- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4016-612/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ½ na bytové jednotce č. 757/1, umístěné v domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnického podílu ve výši (21/500) na společných částech domu č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230, a spoluvlastnického podílu (21/500) na pozemcích parc.č. 501/230, parc.č. 501/450, katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná (LV č. 4421 a LV 4570) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00423/16 Podle stavu ke dni 12. 10. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 27. 10. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl ve výši ½) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 757/1 Adresa nemovité věci: U Lesa 757, 734 01 Karviná Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Ráj 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 12. 10. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se ani přes výzvu exekutora (č.j. 143 ex 00423/16-110) nedostavil a neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4570 a LV č. 4421 pro k.ú. Ráj ze dne 2.10.2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 0000423/16-109 o ustanovení znalce ze dne3. 10. 2017. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 4570 zapsán: Čáliková Nikola, Prameny 556/2, Ráj, 73401 Karviná podíl 1/2 Midrla Vojtěch, U Lesa 757/17, Ráj, 73401 Karviná podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Midrla Vojtěch Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Karviná, městské části Ráj, při ulici U Lesa, cca 620 m od autobusové zastávky Karviná, Ráj, Kosmonautů. Poblíž se nachází základní škola U Lesa. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Karviná je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn cca 2 km od centra města. Přístup k nemovité věci je
- 3 - z pozemku parc.č. 501/184 (ve vlastnictví Statutárního města Karviná). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 757/1, umístěnou v domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnickým podílem ve výši 840/1000 na společných částech domu č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230, a spoluvlastnickým podílem na pozemcích parc.č. 501/230 a parc.č. 501/450. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění ve vyhledávané lokalitě k bydlení v rámci města s dobrou dostupností občanské vybavenosti - dům po revitalizaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Bytová jednotka č. 757/1 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 757 v 1.NP ze 4.NP. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, má 4 NP.Dům se nachází v dobrém technickém stavu po revitalizaci (nová okna, společné prostory, zateplení). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům je stáří cca 50 let. Celková plocha bytu je 54,69 m 2 bez příslušenství (sklep 2,04 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci. Dle prohlášení vlastníka se jednotka skládá z pokoje (7,72m 2 ), pokoje(15,71m 2 ), pokoje(12,75m 2 ), kuchyně (7,67m 2 ), chodby(7,76m 2 ), koupelny (2,10m 2 ), WC (0,93m 2 ). Dle prohlášení vlastníka vybavení bytu tvoří: kuchyňská linka, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC+splachovač, dřezová a vanová baterie, listovní schránka, zvonek, topná tělesa(4ks), vodoměr (2ks), regulační ventil(4ks), rozdělovač topných nákladů(4ks). Okna plastová. Dálkové vytápění bytu. K bytu náleží i sklepní kóje. Dispoziční řešení dle prohlášení vlastníka: 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC a sklep. K vlastnictví bytové jednotky 757/1 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 840/10000 na společných částech domu č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a na pozemcích parc.č. 501/230 a parc.č. 501/450, v k.ú. Ráj, obci Karviná a okresu Kaviná.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Karviné běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 až 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Haškova 540 000 0,90 55 8 836 1,00 1,00 1,00 1,00 8 836 byt č.2 Březová 490 000 0,90 74 5 959 1,05 1,00 1,00 0,95 5 945 byt č.3 Březová 590 000 0,90 64 8 297 0,90 1,00 1,00 0,95 7 094 byt č.4 U lesa 756/15 450 000 1,05 54 8 750 1,00 1,00 1,00 1,00 8 750 byt č.5 V Aleji 758/22 410 000 1,00 54 7 593 1,00 1,00 1,00 1,00 7 593 byt č.6 Sovova 707/6 429 000 1,00 54 7 944 1,00 1,00 1,00 1,00 7 944 průměrná indexovaná hodnota 7 694 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 54,69 7 694 420 765 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 420 765, - Kč 420 000, - Kč
- 6 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: 420 000,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/2: 210 000,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 210 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) zjištěnou srovnávací metodou ve výši 210 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 757/1, umístěné v domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnického podílu ve výši 21/500 na společných částech domu č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 501/230 a parc.č. 501/450, katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná (LV 4570 a LV 4421) je stanovena ke dni 12.10.2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 210 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na bytové jednotce č. 757/1, umístěné v domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnického podílu ve výši 21/500 na společných částech domu č.p. 757 na pozemku parc.č. 501/230 a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 501/230 a parc.č. 501/450, katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná (LV 4570 a LV 4421) činí Slovy: dvě-stě-deset-tisíc-korun-českých 210 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 27. 10. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.4016-612/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 55 m²haškova, Karviná - Ráj Cena: 540 000 Kč Byt 3+1 o rozloze 55 m2 je v původním stavu a nachází se ve 4. NP. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. V roce 2008 byla provedena revitalizace bytového domu v podobě osazení plastových zdvojených oken, provedení kontaktního zateplovacího systému, instalací vchodových dveří, instalací zvonků a poštovních schránek. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 66 m²březová, Karviná - Ráj Cena: 490 000 Kč Byt 3+1 na Březové ulici v Karviné Ráji. Jedná se o byt v původním stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ, výhodou tohoto bytu je balkón s výhledem do dvora. Dům je po revitalizaci - zateplení, plastová okna, voda v plastu, atd.. Jedná se o byt ve velmi klidné a žádané lokalitě s výbornou dostupností všech služeb. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 64 m²březová, Karviná - Ráj Cena: 590 000 Kč Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví s balkónem v nejžádanější lokalitě Karviná Ráj. Dům prošel kompletní revitalizací ( fasáda, zateplení, střecha, plastová okna, schránky, vchodové dveře). Byt se nachází ve 3.patře. Byt prošel rozsáhlou rekonstrukcí ( omítky, elektřina v mědi, voda plast, keramické obklady v koupelně, plovoucí podlaha, kuchyňská linka v barvě vínový lesk). Veškerá občanská vybavenost a infrastruktura v dosahu. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, 54 m2, ul. U Lesa, Karviná-Ráj Realizovaná cena: 450 000,- Kč Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví ve stejné lokalitě. Dům prošel kompletní revitalizací ( fasáda, zateplení, střecha, plastová okna, schránky, vchodové dveře). Byt je v původním, udržovaném stavu. Veškerá občanská vybavenost a infrastruktura v dosahu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 4/2015
- 12 - Nemovitá věc č. 5 Byt 3+1, 54m2, ul. V Aleji, Karviná-Ráj Realizovaná cena: 410 000,- Kč Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví ve stejné lokalitě. Dům prošel kompletní revitalizací ( fasáda, zateplení, střecha, plastová okna, schránky, vchodové dveře). Byt je v původním, udržovaném stavu. Veškerá občanská vybavenost a infrastruktura v dosahu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2017 Nemovitá věc č. 6 Byt 3+1, 54 m2, ul. Sovova, Karviná-Ráj Realizovaná cena: 429 000,- Kč Byt o velikosti 3+1 v osobním vlastnictví ve stejné lokalitě. Dům prošel kompletní revitalizací ( fasáda, zateplení, střecha, plastová okna, schránky, vchodové dveře). Byt je v původním, udržovaném stavu. Veškerá občanská vybavenost a infrastruktura v dosahu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 4/2017