potřeby. Lokalita je přístupná úzkou uličkou, jež zde sjíždí ze silnice č. 398, ta je v současné době v rekonstrukci, neboť od východu vede do Vranova strmými serpentinami a vyžaduje generální opravu. Přitom se opravují i povrchy ulic, jimiž se sjíždí k posuzované stavbě. Z pohledu příjezdu k objektu je stavba umístěná až za vodním tokem Dyje, před posuzovanou stavbou je právě most šířky jednoho osobního automobilu, jež umožňuje dopravní obslužnost této části města. Městys Vranov nad Dyjí je součástí okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Vranov nad Dyjí se rozkládá asi dvacet kilometrů západně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Trvalý pobyt na území této obce, jež se honosí titulem městys, má 846 obyvatel. Protéká zde řeka Dyje. Obec je vzdálená přibližně 3 km od rakouských hranic. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Vranov nad Dyjí má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaná stavba má zajímavou historii, jež říká, že objekt byl postaven kolem roku 1910 místním železničním spolkem, který prosazoval dovedení do obce železnice. Výsledek jejich činnosti byl tedy objekt čp. 214 postaven jako nádraží, železnice však do obce dovedená nebyla. V podvědomí širokého okolí pak je objekt zapsán jako komunál. Areál byl v předrevolučním období využíván k řemeslnické výrobě, byly zde přistavovány další menší prostory dílny, přístřešky, garáže, jsou zde instalovány různé stroje a zařízení, vevnitř stavby hlavní je postaven katr. Hlavní stavba si však, přes totální nedostatek údržby a péče, udržela ráz nádražní budovy stavebního stylu počátku dvacátého století. 3

Budova čp. 214 ve Vranove nad Dyjí nádražní hala využívaná jako komunál Objekt je v místě znám jako Komunál leží na pravém břehu řeky Dyje pod vranovským zámkem, v místě, kde je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, spolu se stavbou hlavní je předmětem ocenění soubor architektonicky nesourodých dílen a přístřešků, některé nejsou dokončeny. Mimo venkovních úprav přípojek inženýrských sítí, oplocení, zpevněných ploch je dále předmětem ocenění pozemek, na němž jsou postaveny všechny vyjmenované stavby, a jehož značná nezastavěná část tvoří manipulační plochu a současně velkou parkovací plochu před objektem čp. 214. Konstrukční řešení posuzovaného objektu Stavebně se jedná o objekt zděny, přízemní, nepodsklepený, zastřešený dřevěným krovem, podkroví využitelné částečně kratší křídlo má ve štítu okna, krytina taška pálená, původní, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, dožité. Dům má z větší části původní dřevěná okna i dveře. Půdorysně je postaven do písmene L. Objekt je napojen na elektrickou energii, vodu, kanalizaci. Stavebně technický stav stavby Stavba je dlouhodobě neudržovaná, využívaná sporadicky, jen díky solidnímu provedení stavebních prací ani po sto létech a špatném zacházení neztratila svůj šarm. Ani porevoluční vlastník neměl zájem objekt udržovat, právě naopak devastace předrevoluční doby pokračovala i posledních dvacet let. Přitom ale objekt je vhodný k rekonstrukci. Příslušenství stavby hlavní Mimo již vyjmenovaných venkovních úprav přípojek inženýrských sítí, oplocení a zpevněných ploch - tvoří příslušenství stavby hlavní dílny, sklady a přístřešky, část z nich pravděpodobně je postavená i na pozemku cizího vlastníka. Toto příslušenství, je z větší části demoliční, je přítěží posuzované stavby. Pozemky Plocha, na níž se stavba nachází má nadstandardní rozměr, mimo stavby hlavní, skladu, dílen a přístřešku je zde dostatečná plocha manipulační a vhodná k parkování. Pozemek je rovinný, za ním jižním směrem stoupá terén do kopce, jež je zarosten vzrostlými stromy, jedná se o les. 4

Kopie katastrální mapy katastrální území Vranov nad Dyjí, okres Znojmo, poz. st. 215 Využívání nemovitostí Oceňovaná stavba je ke dni ocenění užívaná sporadicky jako dílna. Přírodní katastrofy Objekt je postaven v blízkosti řeky Dyje přibližně 3 km pod hrází Vranovské přehrady, místo v posledních padesáti létech nebylo zaplaveno. Radonové riziko Není uvažováno. Věcná břemena, zátěže Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní. Výčet oceňovaných nemovitostí a) Objekt průmyslový čp. 214 s příslušenstvím v obci Vranov nad Dyjí b) Pozemek parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vranov nad Dyjí B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. a) Průmyslový objekt čp. 214 v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí budova typu L Výměry pro ocenění OP obestavěný prostor: Průměrná výška podlaží: PVP = 4,0 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 457,00 m 2 5

OP = (457,00 * 4,1) + /(457,0 x 4,80) : 2/ = 2.970,50 m 3 Budova čp. 214 k.ú. Vranov nad Dyjí tab. č. 1. Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky, SKP 46.21.19.1..1 typ L Základní cena dle typu z přílohy č. 3 vyhlášky ZC Kč/m2 2 786,00 Obestavěný prostor budovy OP m3 2 970,50 Koeficient druhu konstrukce (příl.č.4 vyhlášky) K1-0,939 Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/457 K2-0,93444 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/4 + 0,3 K3-0,82500 Koeficient polohový (příloha č.14 vyhl.) K5-0,85 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky) Ki - 2,133 Koeficient prodejnosti stavby (příloha č. 39 vyhlášky) Kp - 0,348 Koeficient vybavení stavby výpočet(s=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl Podíl upr. 1 Základy beton, kámen S 0,08300 0,08300 2 Svislé konstrukce zděné S 0,21400 0,21400 3 Stropy dřevěné S 0,11300 0,11300 4 Zastřešení krov S 0,06200 0,06200 5 Krytiny střech taška pálená S 0,02200 0,02200 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0,00600 0,00600 7 Úprava vnitřních povrchů omítky S 0,05800 0,05800 8 Úprava vnějších povrchů omítky S 0,03200 0,03200 9 Vnitřní obklady keramické ne C 0,00800 0,00000 10 Schody dřevěné S 0,03100 0,03100 11 Dveře dřevěné S 0,03200 0,03200 12 Vrata dřevěná S 0,00300 0,00000 13 Okna dřevěná S 0,05200 0,05200 14 Povrch podlah cementový potěr S 0,02900 0,02900 15 Vytápění lokální tuhá paliva P 0,03800 0,01748 16 Elektroinstalace 230/400 V S 0,06400 0,06400 17 Bleskosvod ano S 0,00300 0,00300 18 Vnitřní vodovod SV P 0,02200 0,01012 19 Vnitřní kanalizace ano S 0,02000 0,02000 20 Vnitřní plynovod neuvažuje se - 0,00000 0,00000 21 Ohřev teplé vody chybí C 0,01700 0,00000 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se - 0,00000 0,00000 23 Vnitřní hygien. vybavení standard S 0,02900 0,02900 24 Výtahy chybí C 0,01000 0,00000 25 Ostatní chybí C 0,05200 0,00000 26 Instalační prefa jádra neuvažuje se - 0,00000 0,00000 Celkem 1,00000 0,87760 Koeficient vybavení stavby K4-0,87760 Základní cena upravená ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi ZCU Kč/m2 1116,71 Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby CN Kč 3 317 187,06 Odpočet na opotřebení 70 % O Kč - 2 322 030,94 Cena budovy ke dni ocenění CČ Kč 995 156,1 Hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav 30 % z ceny stavby hlavní: 298 546,80 Kč 6

b) Pozemek dle LV č. 299, Vranov nad Dyjí Plocha stavebního pozemku celkem...2.474,0 m 2 Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k):...35,00 Kč/m 2 Přirážka za lokalitu + 100 % Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. 2.11 + 5 % Srážky: neuplatňují se Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky...2,133 Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky...0,348 Jednotková cena po úpravách... 54,56 Kč/m 2 Cena pozemků celkem:(2474*54,56).134.976,18 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 364/2010 Sb. - cena celkem: a) objekt čp. 214 s příslušenstvím, Vranov nad Dyjí = 1 293 702,90 Kč b) pozemek parcelní číslo st. 215, k.ú. Vranov nad Dyjí = 134 976,20 Kč Administrativní cena id. 2/3 ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 1 428 680,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Definice obvyklé ceny nemovitostí, jež dle zadání má znalec v daném případě stanovit ( 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění) říká:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby... Pro zjištění ceny porovnávacím způsobem v daném případě se zdá, že nemovitost je natolik atypická, že srovnání nenajde. Nečekaně je ve Vranově nabízená stavba, která porovnatelné parametry má: 1) Příklad: 7

V nabídce je objekt pekárny, u které inzerce říká, že lze objekt přestavět na stavbu určenou k rekreaci. Zajímavá je rovněž plocha pozemků, jež jsou nabízeny spolu se stavbou - 2623,0 m2. Objekt je opravdu členěn dle potřeb pekárenského provozu, prostory kanceláří a zázemí kuchyňka, sociální zázemí jsou v lepším stavu než v objektu posuzovaném, navíc je zde vytápění, rozvody instalací. Ovšem v případě přestavby objektu a jejího využití k rekreačním účelům by se jednalo o investice srovnatelné s těmi, jež je nutno vložit do stavby posuzované. 2/ příklad: Tato stavba svým reprezentačním vzhledem na první pohled zaujme, vysvětlení proč takový objem je nabízen jen za 4,3 mil. najdeme nahlédnutím do interiéru stavby v zásadě se jedná o hrubou stavbu. Plocha pozemků 835,0 m2 je nesrovnatelně menší než u stavby posuzované či první srovnatelné, nabízené v inzerci. Oživení interiéru tohoto objektu k rekreačním účelům pohltí náklady v řádu milionů. Za požadovanou cenu bude objekt hledat zájemce velmi obtížně. Pravdou je, že v oblasti vranovské přehrady, nejenom v samotném Vranově nad Dyjí ale i okolních obcích s přehradou sousedících, je široká nabídka větších rekreačně pohostinských staveb. Jedná se o komplexy, kde náklady na provoz pohlcují možné dosažitelné výnosy. V místě 8

přitom kvete právě turistický ruch provozovaný v malých penzionech s kapacitou do 20 lůžek vytvořených přímo v původních rodinných domech nebo jako provoz ubytování v jedné části rodinného domu. Tady je vlastník schopen udržet cenu za noc v rozpětí 100 200,00 Kč a pokud poskytuje další doplňkové služby je jeho činnost rentabilní a na druhé straně jsou služby dostupné i v období menší hospodářské prosperity obyvatelstva. Oblast Vranova pak je turisticko rekreačně atraktivní jak zámkem, přehradou, cyklo stezkami či pěšími turistickými trasami, případně výjezdy do širšího okolí. Předmětem posouzení je objekt u řeky Dyje pod vranovským zámkem. Nakonec výhled na zámek inzerují málem všechny objekty v místě, neboť tato stavba se tyčí nad obcí. Posuzovaná stavba je osobitá, má nejenom rysy nádražní haly, ale především atmosféru počátku minulého století. Její případná přestavba na rekreační penzion rovněž pohltí náklady v řádech milionů, ovšem při rozumném záměru, dobře zvolené kapacitě a dispozici je možno získat penzion s dostatečnou parkovací kapacitou a v krásném místě. Stávající vedlejší stavby je nutno z části zbourat, některé ponechat jako sklad či garáž. Pořízením objektu tedy nabyvatel především získá místo a výměru plochy, stavba poskytne snad základy, obvodové stěny, možná i stropy, ostatní konstrukce jsou nepoužitelné. Ceny pozemků v místě se pohybují v rozpětí od 350 550,00 Kč/m2, při ploše posuzované parcely se pak celková cena pohybuje kolem 1 mil. Kč. Pravda v zásadě je pozemek zatížen demoličními stavbami, které určitě je nutno za nemalé náklady odstranit. Přitom nelze zapomínat, že objekty na pozemku umístěné lze ihned využívat k výrobě např. jako sklad, stolařskou dílnu či jiné výrobní aktivity. Na základě zjištěných skutečností a výše uvedených faktů určuji cenu nemovitosti metodou srovnání ve výši Cena nemovitostí určená srovnáním 1 200 000,-- Kč C. Rekapitulace Cena administrativní....1 428 680,00 Kč Cena určená srovnáním.. 1 200 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí průmyslového objektu čp. 214 na pozemku parcelní číslo st. 215 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku v katastrálním území a obci Vranov nad Dyjí, okres Znojmo vzhledem k technickému stavu stavby, jejího umístění, s ohledem na možnosti jejího využití v lokalitě a v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi a dalších lokálních okolností vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jedenmiliontřistadvacettisíc korun českých 1 320 000,- Kč V Otrokovicích, dne 1. července 2011 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová 9

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5010-210/2011 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 139/11. Mapové podklady: Průmyslový objekt u řeky Dyje čp. 214, katastrální území Vranov nad Dyjí Fotodokumentace: Budova čp. 214 Vranov nad Dyjí původně nádražní hala 10

Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Most přes řeku Dyji příjezd k posuzovanému objektu čp. 214 vedlejší stavby Pohled na vedlejší stavby od východu 11

Vranovský zámek pohled od posuzovaného objektu Výpis z KN: 12