ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 833/12/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 214/18 a p.č. 214/37, vše v k.ú. a obci Plazy, zapsané na LV č. 150, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Plazy, k.ú. Plazy Adresa nemovité věci: Plazy, 293 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp. zn. 131Ex 5416/14-52 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 110 000 Kč Datum místního šetření: 19.1.2015 Stav ke dni : 19.1.2015 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 30.1.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnický podíl nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 150 ze dne 16.122014 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.1.2015. Povinná Kopasová Magdaléna byla doporučeným dopisem vyzvána k součinnosti, do dnešního dne nereagovala. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 131 EX 516/14-52 Místopis Obec Plazy se nachází v okrese Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Rozkládá asi pět kilometrů východně od Mladé Boleslavi. Ke dni 1.2.2014 zde žilo 514 obyvatel. Okolo obce probíhá silnice I/16 Mělník - Mladá Boleslav - Plazy - Jičín - Trutnov. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejblíže je železniční zastávka Kolomuty (jen pro osobní dopravu) ve vzdálenosti 1 km ležící na trati 064 mezi Mladou Boleslaví a Dolním Bousovem. Nejbližší železniční stanicí (pro veškerou dopravu) je Mladá Boleslav město ve vzdálenosti 5 km ležící na téže trati. V obci mají zastávku autobusové linky jedoucí do těchto cílů: Dobrovice, Jičín, Kněžmost, Kopidlno, Libáň, Mladá Boleslav, Sobotka. Je tudy i vedena linka 32 MHD zajišťovaná společností Dopravní podnik Mladá Boleslav s. r. o. Linka je na trase Mladá Boleslav, aut. stanoviště - Dolní Stakory. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňované pozemky se nalézají mimo zastavěnou část obce, od veřejné komunikace vzdáleny cca. 830 m. Pozemky jsou situovány v blízkosti průmyslového areálu (300 m), v prostoru mezi obcemi Plazy a Kosmonosy, ve vzdálenosti přibližně 1 km od okraje města Mladá Boleslav. Jedná se o dvě malé parcely v bloku orné půdy, které jsou bez geodetického vytýčení neidentifikovatelné, dle sousedící komunikace a staveb v obcích lze vyloučit existenci trvalých porostů na oceňovaných parcelách. Jsou součástí nejprodukčnější části středočeského kraje s možností nejintenzivnějších teplomilných rostlin. Lokalita je součástí teplého, mírně vlhkého regionu s pr.roč.teplotou 8-9st.C a s pr.roč.srážek 550-650mmm. Parcely jsou na rovině, pozemky jsou lehčí až středně těžké s příměsí štěrku, dobře obdělávatelné, vláhové poměry jsou závislé na rovnoměrném rozdělení srážek. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k pozemku je přes okolní nezpevněné pozemky ve vlastnictví různých vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Kopasová Magdaléna, Nová 168/25, Vel'ký Ruskov, 075 01 Nový Ruskov, Slovensko Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJBPEJ Výměra 32001 1821 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kopasová Magdaléna Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Změna číslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 29.01.2015 06:37:19. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva k pozemkům nebyla předložena, pozemky jsou obhospodařované. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 214/18 o výměře 1821m 2 a pozemek p.č. 214/37 o výměře 2562 m 2 jsou situovány mimo zastavěnou část obce, přístupné z okolních nezpevněných pozemků ve vlastnictví různých vlastníků. Jedná se o dvě malé parcely v bloku orné půdy, které jsou bez geodetického vytýčení neidentifikovatelné, dle sousedící komunikace a staveb v obcích lze vyloučit existenci trvalých porostů na oceňovaných parcelách. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Branžeš, Mladá Boleslav KRC: 0,85 KMP: 0,94 KPP: 1,05 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 38 187 1 489 293 39,00 0,80 31,08 Popis pozemku: pole o výměře 38 187 m2, v lokalitě Branžež, okres Mladá Boleslav, rovinaté pozemky s přístupem v současné době využívané jako pastvina. Pozemky leží v těsné blízkosti rekreačního střediska u Komárovského rybníka, Celková cena: 1 489 293 Kč za nemovitost Lokalita: Maníkovice, Mladá Boleslav KRC: 0,85 KMP: 0,96 KPP: 1,03 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 9 606 355 422 37,00 0,80 29,54 Popis pozemku: Trvalý travnatý porost v obci Maníkovice o CP 9,606 m2. Pozemek je rovinatý, vhodný k pastvě,včelaření. Celková cena:355 422 Kč za nemovitost Lokalita: Jabkenice KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 1,03 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 443 119 000 26,78 0,82 21,83 Popis pozemku: Prodej v insolvenčním řízení nejvyšší nabídce. Jde o pozemky zapsané na LV č. 61 pro katastrální území a obec Jabkenice, které jsou součástí většího hospodářsky využívaného celku. Celková cena:119 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:4443 m2 Lokalita: Čachovice, Mladá Boleslav KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 1,03 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 41 563 935 004 22,50 0,77 17,40 Popis pozemku: Pozemky o celkové velikosti 41.563 m2 se nacházejí v k.ú. Struhy na Mladoboleslavsku. Na LV jsou zapsány ve dvou parcelách a v extravilánu přímo sousedí s koncem obce. Jsou vedeny v KN jako orná půda. Celková cena:935 004 Kč za nemovitost Průměrná jednotková cena 24,96 Kč/m 2-5 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě: pozemky zemědělské - orná půda. Pozemky se pohybují v intervalu od 18,- do 31,-Kč/m2. V lokalitě je trvalý zájem o nákup zem.půdy, na nejkvalitnějších parcelách a spraších je cena nad 25,-Kč/m 2. Nedostatkem u oc.parcel je nepřístupnost po veřejné komunikaci, což omezuje zájemce na stávající uživatele nebo majitele sousedních parcel. Využití jiným zájemcem je podmíněno provedením pozemkové úpravy nebo dohoda o předběžné směně. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 25,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 214/18 1 821 25 45 525 orná půda 214/37 2 562 25 64 050 Celková výměra pozemků 4 383 Hodnota pozemků celkem 109 575 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 109 575 Kč Obvyklá cena 110 000 Kč slovy: Jednostodesettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky mimo zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělském pozemku, situovaném v okrajové části obce Plazy, mimo zastavitelné území, přístupný přes cizí pozemky, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. - 6 -
Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota - cenová úroveň 1/2015 109 575,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - nemovitosti zapsané na LV č. 150, zaokrouhleno 110 000,-Kč Cena práv a závad na nemovitosti váznoucí - nezjištěno 0,-Kč Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství - nezjištěno 0,-Kč Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemků p.č. 214/18 a p.č. 214/37, vše v k.ú. a obci Plazy, zapsané na LV č. 150, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav; se zohledněním práv a závad ve výši 110 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 30.1.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 833/12/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 150 ze dne 16.12.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 3 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a farmy.cz 0-8 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 150 ze dne 16.12.2014-9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Usnesení o ustanovení znalce - 14 -
- 15 -
- 16 -