Znalecký posudek č. 2147/17/2012 o ceně pozemků parc. č. 435/2 a 550/7 v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha. Objednatel: JUDr. Vít Novozámský soudní exekutor Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská 73 602 00 Brno Č.j. 056 EX 9044/08-78 Účel ocenění: Podklad pro exekuční příkaz Zhotovitel: Jiří Šajna Pavlíkova 603, 142 00 Praha 4 tel.: +420 286 850 165, +420 777 762 531 e-mail: info@expert-servis.eu Praha, dne 31.5.2012 Posudek obsahuje 10 stran textu a 5 listů příloh. 1
1. ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňování nemovitostí". Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Na základě Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, č.j. 056 EX 9044/08 78 bylo znalci uloženo stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí, tedy ideální podíl 1/18 pozemků parc.č. 435/2 a 550/7 v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha. Navržená obvyklá cena je podle tohoto ocenění dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných k datu ocenění. Datum, k němuž je majetek oceněn : 10. 5. 2012 Počet vyhotovení : 4 Počet výtisků v archivu zhotovitele : 1 2. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit obvyklou (tržní) hodnotu spoluvlastnického podílu ideální 1/18 nemovitostí pozemků parc.č. 435/2 a 550/7 v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha k datu ocenění. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) ceny k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši 108 356,- Kč Slovy: Stoosmtisíctřistapadesátšest Kč Datum: 31. května 2012 Jiří Šajna znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí 2
3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU Pozemky parc. č. 435/2 a 550/7, k. ú. Újezd nad Lesy, obec Praha. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Pozemky parc. č. 435/2 a 550/7, k. ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, zapsané na LV č. 12, jsou v podílovém spoluvlastnictví osob uvedených odd. A tohoto výpisu. Povinný z výše uvedeného Usnesení - Václav Barták, bytem Budovatelská 468/4, Poruba, 708 00 Ostrava 8, ident. 540918/3076, má ideální podíl na těchto pozemcích ve výši 1/18. Kód katastrálního území : 773778 Název katastrálního území : Újezd nad Lesy Kód obce : 554782 Název obce : Praha Počet obyvatel obce : 1 257 158 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.2.2012 Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název státu : Česká republika Poloha v obci : Poloha na okraji obce mimo souvislou zástavbu Místní šetření : Prohlídka nemovitosti proběhla dne 10. 5. 2012 pouze za účasti znalce, neboť předmětné pozemky jsou volně přístupné. Podklady: Exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem JUDr. Vítem Novozámským, Exekutorský úřad Brno-město, dne 12.02.2009, č.j. 56 EX 9044/08-8. Usnesení o ustanovení znalce vydané JUDr. Vítem Novozámským, Exekutorský úřad Brnoměsto, 06. 04. 2012, č. j. 56 EX 9044/08-78. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12 k. ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, k datu 06. 04. 2012 Kopie katastrální mapy k. ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, z náhledu do katastru, ze dne 10.5.2012 Územní plán hl. m. Prahy Údaje a fotodokumentace z prohlídky nemovitosti dne 10. 5. 2012 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. Popis pozemků: Pozemky se nachází na jihozápadním konci katastrálního území a zároveň městské části Prahy 9 - Újezdu nad Lesy a leží mimo souvisle zastavěné území obce. Pozemky nemají v terénu jasně vyznačené hranice a spolu s okolními pozemky tvoří území zarostlé nepokosenou trávou, náletovými keři a stromy. Pozemek č. parc. 550/7 tvoří protáhlý lichoběžník ve směru SV-JZ. Na jeho JZ hranici navazuje pozemek č. parc. 235/2, který je v KN veden jako cesta, ale ve skutečnosti zde již cesta nevede. Pozemky jsou evidentně dlouhodobě nevyužívané. 3
Infrastruktura : Přístup k pozemkům je po polní cestě, která je jižním pokračováním ulice Oplanské v Újezdu nad Lesy. Nejsou na nich vybudovány přípojky el.energie ani zdroje vody. Dopravní spojení ke stanici metra B Černý Most je autobusy MHD, které mají zastávku na Starokolínské ulici, ve vzdálenosti cca 850 m od pozemků. Vhodnost využití : Oba oceňované pozemky jsou v územním plánu Prahy začleněny do Pěstebných ploch s využitím jako sady, zahrady a vinice. Severní část pozemku č.parc. 550/7, k.ú. Újezd nad Lesy zasahuje do plochy Zeleň městská krajinná a zároveň zařazená pod zeleň vyžadující zvláštní ochranu. Z toho vyplývá, že předmětné pozemky nejsou a ani nebudou moci být využity jako stavební pozemky a lze je využít jen jako zahradu nebo sad. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : K datu ocenění nebyly zjištěny jiné závazky a zatížení než ty, které jsou uvedeny v odd. C výpisu z KN, LV č.12 k.ú. Újezd nad Lesy a které nemají vliv na cenu nemovitosti. Případné nájemní smlouvy nebyly zjištěny, neboť na místní šetření se pozvaný pan Václav Bárta nedostavil ani se neomluvil. Postavení na trhu : Pozemky lze využívat pouze jako zahradu nebo sad a na místním trhu nabídka obdobných pozemků není. ANALÝZA OCENĚNÍ Pro účely návrhu obvyklé (tržní) ceny nemovitosti byly využity informace o cenách nestavebních pozemků v rámci celé Prahy, s přihlédnutím k umístění, dostupnosti, infrastruktuře a možnosti dalšího využití oceňovaného pozemku. 3.1 STANOVENÍ CELKOVÉ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKŮ Závěrečná analýza Na území Prahy 9 jsou v nabídkách realitních kanceláří pozemky v kategorii zahrada nebo trvalý travní porost zastoupeny minimálně. Jednotková nabídková cena se pohybuje od 315,- Kč/m 2 do 815,- Kč/m 2 v závislosti na umístění v městské části a výhledu změny územního plánu (možnost zástavby). Vzhledem k tomu, že pozemky jsou sice blízko souvislé zástavby, ale v územním plánu jsou určeny pouze jako plocha zeleně (zahrady, sady a část ještě se zvýšenou ochranou), nelze k datu ocenění předpokládat možnost budoucí změny územního plánu a proto je pro účely tohoto ocenění nutné vycházet z cenové relace pozemků obchodovaných jako zeleň, a to ve výši 350,- Kč/m 2 u pozemku vedeném jako orná půda a 40% této ceny u pozemku, vedeném jako komunikace. 4
Výpočet ceny: Název Parcelní číslo Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda (zahrada) 550/7 5 523,00 350,00 0,00 350,00 1 933 050,00 ostatní komunikace 435/2 124,00 350,00 40,00 140,00 17 360,00 Zemědělské pozemky - celkem 1 950 410,00 Ideální podíl 1/18 108 356,00 Kč 5
OSVĚDČENÍ Níže podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Zhotovitel zprávy: Jiří Šajna V Praze dne 31. 5. 2012 6
4. PODMÍNKY A APLIKACE METOD 4.1. Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 7) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 8) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 4.2. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, Vyhláška ministerstva financí České republiky č.540/2002 Sb., v aktuálním znění). TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) 7
TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 4.3. Zkratky k.ú. katastrální území parc.č. parcelní číslo LV list vlastnictví 4.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako suma za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. 4.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je navržena podle všeobecně uznávaných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku, která je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 4.6. Metody oceňování Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. 8
Metoda výnosová Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Metoda porovnávací Metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání / srovnání, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Druhou nejvíce používanou metodou je výnosový přístup. Tento přístup se někdy nazývá "Příjmová a výdajová metoda" někdy jako "zisková základna". 9
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 16.6.1988, čj. ZT 2007/88 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2147/17/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady účtuji dle přiložené likvidace. Praha, 31.5.2012 Jiří Šajna Pavlíkova 603, Praha 4 doruč.adresa: Krnská 923/9, 197 00 Praha 9 tel.: +420 777 762 531, +420 286 850 165 e-mail: info@expert-servis.eu 10