ev.č. T-0514-11 Předmět : bytová jednotka č. 430/11 ul. Svatopluka Čecha čp. 430 a čp. 432, obec Kynšperk nad Ohří Objednatel : Usnesení soudního exekutora Brno- město JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 7378/07-137 ze dne 20.12.2010 Zhotovitel : Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - drţitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je majetek oceněn : 6.3.2011 Počet vyhotovení : 3 Sokolov, dne : 24.2.2011 1
1. ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Účelem je exekuce na byt č.430/11 (lv 2491 na byt) v bytovém domě - svatopluka čecha čp. 430 a 432 (lv 2337, byt. Dům a pozemek), na pozemku par.č. 185 o ploše 394m2, v obci kynšperk nad ohří. Byt o velikosti 51,65m2, s podílem na společných částech budovy a pozemku 5165/126531. 2. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. byt č. 430/11, Kynšperk n.o Kód katastrálního území: 678627 Název katastrálního území: Kynšperk nad Ohří Kód obce: 560499 Název obce: Kynšperk nad Ohří Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje: Karlovarský (Severozápad) 2. POSUDEK - Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt M.1.2. pozemek M.1.3. porovnávací způsob M.1.1. byt Ocenění bytů porovnávacím způsobem podle 25 Vstupní hodnoty Index trhu I T určen dle přílohy č.18a tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na nemovitost II. Bez vlivu 0,00 Celkem 0,00 Index trhu I T = 1 + Suma(Ti) I T = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy I P určen dle přílohy č. 18a tab č.5 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Význam obce zeměp., kultur., hospod. I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stav. úřadem, 0,02 banka, policie, pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a ţiv. prostředí v okolí III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovit. II. Základní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a popř. 0,00 kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti II. Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní 0,00 sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovit. II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 2
8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji -0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovit. III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,01 Index polohy I P = 1 + Suma(Pi) I P = 1 + 0,01 = 1,010 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.19 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaţí nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu II. Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo -0,01 komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0,09 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údrţbou - předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav S Koeficient S podle stáří stavby D Stavba stáří nad 50 do 80 let včetně 0,70 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * S I V = (1 + 0,09) * 0,85 * 0,70 = 0,649 Index cenového porovnání I = I T * I P * I V I = 1,000 * 1,010 * 0,649 = 0,655 Podlahová plocha PP = 51,65 m 2 Výpočet ceny Indexová průměrná cena IPC určena dle přílohy č.19: IPC = 13319 Kč/m 2 podlahové plochy Cena upravená CU = IPC * I CU = 13319,00 * 0,655 = 8 723,95 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = CU * PP CB = 8723,95 * 51,65 = 450 592 Kč byt - celkem: Zjištěná cena 450 592 Kč M.1.2. pozemek Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Soupis parcel Parcela: 185 zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. k): ZC = Cp x 1,00 C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + (5 036-1000) * 0,007414 = 64,92 Kč/m 2 ZC = 64,92 * 1,00 = 64,92 Kč/m 2 3
Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Sráţka Přiráţka 1.2.4 výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích 90 K P1 = 1-0,90 = 1,90 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Sráţka Přiráţka 2.11 pozemek s moţností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,154 Koeficient K p určen dle přílohy č.39: Sokolov, nad 5 tis.obyv., bytové domy: K p = 0,690 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 64,92 * 1,90 * 1,10 * 2,154 * 0,690 = 201,66 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 185 zastavěná plocha a nádvoří 394,00 201,66 79 454,04 Celkem 394,00 79 454,04 Podíl na pozemku------ spoluvlastnický podíl:5165/126531 výpočet- 79454,04/126531*5165 = 3 244,-Kč pozemek - celkem: Zjištěná cena 3 244 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) byt 450 592 pozemek 3 244 Kynšperk čp, 430 byt 11 453 836 M.1.3. bytová jednotka 430/11 Kynšperk nad Ohří Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu, se obvyklá cena podobných bytů v místě a regionu pohybuje kolem 350 000,-Kč Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. 1- Kynšperk nad Ohří byt 1+2, podlahová plocha 51,80m2, prodáno 12/10 za 350 000,-Kč 1- Libavské Údolí byt 1+2, podlahová plocha 52,80m2, nabídka 310 000,-Kč 1- Kynšperk nad Ohří 1+2, podlahová plocha 52,10m2, nabídky 370 000,-Kč původní stav bytová jednotka 430/11 v Kynšperku nad Ohří : Porovnávací hodnota : 350 000 Kč 4
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 453 836,-Kč 350 000,-Kč Silné stránky nemovitosti : Blízko středu města napojen na všechny obsluţné sítě byt je v původním stavu Slabé stránky nemovitosti : Bez byt č. 430/11 v Kynšperku nad Ohří - celkem : Obvyklá cena : 350 000 Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předloţené expertízy bylo vypracovat cenu bytové jednotky, včetně příslušenství a pozemku Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k datu zpracování, je cena bytu č. 430/11 v Kynšperku nad Ohří 350 000,-Kč Na bytu váznou zástavní práva : Zástavní právo exekutorské Z-9397/2010-409 na částku 62 191,-Kč Znalecká doloţka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiloţené likvidace na základě dokladu č.1. Datum, k němuž je majetek oceněn : 6.3.2011 Počet vyhotovení : 3 5
4. PODMÍNKY A APLIKACE METOD 4.1. PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ HODNOTY Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a nebyla převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní záleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tudíţ prodejné - zpeněţitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro zřízení zástavního práva. 7) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty, obsaţený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní trţní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná trţní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, ţe objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je moţné pouţít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. 4.2. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu, t.j. zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů společně s platnou Vyhláškou ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a mnoţství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) 6
TRŢNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţena o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za pouţití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněţní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 4.3. ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, ţe by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její trţní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované trţní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatíţení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být vyuţity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s vyuţitím výnosové metody. 6. PŘÍLOHY Částečná fotodokumentace Výpis z KN -LV 2491 Kopie katastrální mapy 7