Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2428 83/14 - stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 151 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou občanské vybavenosti ( restaurací ) č.p. 7 stojící na pozemku v části obci Chroboly vč. příslušenství zapsaných na LV 404 pro katastrální území Chroboly a obec Chroboly evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 628/2014-A Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 24.7.2014 Zohlednění stavu ke dni : 24.7.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 24.7.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 27.7.2014 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro aukci Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 628/2014-A ze dne 7.7.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 18.6.2014, LV č. 404 A: Vlastník : 1. Fiury František, nám. Svornosti č.p. 1, 381 01 Český Krumlov 1/1 B. Nemovitosti : - st. parcela č. 151 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 202 m2 se stavbou občanské vybavenosti č.p. 7 stojící na pozemku stavba je součástí pozemku vše v k.ú. a v obci Chroboly dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 23.7.2014 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 23.7.2014 za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Fiuryho, který znalci umožnil prohlídku oceňované stavby. Při místním šetření byla provedena prohlídka, fotodokumentace a zaměření oceňované stavby ( část podsklepení nebyla zpřístupněna ). 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace na Obecním úřadě v obci Chroboly, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách i z pohledu platné ÚPD obce 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými stavbami v lokalitě 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek obdobných objektů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný areál se nachází v katastrálním území a v obci Chroboly přímo na návsi obce Chroboly na komunikaci Český Krumlov Prachatice v lokalitě zastavěné převážně smíšenou zástavbou ( objekty pro bydlení rodinné a bytové domy, prodejna potravin, hospoda ). Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby budovy restaurace č.p. 7 naposledy užívané jako restaurace a venkovská hospoda a pozemek st. parcela č. 151 zastavěná plocha a nádvoří, která je na celé výměře zastavěna oceňovanou stavbou hospody č.p. 7.
3 Areál dotvářejí venkovní úpravy např. přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy či venkovní předložené schodiště. Příjezd je možný odbočkou z výše uvedené komunikace. Oceňovaná budova č.p. 7 je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a na kanalizaci. Dle zjištění znalce byl objekt č.p. 7 postaven v 70. letech minulého století. Před několika lety byla provedena částečná rekonstrukce objektu ( výměna krytiny, nové sociální zařízení, část dlažeb, nový bojler, oprava vytápění ). Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. I přes částečnou rekonstrukci je technický stav budovy č.p. 7 zanedbaný, od rekonstrukce není prováděna žádná běžná údržba, objekt je již přes rok neužíván, což znehodnotilo část vnitřních prostor. V katastru nemovitostí jsou oceňované objekt č.p. 7 zapsán jako objekt občanské vybavenosti, což odpovídá skutečnému užívání stavby. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav budov vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 23.7.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace pana Kadlece a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 303/2013 Sb. ( oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Objekt restaurace č.p. 7 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemky st. parcela č. 151 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu. 2.1.1 Objekt restaurace č.p. 7 ( 12 ) 2.1.1.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlažími /1.PP a 1.NP / a s předloženým schodištěm u části jižní fasády tvořící hlavní vstup do objektu. Objekt je zděné konstrukce, stropy jsou panelové nespalné s rovným podhledem a krov je dřevěný vázaný. Objekt byl od počátku užívání provozován jako restaurace, od roku 2013 je již nevyužíván. Je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní a kanalizační přípojku. Chybí napojení na zemní plyn. Základy : základové pasy z prostého betonu Nosná konstrukce : zděná z cihelných tvárnic Strop : rovný podhled Izolace : proti zemní vlhkosti Schodiště : betonové s běžným povrchem Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka s obkladem soklu z kabřince Střecha : sedlový dřevěný vázaný krov Střešní krytina : tašková Oplechování : kompletní z pozinku Bleskosvod : instalován Napojení na přípojky : elektro, vodovod, kanalizace Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovní podhled Podlaha a dlažby : keramická dlažba a cementový potěr Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : hladké El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : teplé i studené Sanitární zařízení : sociální zařízení pro muže a ženy a pro zaměstnance umyvadlo, sprcha a WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : boiler Kuchyňské vybavení : bylo demontováno a nevyskytuje se Dispozice 1.PP schodiště, chodba, sklad paliva, kotelna, sklady obalů a nápojů 1.NP zádveří, sociální zařízení pro muže a ženy, odbytová místnost, s barem, salonek, chodba, kuchyně a sklady
5 Technický stav Původní stáří objektu je dle zjištění znalce cca z roku 1975. Před několika lety ( přesně nebylo vlastníkem sděleno ) proběhla v objektu částečná rekonstrukce spojená vybudováním nového sociálního zařízení, instalací nového bojleru a v roce 2004 byla vyměněna střešní krytina s klempířskými prvky. Ke dni ocenění není již objekt přes rok užíván, kompletní zařízení kuchyně bylo demontováno. Některé prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti např. část podlah, dveří, část oken. Technický stav objektu je zanedbaný a objekt vykazuje známky absentující běžné údržby. 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného kontrolního měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. zastavěná plocha podsklepení. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) obestavěný prostor(m 3 ) 5,20 * 16,95 odhad znalce = 88,14 = 2,80 246,79 celkem 1.PP 88,14 246,79 11,50 * 16,95 = 194,93 = 3,40 662,76 celkem 1.NP 194,93 662,76 11,50 * 16,95 = 194,93 4,50/2 = 2,25 438,59 celkem zastřešení 194,93 438,59 celkem OP objekt občanské vybavenosti č.p. 7 1 348,14 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. PP 88,14 2,80 246,79 1. NP 194,93 3,40 662,76 Celkem všechna podlaží 283,07 909,55 Zastřešení 438,59 Celkem budova 1 348,14 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 2 Průměrná zastavěná plocha 283,07 : 2 = 141,54 m 2 Průměrná výška podlaží ( 88,14 * 2,80 + 194,93 * 3,40 )/ 283,07 = 3,213 m 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 194,93 m 2, což je více než 150 m 2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu nejsou větší prostory než 400 m3 zaujímající více než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou též žádné byty, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 12 vyhlášky jako BUDOVA objekt typu H budova pro obchod a společné stravování.
6 Stavba je budovou pro obchod a společné stravování typu H se základní cenou 2 669,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle 12 a přílohy č. 8 vyhlášky objekt pro obchod a spol. stravování typ H ( 1.PP, 1.NP, sedlová střecha ) dle přílohy č. 8 ZC 2 669,- Kč/m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 1 348,14 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 141,54 Průměrná výška podlaží PVP m 3,213 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9666 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9536 Koeficient polohový počet obyvatel 758 ( příloha č. 20 vyhlášky ) cca 500 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,120 Pořizovací cena konstrukce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06100 0.06100 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.15300 0.15300 3 Stropy Železobetonové panely S 0.81000 0.81000 4 Zastřešení Sedlová dřevěný krov S 0.06200 0.06200 5 Krytiny střech Tašková S 0.02900 0.02900 6 Klempířské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu S 0.00600 0.00600 7 Úprava vnitřních povrchů Vápenné štukové omítky S 0.07300 0.07300 8 Úprava vnějších povrchů Břízolit S 0.03300 0.03300 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.03200 0.03200 10 Schody Betonové s běžným povrchem S 0.02700 0.02700 11 Dveře Foliované S 0.03700 0.03700 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná a plastová zdvojená S 0.05800 0.05800 14 Povrchy podlah Keramická dlažba a betony S 0.03300 0.03300 15 Vytápění Etážové s kotlem na PP S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V/380V,automaty S 0.05900 0.05900 17 Bleskosvod Instalován S 0.00300 0.00300 18 Vnitřní vodovod Rozvod studené i teplé S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Provedena S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody EI boiler S 0.02000 0.02000 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení Sociální zařízení muži a ženy S 0.04200 0.04200 24 Výtahy Nevyskytuje se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.04200 0.00000 26 Instalační jádra Neuvažuje se - - - Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se - 0.00000 0.00000
7 CELKEM 1.00000 0.92200 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.92200 Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki Kč/m 3 ZCU 3 612,30 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Popis technického stavu viz výše. Opotřebení je stanovena lineární metodou, další životnost je stanovena na základě odborného odhadu s tím, že je, z důvodu neprováděné běžné údržby a rychlejšího chátrání objektu, snížena předpokládaná další životnost. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1975 Stáří 39 let Předpokládaná další životnost 51 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,111 % Opotřebení 43,33 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 669,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 612,30 Obestavěný prostor OP m 3 1 348,14 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 4 869 887,88 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 4 869 887,88 Opotřebení 43,33 % - 2 110 122,42 Cena časová budovy restaurace č.p. 7 ke dni odhadu Kč 2 759 765,46 2.1.2 Venkovní úprava ( 18 ) 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 7. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Venkovní předložené schody 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim.
8 Zde je použit, pro zjednodušení, analogicky postup dle oceňovací vyhl. i pro provozní stavby. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu restaurace č.p. 7 4 869 887,88 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 4 869 887,88 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 170 446,08 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu restaurace č.p. 7 2 759 765,46 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 759 765,46 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 96 591,79 Kč 2.1.3 Pozemky st. parcela č. 151 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 151 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou restaurace č.p. 7 a má výměru 202 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části obce Chroboly. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace a EI ) jsou u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 399,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 299,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Chroboly na východním okraji zastavěné části obce, nízkopodlažní zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 651 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 260 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 299,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce Chroboly, 0.90 nízkopodlažní bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, zpevněný příjezd, IS u 1.30 pozemku C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65
9 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.4563 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Chroboly v centru obce, nízkopodlažní smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný objektem občanské vybavenosti, rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 202 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce Chroboly 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.546 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.196 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 357,60 Cena oceňovaných pozemků Kč 72 236,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Obvyklá cena pozemku st. parcela č. 151 Kč 72 240,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Objekt restaurace č.p. 7 2 759 765,46 Kč 52,70 % 4 869 887,88 Kč Venkovní úpravy 96 591,79 Kč 170 446,08 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 856 360,00 Kč 5 040 330,00 Kč Pozemek st. parcela č. 151 72 240,00 Kč 72 240,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 928 600,00 Kč 5 112 570,00 Kč
10 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaná nemovitost není ke dni ocenění pronajata, ke dni ocenění není přes jeden rok užívána ani udržována. Běžná údržba není prováděna déle. Dle provedeného místního šetření je možno konstatovat, že je oceňovaný objekt restaurace v zanedbaném technickém stavu, který bez jednorázové investice na vyklizení objektu, provedení menších oprav, není možno pronajmout. Současně nebyl proveden podrobnější průzkum, který by detailněji upřesnil výši nákladů potřebných pro uvedení stavby do pronajímatelného stavu. Základním místním šetřením a vizuální prohlídkou není možné přesně stanovit v jakém technickém stavu jsou především vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektro a vytápění. Znalec provedl orientační výpočet výnosové hodnoty za těchto předpokladů : Odhad příjmů z pronájmu : - jedná se o objekt restaurace se zázemím - minimální zájem pro pronájem obdobných nemovitostí v dané lokalitě - znalcem stanoveno nájemné ve výši 6 000,- Kč/objekt/měsíc Odhad nákladů na znovuzprovoznění objektu č.p. 7 do pronajímatelného stavu - hrubý odhad jednorázových nákladů nutných k uvedení stavby do pronajímatelného stavu ve výši 100 000,- Kč /m2 Je též zřejmé, že zájem o pronájem obdobných nemovitostí je v dané lokalitě spíše minimální a při minimálním zájmu o pronájmy je nízká i možná cena pronájmů, která výši výnosové hodnoty sráží směrem dolů. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt restaurace č.p. 7 Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 6 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 72 000,00 Redukce z důvodu nepronajmutí 90 % x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 64 800,-
11 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 5 040 330,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 856 360,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 39 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 43,33 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 500,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 4 032,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.020 x RC / Kč/rok 100 807,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 106 339,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 64 800,- Výdaje ročně celkem Kč 106 339,- Čisté roční nájemné Kč - 41 539,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč - 41 539,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 9,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 0,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč - 100 000,- Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 0,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
12 Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( např. poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, velikost pozemku apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitostí - velikost nemovitostí - příslušenství nemovitostí - technický stav nemovitostí - vliv pozemku - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jelikož je posuzován objekt restaurace, kterých nebylo v dané lokalitě obchodováno dostatečné množství, provedl znalec výběr srovnávacích objektů i z lokalit ze sousedních okresů Jihočeského kraje. Srovnávací objekt č.1 Budova restaurace v obci Bujanov okr. Český Krumlov Lokalita : zastavěná část obce Bujanov cca 10 km od Kaplice Objekt s restaurací a s velkými sálem vhodným pro pořádání akcí. Hostinec s ubytováním se nachází 10 km od města Kaplice v obci Bujanov a silnice E55 ( 3km ). Restaurace má kapacitu 50-ti míst, a sousedící sál 140 míst. K nabízené nemovitosti náleží vybavená kuchyň, kancelář, skladovací prostory, sklepní prostory cca 30 m2, ubytovací prostory 3 pokoje, každý s vlastním sociálním zařízením, venkovní terasa, kolna na tuhá paliva a nářadí. Vytápěno kotlem na dřevo a uhlí, vzduchotechnika. Včetně zařízení! Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 510 m2
13 Užitná plocha : cca 400 m2 Plocha parcely : 855 m2 Nabídková cena : 2 495 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Budova restaurace v obci Římov okr. České Budějovice Lokalita : centrum obce Římov cca 5 km od Velešína Dům se zavedenou restaurací a bytovou jednotkou o velikosti 5+1, který se nachází na vlastním pozemku o velikosti 956 m2 v atraktivní lokalitě v centru Římova. Zastavěná plocha s nádvořím je 675 m2 a zahrada je 281 m2. Restaurace má výměru cca 120 m2, byt cca 170 m2. Restaurace se prodává včetně vybavení. V přízemí domu se nachází restaurace s barem, kuchyň, sklad, kancelář, jedna obytná místnost, technické zázemí. V prvním patře se nachází bytová jednotka o velikosti 5+1. V podkroví lze dodělat apartmány. V domě je uzavřený dvůr, kde se nachází zahrádka k restauraci s barem a za domem je zahrada, dále dva sklepy. Obcí vedou cyklostezky, křesťanská křížová cesta, možnost spolupráce se Sokolem - ubytování strava. Dům je napojený na obecný vodovod a kanalizaci, vytápění řešeno lokálně na tuhá paliva. Technický stav : průměrný až podprůměrný Zastavěná plocha : 675 m2 Užitná plocha : 320 m2 Plocha parcely : 956 m2 Nabídková cena : 2 290 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Objekt restaurace v obci Pražák okr. Strakonice Lokalita : zastavěná část obce Pražák u Vodňan
14 Prodej objektu bývalé restaurace v obci Pražák nedaleko Vodňan. Nemovitost prošla v nedávné době částečnou rekonstrukcí, nová střecha a krov, fasáda na čelní straně domu, podlahy, úpravy interiéru. Objekt zahrnuje prostory bývalého hostince, na který navazuje sál upravený pro pořádání diskoték a byt. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 450 m2 Užitná plocha : 400 m2 Plocha parcely : 1323 m2 Nabídková cena : 1 990 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Chroboly, centrum obce Chroboly Velikost /Počet místností restaurace Příslušenství / Garáž venkovní úpravy/ ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 202 zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Bujanov, zastavěná část obce Bujanov restaurace, sál, 3x nájemní pokoje terasa, venkovní úpravy/ne 855 průměrný 2 RD obec Římov, centrum obce Římov restaurace, byt 5+1 kolna, dvůr, venkovní úpravy/ ne 956 podprůměrný 3 RD obec Pražák, zastavěná část obce Pražák restaurace, sál, byt dvůr, venkovní úpravy/ne 1323 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 )
15 1 2 495 000 0,75 1 871 250 1,05 1,30 1,15 1,15 1,20 1,00 2,166 863 818,- 2 2 290 000 0,75 1 717 500 1,10 1,20 1,15 1,10 1,20 1,00 2,004 857 139,- 3 1 990 000 0,75 1 492 500 1,10 1,30 1,15 1,15 1,25 1,00 2,364 631 354,- Celkový průměr Kč 784 100,- Minimum Kč 631 354,- Maximum Kč 863 818,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dle zkušenosti znalce z obdobných ocenění a následných prodejů se obvyklá cena u obdobných provozních objektů a staveb s pozemky v úrovní 15-30 % ceny časové. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosová hodnota je u obdobných provozních staveb či areálů jednou z rozhodujících kritérií pro stanovení obvyklé ceny. Oceňovaná budova je přes rok prázdná a není provozována, navíc její technické opotřebení je vzhledem k nedávné částečné rekonstrukci vyšší. Objekt nelze bez předchozích dílčích oprav a úprav užívat. Jelikož je nepravděpodobné, že lze objekt v současném stavu pronajmout, přesto byl proveden výpočet výnosové hodnoty s upozorněním na rizika ve výpočtu ( odhad nákladů na částečnou opravu, odhad nájemného bez kuchyňského zařízení ).
16 Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož nejsou v místě ani v jeho nejbližším okolí obdobné stavby obchodovány, byly jako srovnávací použity i restaurační areály nabízené k prodeji v sousedních okresech Jihočeského kraje. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaná budova restaurace č.p. 7 leží v centru malé obce Chroboly v zástavbě převážně objektů pro bydlení a několika objektů občanské vybavenosti. Oceňovaný objekt je v zanedbaném technickém stavu, běžná údržba není v posledních letech prováděna prakticky vůbec. K rychlejšímu chátrání přispívá i současné neužívání objektu. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. O obdobné nemovitosti je v místě značně podprůměrný zájem, v poslední době se nabídka nemovitostí celkově zvyšuje, ale poptávka výrazně klesá, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Rozdíl u těchto cen u podobných typů nemovitostí bývá výraznější než u jiných typů nemovitostí. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi cenou věcnou a cenou výnosovou a bude se blížit, dle obdobného odhadu znalce úrovně cca 25 % věcné ceny ( viz rozbor výše ). Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 5 112 570,- Kč 2 928 600,- Kč 0,- Kč 784 100,- Kč 700 000,- Kč
17 Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 151 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou občanské vybavenosti ( restaurací ) č.p. 7 stojící na pozemku v části obci Chroboly vč. příslušenství zapsaných na LV 404 pro katastrální území Chroboly a obec Chroboly evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : sedmsettisíckorunčeských 700 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným ani objednatelem sděleny. Hodnota zástavních práv není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne 27.7.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie z výpisu KN, LV 404 strana 1,5 1x kopie katastrální mapy
18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2428 83/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 83/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 27. července 2014 Ing. Michal Sirový
19 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na budovu restaurace č.p. 7 zadní pohled na budovu restaurace č.p. 7
20 prostory výčepu prostory kuchyně