ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně pozemků parc.č. 2884, 2885, 2886/1, 2886/2, 2887/2 a 2888/2 v katastrálním území Záběhlice, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: Na Strži 1702/ Praha 4 Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky ě. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NALEZ 1. Znalecky úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně pozemků parc.č. 2884, 2885, 2886/1, 2886/2, 2887/2 a 2888/2 v k.ú. Záběhlice, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedených nemovitostí v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a dále zjištěním ceny administrativni podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu nemovitostí ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: pozemky parc.č. 2884, 2885, 2886/1, 2886/2, 2887/2 a 2888/2 v k.ú. Záběhlice Praha Praha 10 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Záběhlice Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 950,00 Kč/m 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, - kopie výpisu z KN, vydaného Katastrálním úřadem podle stavu evidovanému k datu pro LV v k.ú. Záběhlice, obec Praha. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV a zobrazení mapy katastrální v k.ú. Záběhlice, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni , - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - údaje o území podle aplikace digitální mapa prahy geoportálu Praha, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 5/2014 Sb., platném od do , a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - 2 -

3 - skutečnosti, zjištěné při prohlídce na místě na místě, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a s., RČ/IČO: , Na Strži 1702/65, Praha 4, vlastnictví: výhradní Další viz výpis z KN. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a ověřeny zpracovatelem posudku při prohlídce na místě. Oproti údajům, vedeným v KN o oceňovaných nemovitostech mají pozemky parc.č. 2884, 2885, 2886/1, 2886/2, 2887/2 a 2888/2 charakter ostatních ploch, zeleně. Pozemky tvoří ucelenou plochu tvaru obráceného písmene L a dle územního plánu obce jsou jejich okraje ze SV a JZ strany situovány v plochách OB a OB-B, určených pro čisté bydlení, a jejich střední část v plochách NL - louky a pastviny. Pozemky jsou umístěny v plochách, kde nejsou stavební pozemky oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce. Omezení vlastnického práva k pozemkům parc.č. 2886/2, 2887/2 a 2888/2 věcným břemenem práva chůze, jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí je zřízeno pro parcely č. 676/3 a 677 dle smlouvy. Omezení vlastnického práva k pozemku parc.č. 2887/2 věcným břemenem trpět elektrické vedení je převzato z pozemkové knihy a dle zjištění na místě a aplikace digitální mapy Prahy souvisí s ochranným pásmem venkovních vedení W N, které jsou dle skutečnosti instalovány nad pozemky parc.č. 2887/2 a 2888/2. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětné pozemky jsou situovány ve svažitém terénu, orientovaném SZ směrem na pomezí k.ú. Záběhlice a k.ú. Chodov, v území bez využití s neudržovaným smíšeným porostem dřevin. Část pozemků zasahuje do ochranného pásma VVN, ve vzdálenosti několik set metrů východním i západním směrem je zástavba bytovými domy Prahy-Chodova, do které pozemky svými okraji zasahují. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní ocenění II. Odhad obvyklé ceny ^ III. Rekapitulace cen ^ IV. Rizika, omezení a další okolnosti - 3 -

4 B. ZNALECKY POSUDEK I. Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi_ 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - volný pozemek v III 0,30 rozvojové oblasti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu Ir = Pó* (1 + PO = l>330 i = i Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pí 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD ,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00

5 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - klidná lokalita III 0,30 ještě v přijatelné dostupnosti centra obce u Index polohy Ip = Pi * (1 + Pí) = 1,080 Koeficient pp = It * Ip = 1, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky i= 2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pí 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ochranné pásmo VVN I -0,30 Index omezujících vlivů Io = 1 + X P> = 0,700 6 i 1 Index trhu s nemovitostmi It = 1,330 Index polohy pozemku Ip = 1,080 Celkový index I = IT * Io * Ip = 1,330 * 0,700 * 1,080 = 1,005 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [KČ/m2] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 6 950,- 1,005 0,300 Upr. cena [Kč/m2] 2 095,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo rm2l [Kč/m2] TKčl 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha , , ,78 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 zahrada , , ,72 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 zahrada 2886/ , , ,30-5

6 ödst. 1) 9 ödst. 4 ( 4 zahrada 2888/2 814, , ,88 ödst. 1) Stavební pozemky - celkem 2 904,00 m ,68 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pí Pl. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území -0,20 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,10 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,30 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -1,150 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pj) = 0,060 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění TKč/m2! 4 odst. 3 - stavební pozemek - 4 odst. 3 4 Koeficienty Upr. cena [Kč/m2l ostatní plocha, ostatní komunikace 6 950,- 0,060 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] 4 odst. 3 zahrada 2886/ ,- 4 odst. 3 zahrada 2887/ ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 103,00 m ,- Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení: ,- Kč

7 II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. ^ Porovnávací hodnota Oceňují se pozemky o celkové výměře 4007 m2, které nejsou stavební ale jsou zahrnuty do územního plánu obce přičemž jejich část je určena k zastavění objekty bydlení a Část je v plochách pro louky a pastviny a zasahuje od ochranného pásma VYN. Databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě nebyla k dispozici a ani v inzerci realitních serverů nebyly nalezeny nabídky porovnatelných nemovitostí v předmětné lokalitě či jejím okolí. S takovými pozemky se běžně neobchoduje a tak nelze cenu obvyklou odhadnout. Tržní hodnota pozemků Pro tento případ se zpracovatel posudku pokusil o odhad tržní hodnoty, kterou lze, podle jeho názoru, považovat za hodnotu v souladu s dobrými mravy. Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Za tímto účelem byla zjištěna cena administrativní, podle platného oceňovacího předpisu. Tuto zjištěnou cenu lze, dle mínění zpracovatele posudku, považovat za tržní hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. V souladu s výše uvedenými skutečnostmi odhaduji tržní hodnotu pozemků parc.č. 2884, 2885, 2886/1 a 2888/2 na částku 2.095,42 Kč/m2 a tržní hodnotu pozemků parc.č. 2886/2 a 2887/2 na částku 417,- Kč/m

8 III. Rekapitulace cen Zjištěná administrativní cena nemovitosti Odhad tržní hodnoty nemovitosti , - Kč , - Kč IV. Rizika, omezení a další okolnosti Omezení vlastnických práv k pozemkům parc.č. 2886/2, 2887/2 a 2888/2 věcným břemenem práva chůze, jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí a omezení vlastnického práva k pozemku parc.č. 2887/2 věcným břemenem trpět elektrické vedení, které se dle skutečnosti týká i pozemku pare. 2888/2, byla při odhadu obvyklé ceny/tržní hodnoty zohledněna. Žádná další rizika nebyla shledána. C. ZÁVĚR, CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji tržní hodnotu pozemků parc.č. 2884, 2885, 2886/1, 2886/2, 2887/2 a 2888/2 v k.ú. Záběhlice, obec Praha podle stavu ke dni , bez případných dalších závazků na nemovitosti váznoucích takto: tržní hodnota pozemků parc.č. 2884, 2885, 2886/1 a 2888/2 odhaduji na částku 2.095,42 Kč/m2, tržní hodnotu pozemků parc.č. 2886/2 a 2887/2 odhaduji na částku 417,- Kč/m2, tj. při výměře pozemků 4007 m2 celkem Kč slovy, šestmilionůpětsetčtyřicetpěttisícpadesát Kč. V Praze Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/ Praha 5 telefon: kalousj@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, Č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Z ' - 8 -

9 E. SEZNAM PŘÍLOH a) kopie výpisu z KN - 2 A4.

10 VYPIŠ Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazující stav evidovaný k datu :5 2 :3 8 Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Praha t.území: Záběhlice List vlastnictví: V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě V la stn ík, j i n ý oprávněný I d e n t i f i k á t o r P odíl H a stn ické p rá vo CENTRAL GROUP Javorová čtvrť a.s., Na strži 1702/65, Nusle, Praha n em o v ito sti Pozemky P arcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob v y u ž i t i Způsob ochrany vj ostatní plocha b jiná plocha K 166 zahrada fj zemědělský půdní fond a 2886/ zahrada f\ zemědělský půdní fond v 2886/2 v) 532 zahrada f) zemědělský půdní fond v 2887/2 N) 571 orná půda// zemědělský půdní fond 2888/2 ^ 814 orná půdafí zemědělský půdní fond Jiná práva Rez zápisu Omezení v l a s tn ic k é h o p rá va 'yp vzta h u právnění p ro P o vin n o st k Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze,jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí dle smlouvy čl.ii.a III Parcela: 676/3 * Parcela: 2886/2 V-11336/ Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná vkladu práva ke dni ze dne Právní účinky V-11336/ ^ ^ ě c n é břemeno (podle listiny) právo chůze,jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí dle smlouvy čl.ii.a III Parcela: 677 Parcela: 2886/2 V-11336/ listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-11336/ 'Věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy Věcné břemeno trpění elektrického vedení na původní parcele PK 2887 ve prospěch Ústřed.elektr. Parcela: 2887/2 Z-29963/ Listina Pozemková kniha čd 18404/1930 POLVZ 183/1976. Z-29963/ Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze, jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí - smi. č l. II Parcela: 676/3 Parcela: 2887/2 V-6371/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitosti ČíC~ Katastrální úřad prc hlavni město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

11 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :52:38 CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Praha Kat.území: Záběhlice List vlastnictví: Typ vztahu Oprávnění p ro V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě P o vin n o st k L is tin a Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná vkladu práva ke dni Parcela: 2888/2 V-6371/ ze dne Právní účinky V-6371/ o Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze, jízdy a umístění stavby komunikace a stavby inženýrských sítí - smi. čl Parcela: 677 Parcela: 2887/2 V-6371/ Parcela: 2888/2 V-6371/ L is tin a Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná vkladu práva ke dni ze dne Právní účinky V-6371/ II D J in é z á p is y - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací t i t u l y a j i n é p o d k la d y zá p isu L is tin a o Smlouva kupní ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-l0110/ Pro: C E N T R A L G R O U P Javorová čtvrť a.s., Na strži 1702/65, Nusle, RČ/IČO: Praha 4 F Vztah bonitovaných půdně e k o lo g ic k ý c h je d n o te k (BPEJ) k p arcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] / / / / Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek p a rcely není bonitován N em o vito sti js o u v ůzemnim obvodu, ve kterém vykonává s t á t n í sp rá vu k a ta s tr u n e m o v ito sti ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Vyhotoveno: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální praco viště Praha-západ Pfefr Petr / P odpis, ra z ítk o : Ř íz e n í PÚ: 09:52:39 l/emovitos Katastr' úzýjiním obvodu, ve kterém vykonává stá tni správu katastru nem ovitosti CR řad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Správn ř popistck tíhrazen 1 v hotovosti / r w r - r r1 tě ě- e t. -! výši n o i -i«' i

12