ZNALECKÝ POSUDEK č. 609-28-2014 O ceně pozemků parc.č.4, 5, 6, 9, 10, 17, 43/3, 64, 68/6, 169/4, 169/6, zapsaných na LV č. 523 v KÚ 637262 Dolejší Těšov, obec Hartmanice, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 17.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.4, 5, 6, 9, 10, 17, 43/3, 64, 68/6, 169/4, 169/6, zapsaných na LV č. 523 v KÚ 637262 Dolejší Těšov, obec Hartmanice, okres Klatovy, podle stavu ke dni 16.3.2014 2. Základní informace Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Hartmanice Katastrální území: Dolejší Těšov Počet obyvatel: 1 046 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 245,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.3.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č.523 Místní šetření ze dne 16.3.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace z internetových nabídek realitních kanceláří Nemovitosti z databáze znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.523 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se v obci Dolejší Těšov a blízkém okolí. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. - 2 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.4, 17,9,43/3 1.2. Poz.parc.č.64 1.3. Poz.parc.č.5, 6, 10 1.4. Poz.parc.č.68/6, 169/4, 169/6-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.4, 17,9,43/3 poz.parc.č.4 vodní plocha/vodní nádrž umělá 665,00 m 2 Jedná se o vodní nádrž v centru obce Dolejší Těšov, před stavbou hasičské zbrojnice poz.parc.č.9 vodní plocha/vodní nádrž umělá 216,00 m 2 Jedná se o poz.parc.v centru obce, která je v současnosti evidovaná jako vodní plocha, ale je zavezená a neplní svou původně určenou funkci, proto bude oceněna jako ostatní plocha, jiná plocha. poz.parc.č.17 vodní plocha/vodní nádrž umělá 593,00 m 2 Jedná se o vodní nádrž v centru obce Dolejší Těšov, která je ve špatném technickém stavu, momentálně neplní svou původní funkci vod. nádrže poz.parc.č.43/3 ostatní plocha/sportoviště a rekr. plocha 746,00 m 2 Jedná se o travnatý, rovinatý pozemek, nacházející se v severní okrajové části obce Dolejší Těšov. Oceňovaný pozemek není zastavěn cizími stavbami. Ocenění Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 245,53 0,04 9,82 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2a 245,53 0,70 171,87 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 vodní plocha 9 216,00 9,82 2 160,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 2a ostatní plocha 43/3 746,00 171,87 128 215,02 Jiné pozemky - celkem 130 375,02 Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Koeficienty Úprava Upr. cena - 4 -
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 3a - pozemky rybníků a malých vodních nádrží mimo v zastavěném území obce 8 odstavec 3a 245,53 0,06 1,00 14,73 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 3a vodní plocha 4 665,00 - % 14,73 9 795,45 8 odstavec 3a vodní plocha 17 593,00 - % 14,73 8 734,89 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 18 530,34 Poz.parc.č.4, 17,9,43/3 - zjištěná cena = 148 905,36 Kč 1.2. poz.parc.č.64 poz.parc.č.64 ostatní plocha/ostatní komunikace 437,00 m 2 Jedná se o nezpevněnou lesní cestu, obtížně přístupnou, nacházející se severně od obce dolejší Těšov. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,298 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 245,53 0,298 1,000 73,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 64 437,00 73,17 31 975,29 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 31 975,29 Poz.parc.č.64 - zjištěná cena = 31 975,29 Kč 1.3. poz.parc.č.5, 6, 10 poz.parc.č.5 ostatní plocha/ostatní komunikace 1 581,00 m 2-5 -
Jedná se o prašný pozemek v centru obce Dolejší Těšov, mezi místní komunikací a vodní nádrží tvořící též přístup k hasičské zbrojnici. poz.parc.č.6 ostatní plocha/ostatní komunikace 287,00 m 2 Jedná se o nezpevněný pozemek v centru obce Dolejší Těšov, při místní komunikací poz.parc.č.10 ostatní plocha/ostatní komunikace 250,00 m 2 Jedná se o nezpevněný pozemek v centru obce Dolejší Těšov, při místní komunikací Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,574 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 245,53 0,574 1,000 140,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 5 1 581,00 140,93 222 810,33 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 6 287,00 140,93 40 446,91 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 10 250,00 140,93 35 232,50 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 298 489,74 Poz.parc.č.5, 6, 10 - zjištěná cena = 298 489,74 Kč 1.4. poz.parc.č.68/6, 169/4, 169/6 poz.parc.č 68/6 ostatní plocha/ostatní komunikace 1556,00 m 2 Jedná se o pozemek místní komunikace, sloužící jako přístup k rod. domům, v severní části obce Dolejší Těšov. poz.parc.č.169/4, 169/6 ostatní plocha/ostatní komunikace 122,00 m 2, 241,00 m2-6 -
Jedná se o pozemky části svažité místní komunikace, sloužící jako přístup k zem.areálu a ostatním objektům v obci Dolejší Těšov. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,675 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 245,53 0,675 1,000 165,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 68/6 1 556,00 165,73 257 875,88 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 169/4 122,00 165,73 20 219,06 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 169/6 241,00 165,73 39 940,93 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 318 035,87 Poz.parc.č.68/6, 169/4, 169/6 - zjištěná cena = 318 035,87 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.4, 17,9,43/3 148 905,40 Kč 1.2. poz.parc.č.64 31 975,30 Kč 1.3. poz.parc.č.5, 6, 10 298 489,70 Kč 1.4. poz.parc.č.68/6, 169/4, 169/6 318 035,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 797 406,30 Kč Celkem 797 406,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 797 406,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.4, 17,9,43/3 148 905,40 Kč 1.2. poz.parc.č.64 31 975,30 Kč 1.3. poz.parc.č.5, 6, 10 298 489,70 Kč 1.4. poz.parc.č.68/6, 169/4, 169/6 318 035,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 797 406,30 Kč Celkem 797 406,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 797 406,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 797 410,- Kč slovy: Sedmsetdevadesátsedmtisícčtyřistadeset Kč - 8 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací K porovnání bylo použito 6 typických druhů pozemků z databáze znalce z uskutečněných prodejů v roce 2012 a 2013 a inzerce realitních kanceláří, ponížené cca o 10% v oceňované oblasti - 9 -
1.1. Kašperské Hory Popis poz.parc.č.2217/6 ostatní plocha 61,00 m 2 poz.parc.č.2217/5 ostatní plocha 106,00 m2 Jedná se o pozemky nacházející se v intravilánu města Kašperské Hory, při místní asfaltové komunikaci. V současnosti jsou nezpevněné, zarostlé travou a nejsou zastavěny cizími stavbami. cena celkem 33,00 Kč/m2 1.2. Habartice u Obytců Popis: poz.parc.č.793/45 ostatní plocha/silnice 82,00 m2 Jedná se o pozemek nacházející se severně při komunikaci III.tř. vedoucí z Habartic do Obytců - Klatov. Jde o nezpevněný příkop, zčásti tvořící příslušenství komunikace, na který navazují zatravněné pozemky soukromých vlastníků. cena celkem 82,00 Kč/m2 1.3. Milčice u Sušice Popis: poz.parc.č.270 ostatní plocha / ostatní komunikace 493,00 m2 Jedná se o pozemek, nacházející se na severním okraji obce Milčice. Jde o nezpevněný pozemek, zarostlý náletovými křovinami a travou. cena celkem 42,00 Kč/m2 Popis Prodej rybníku o výměře 2787 m2 a lesního pozemku o výměře 4323 m2 nedaleko obce Lásenice 9 km od Jindřichova Hradce. Hráz rybníka je zachovalá částečně, nutno opravit a napustit, rybník má přítok. Stáří lesa je cca 80 let, jsou zde vysázeny duby, borovice, břízy. cena celkem Popis 25,00 Kč/m2 Suchý 2,01 ha rybník s obtokovou strouhou a s navazující 1,83 ha loukou v klidu České Kanady - u osady Mýtinky. Situováno na okrají hlubokých lesů Romavy, přesto nedaleko civilizace. Vhodné k získání dotací a pohodovému využití. Celkem pozemků je: 38.401 m2. OJEDINĚLÁ NABÍDKA JIHOČESKÝCH RYBNÍKŮ NA WEBU www.abrako.cz A DALŠÍ JEN V NAŠÍ KANCELÁŘI!!! Případné splácení kupní ceny prodávajícímu si zjistěte na http://www.splacejrybnik.cz. cena celkem 29,00 Kč/m2-10 -
Na základě porovnání s nemovitostmi z uskutečněných prodejů, jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: LV č. 523 KÚ Dolejší Těšov poz.parc.č.4 665*25 16 625 Kč poz.parc.č.5 1581*30 47 430 Kč poz.parc.č.6 287*25 7 175 Kč poz.parc.č.9 216*15 3 240 Kč poz.parc.č.10 250*25 6 250 Kč poz.parc.č.17 593*20 11 860 Kč poz.parc.č.43/3 746*55 41 030 Kč poz.parc.č.64 437*25 10 925 Kč poz.parc.č.68/6 1556*35 54 460 Kč poz.parc.č.169/4 122*35 4 270 Kč poz.parc.č.169/6 241*35 8 435 Kč celkem 211 700 Kč Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) 797 410,00 Kč 211 700,00 Kč 211 700,00 Kč Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. 1) Cena pozemk. parc.č.4, 5, 6, 9, 10, 17, 43/3, 64, 68/6, 169/4, 169/6, zapsaných na LV č. 523 v KÚ 637262 Dolejší Těšov, obec Hartmanice, okres Klatovy, dle vyhlášky MF České republiky č.441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2014 činí : 797 410,00 Kč 2) Cena v místě a čase obvyklá poz. parc., č.4, 5, 6, 9, 10, 17, 43/3, 64, 68/6, 169/4, 169/6, - 11 -
zapsaných na LV č. 523 v KÚ 637262 Dolejší Těšov, obec Hartmanice, okres Klatovy podle stavu ke dni 16.3.2014 činí : 211 700,00 Kč Cena obvyklá 211 700,00 Kč Tj. slovy dvěstějedenácttisícsedmset Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 17.3.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 609-28-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 523 2 Snímek katastrální mapy ortofoto 3 Fotodokumentace nemovitosti 2-12 -
p.č.4 p.č.5 p.č.6 p.č.9 p.č.10 p.č.17 p.č.43/3 p.č.64-13 -
p.č.68/6 p.č.68/6-14 -
p.č.169/6-15 -