ZNALECKÝ POSUDEK. č Karlovarská Jeneč

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemků parc.č.165/3, 172/2, 172/3, 175, zapsaných na LV č. 478 v KÚ Předslav, obec Předslav, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní Včelná telefon: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé parc.č.165/3, 172/2, 172/3, 175, zapsaných na LV č. 478 v KÚ Předslav, obec Předslav, okres Klatovy, podle stavu ke dni Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Předslav Katastrální území: Předslav Počet obyvatel: 725 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 322,32 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č.478 Místní šetření ze dne Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.478 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici

3 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemek asfaltové komunikace( p.č.165/3) nacházející se mezi obcemi Předslav a Otín, déle nevyužitelné pozemky neplodné půdy(172/2, 172/3, 175)severovýchodně od obce Předslav mimo zastavěné území, zarostlé travou, náletovými dřevinami, částečně svažité, těžko přístupné. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.165/3, 172/2, 172/3,

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.165/3, 172/2, 172/3, 175 poz.parc.č.165/3 ostatní plocha/ostatní komunikace 1873,00 m 2 poz.parc.č.172/2 ostatní plocha/neplodná půda 3 886,00 m2 poz.parc.č.172/3 ostatní plocha/neplodná půda 461,00 m2 poz.parc.č.175 ostatní plocha/neplodná půda 4 820,00 m2 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,750 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,32 0,750 1, ,74 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 165/ ,00 241, ,02 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem ,02 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] Koeficienty Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] - 4 -

5 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 4,90 0,25 60 % 1,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha, 172/ ,00 1, ,56 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 172/3 461,00 1,96 903,56 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, ,00 1, ,20 neplodná půda Jiné pozemky - celkem ,32 Poz.parc.č.165/3, 172/2, 172/3, zjištěná cena = ,34 Kč - 5 -

6 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.165/3, 172/2, 172/3, ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.165/3, 172/2, 172/3, ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistasedmdesáttisícsedmsetpadesát Kč - 6 -

7 Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti

8 Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací K porovnání bylo použito 5 druhů pozemků z databáze znalce z uskutečněných prodejů v roce 2012 a 2013 a inzerce realitních kanceláří v oceňované oblasti 1.1. Habartice u Obytců Popis: poz.parc.č.793/45 ostatní plocha/silnice 82,00 m2 Jedná se o pozemek nacházející se severně při komunikaci III.tř. vedoucí z Habartic do Obytců - Klatov. Jde o nezpevněný příkop, zčásti tvořící příslušenství komunikace, na který navazují zatravněné pozemky soukromých vlastníků. cena celkem 82,00 Kč/m Milčice u Sušice Popis: poz.parc.č.270 ostatní plocha / ostatní komunikace 493,00 m2 Jedná se o pozemek, nacházející se na severním okraji obce Milčice. Jde o nezpevněný pozemek, zarostlý náletovými křovinami a travou. cena celkem 42,00 Kč/m Mochtín Popis: Pozemky: zemědělské pozemky v KN stavu p.č.229 o výměře 1906 m2, p.č. 230/1 o výměře 478 m2, p.č. 232/1 o výměře m2, p.č.276/3 o výměře 1024 m2, p.č. 275 o výměře m2, lesní pozemky v KN stavu p.č. 230/2 o výměře 313 m2, p.č. 231/2 o výměře 252 m2, Popis nemovitosti: Zemědělské pozemky o celkové výměře m2 a lesní pozemky o celkové výměře 565 m2 se nacházejí v k.ú. Těšetiny, obec Mochtín. cena celkem 9,00 Kč/m Dehtín Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze m2 v Dehtíně. Dehtín je malá vesnice, část okresního města Klatovy. Nachází se asi 6 km na sever od Klatov. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS cena celkem 15,00 Kč/m Kamýk u Švihova Popis: Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orná půda) v katastrálním území Kamýk u Švihova, obec Švihov, okres Klatovy. Jedná se o pozemky o výměře 9798 m2. Pozemek je s nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou na 1 rok. Při koupi možno zařídit nájem u místních zemědělských společností cena celkem 21,00 Kč/m2-8 -

9 Na základě porovnání s nemovitostmi z uskutečněných prodejů, z nabídek realitních kanceláří, po odečtu jejich provizí o cca 10%, vzhledem k jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: poz.parc.č.165/3 1873* Kč poz.parc.č.172/ * Kč poz.parc.č.172/3 461* Kč poz.parc.č * Kč celkem Kč celkem zaokr Kč Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.165/3, 172/2, 172/3, 175, zapsaných na LV č. 478 v KÚ Předslav, obec Předslav, okres Klatovy,podle stavu ke dni činí ,00 Kč Cena obvyklá ,00 Kč Tj. slovy stočtyřicettisíckč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné Jan Zvettler Družstevní Včelná telefon: jzvettler@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 9 -

10 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy - Ortofoto 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č