ZNALECKÝ POSUDEK č. 1080 191/2015 o ceně pozemku parc.č. 2339/100 v katastrálním území Stodůlky, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: 28460120 Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dní 31.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: kalousj@seznam.cz Počet stran: 7 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 11.9.2015
A. NALEZ 1. Znalecký úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně pozemku parc.č. 2339/100 v k.ú. Stodůlky, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedené nemovitosti v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále zjištěním ceny administrativní podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu nemovitostí ke dni 31.12.2014. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek parc.č. 2339/100 v k.ú. Stodůlky Adresa předmětu ocenění: Praha 5 155 00 Praha 5 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 10.9.2015 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie výpisu z KN, vydaného Katastrálním úřadem podle stavu evidovanému k datu 2.1.2015 pro LV 23222 v k.ú. Stodůlky, obec Praha. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 23222 a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Stodůlky, obec Praha, opatřené z portálu CÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 3.9.2015, - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - údaje o území podle aplikace digitální mapa prahy geoportálu Praha, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 5/2014 Sb., platném od 1.4.2014 do 14.1.2015, a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, Vlil. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při prohlídce na místě na místě, - 2 -
- další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a s., RČ/IČO: 24316971, Na Strži 1702/65, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Další viz výpis z KN. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a ověřeny zpracovatelem posudku při prohlídce na místě. Oproti údajům vedeným v KN má pozemek parc.č. 2339/100 charakter ostatní plochy, zeleně. Dle územního plánu obce je pozemek situován v plochách ZML - zeleně městské a krajinné a NL - louky a pastviny. Pozemek je umístěn v plochách, kde nejsou stavební pozemky oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce. Žádné omezení vlastnického práva není na výpisu z KN uvedeno, dle dokumentace územní plánu obce, zjištění na místě a aplikace digitální mapy Prahy je evidováno ochranné pásmo VTL plynovodu a kanalizace v podélné ose celého pozemku. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětný pozemek je situován ve svažitém terénu, orientovaném jižním směrem za okrajem novější zástavby sídliště Velká Ohrada, ve směru k Dalejskému údolí v území s porostem dřevin. Podélně je pozemkem vedena betonová panelová komunikace a prakticky celý pozemek je zasažen ochranným pásmem VTL plynovodu. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní ocenění II. Odhad obvyklé ceny III. Rekapitulace cen IV. Rizika, omezení a další okolnosti - 3 -
B. ZNALECKY POSUDEK I. Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pj Pl. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území -0,20 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,10 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,30 P5. Komerční využiti I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -1,150 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + ^ Pj) = 0,060 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty [KČ/m2] [Kč/m2] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 4 780,- 0,060 1,000 286,80 Parcelní Výměra Jedn.cena Cena Typ Název číslo [m2] rkč/m2l [Kč] 4 odst. 3 orná půda 2339/100 19 182,00 286,80 5 501 397,60 Ostatní stavební pozemek - celkem 19 182,00 m2 5 501 397,60 Pozemek - zjištěná cena = 5 501 397,60 Kč 4 i= i Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení: 5 501 400.- Kč
II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Porovnávací hodnota y Oceňuje se pozemek o celkové výměře 19182 m, který není stavební ale je zahrnut do územního plánu obce přičemž je v plochách pro zeleň městskou a krajinnou, louky a pastviny a je zasažen ochranným pásmem VTL plynovodu. Databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě nebyla k dispozici a ani v inzerci realitních serverů nebyly nalezeny nabídky porovnatelných nemovitostí v předmětné lokalitě či jejím okolí. S takovými pozemky se běžně neobchoduje a tak nelze cenu obvyklou odhadnout. Tržní hodnota pozemků Pro tento případ se zpracovatel posudku pokusil o odhad tržní hodnoty, kterou lze, podle jeho názoru, považovat za hodnotu v souladu s dobrými mravy. Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod ), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Za tímto účelem byla zjištěna cena administrativní, podle platného oceňovacího předpisu. Tuto zjištěnou cenu lze, dle mínění zpracovatele posudku, považovat za tržní hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. V souladu s výše uvedenými skutečnostmi odhaduji tržní hodnotu pozemku parc.č. 2339/100 na částku 286,80 Kč/m2. - 5 -
III. Rekapitulace cen Zjištěná administrativní cena nemovitosti Odhad tržní hodnoty nemovitosti 5.501.400, - Kč 5.501.400, - Kč IV. Rizika, omezení a další okolnosti Skutečnost přítomnosti ochranných pásem VTL plynovodu a kanalizace na oceňovaném pozemku byla při odhadu obvyklé ceny/tržní hodnoty zohledněna. Žádná další rizika nebyla shledána. C. ZÁVĚR, CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji tržní hodnotu pozemku parc.č. 2339/100 v k.ú. Stodůlky, obec Praha podle stavu ke dni 31.12.2014, bez případných dalších závazků na nemovitosti váznoucích na částku 286,80 Kč/m2, tj. při výměře pozemku 19182 m2 celkem slovy: pětmilionůpětsetjedentisícčtyřista Kč. 5.501.400.- Kč V Praze 11.9.2015 Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: kalousj@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1080 191/2015 znaleckého deníku. - 6 -
E. SEZNAM PŘÍLOH a) kopie výpisu z KN - 1 A4. <9 m
u ~ i / VYPIŠ Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazujíc! stav evidovaný k datu 02.01.2015 09:54:09 Okres: CZ0100 Hlavni město Praha Obec: 554782 Praha.územi: 755541 Stodůlky List vlastnictví: 23222 V kat. územi jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě ň a s tn ík, j i n ý oprávněný I d e n ti f i k á t o r Podíl tia s tn ic k é právo CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strži Nusle, 14000 Praha 4 1702/65, 24316971 Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob v y u ž it í Způsob ochrany 2339/100 ^ 19182 orná půda jj zemědělský půdni fond Jiná práva - Bez zápisu J,,... Omezení v la stn ické h o práva - Bez zápisu y i n e zá p is y - Bez zápisu fiby a upozornění - Bez zápisu Nabývací t i t u l y a j i n é p o d kla d y zá p isu (.lna imlouva kupni ze dne 13.02.2014. Právni účinky zápisu ke dni 25.02.2014. Zápis proveden tne 24.04.2014. V- 10110/2014-101 Pro: CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strží 1702/65, Nusle, RČ/IČO: 24316971 14000 Praha 4 Vztah bonitovaných půdně eko lo g ických je d n o te k (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 2339/100 21010 12538 21814 6644 výměra b o n itn íc h d ílů p a rc e l menší než výměra p a r c e ly, zb y te k p a r c e ly není honitován ir ito s ti jso u v územním obvodu, ve kterém vykonává s tá tn í správu k a ta s tr u nem ovitostí ČR: strální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. to vil: Vyhotoveno: 02.01.2015 09:54:10 strá ln í úřad pro S třed o český kraj, K a ta strá ln í p r a c o v iš tě Praha-západ řpetr..,. s, rgzj/t Ř íze m PU: j Správní popiatěk u h r a W j v hotovosti/nrzvbúčrt- Nemovitosti jsou v územním obvodu) ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1
) ft )