ZNALECKÝ POSUDEK. č likvidaci, Třanovského 622/ Řepy, Praha 6

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemků parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22, zapsaných na LV č. 400 v KÚ Soutice, obec Soutice, okres Benešov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Zemědělský podnik Razová, státní podnik v likvidaci, Třanovského 622/ Řepy, Praha 6 Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní Včelná telefon: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22, zapsaných na LV č. 400 v KÚ Soutice, obec Soutice, okres Benešov, podle stavu ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Soutice Soutice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Soutice Katastrální území: Soutice Počet obyvatel: 263 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 318,24 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č.400 Místní šetření ze dne Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.400 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Zemědělský podnik Razová, státní podnik v likvidaci, Třanovského 622/11, Řepy, Praha 6-2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se mimo zastavěné území obce, v těsné blízkosti usazovací nádrže, ktrerá je majetkem a součástí areálu Úpravny vody Želivka, a.s., Praha. Pozemky jsou evidovány jako ostatní plocha, pouze část pozemku p.č.395/22 je zpevněný silničními panely. Na poz.parc.č.395/10 se nachází náletové dřeviny. Oceňované pozemky nejsou zastavěny cizími stavbami. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku poz.parc.č.395/22 zpevněná část 1.1. Poz.parc.č.395/22 poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část 1.1. Poz.parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22 nezp.část - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. poz.parc.č.395/22 zpevněná část 1.1. poz.parc.č.395/22 poz.parc.č.395/22 zp.část ostatní plocha/ostatní komunikace 166 m2 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,24 0,500 1, ,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 395/22 166,00 159, ,92 Ostatní stavební pozemek - celkem ,92 Poz.parc.č.395/22 - zjištěná cena = ,92 Kč poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část - 4 -

5 1.1. poz.parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22 nezp.část poz.parc.č.395/10 ostatní plocha/jiná olocha m 2 poz.parc.č.395/16 ostatní plocha/ostatní komunikace 10 m 2 poz.parc.č.395/21 ostatní plocha/ostatní komunikace 249 m2 poz.parc.č.395/22 ostatní plocha/ostatní komunikace 256 m2 ( nezpevněná část ) Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,24 0,383 1, ,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 395/22 256,00 121, ,84 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 395/21 249,00 121, ,61 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 395/16 10,00 121, ,90 Ostatní stavební pozemky - celkem ,35 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 6,76 0,25 20 % 2,03 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 395/ ,00 2, ,57-5 -

6 Jiný pozemek - celkem ,57 Ocenění porostů na pozemcích Náletové dřeviny Nelesní porosty: 44. smrk ztepilý (smrk ztepilý) stáří S = 35 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 11,41 Kč/m 2 = ,79 součinitel srovnávací bonity * 1,00 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 5,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 smrk ztepilý celkem = 1 281,71 Kč břízy ostatní (břízy ostatní) stáří S = 20 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 7 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 16,- Kč/m 2 = ,- součinitel srovnávací bonity * 0,25 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 30,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 břízy ostatní celkem = 2 695,98 Kč jíva (jíva) stáří S = 10 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 15,94 Kč/m 2 = ,86 součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 45,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 jíva celkem = ,50 Kč borovice lesní (borovice lesní) stáří S = 10 roků obmýtí O = roků - 6 -

7 relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 11,24 Kč/m 2 = ,56 součinitel srovnávací bonity * 0,50 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 5,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 borovice lesní celkem = 631,31 Kč borovice lesní (borovice lesní) stáří S = 25 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 11,36 Kč/m 2 = ,84 součinitel srovnávací bonity * 0,50 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 5,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 borovice lesní celkem = 638,05 Kč ostatní měkké listnáče (ostatní měkké listnáče) stáří S = 15 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 15,94 Kč/m 2 = ,86 součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 10,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,80 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,70 ostatní měkké listnáče celkem = 4 118,33 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = ,88 Kč Náletové dřeviny - zjištěná cena ,88 Kč Cena porostů celkem = ,88 Kč Poz.parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22 nezp.část - zjištěná cena = ,80 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení poz.parc.č.395/22 zpevněná část 1.1. poz.parc.č.395/ ,90 Kč celkem ,90 Kč poz.parc.č.395/22 zpevněná část celkem ,90 Kč poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část 1.1. poz.parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22 nezp.část ,80 Kč celkem ,80 Kč poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen poz.parc.č.395/22 zpevněná část 1.1. poz.parc.č.395/ ,90 Kč celkem ,90 Kč poz.parc.č.395/22 zpevněná část celkem ,90 Kč poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část 1.1. poz.parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22 nezp.část ,80 Kč celkem ,80 Kč poz.parc.č.395/22, 395/21, 395/16, 395/10 nezp. část celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč - 8 -

9 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostotřicettisícjednostodvacet Kč - 9 -

10 Odhad obvyklé ceny(tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací ( komparativní ). Porovnávací metoda Ocenění je prováděno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Metodu nelze uplatnit z důvodu netransparentního trhu s omezenou poptávkou. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. tuto metodu nelze uplatnit. Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Tato metoda se neuplatňuje, jelikož nelze měřit a transformovat či jinak vyjádřit budoucí prospěch z využití Závěr hodnocení V daném případě je zřejmé, že nelze aplikovat standardní oceňovací přístupy využitelné pro hledání odhadované obvyklé ceny ( ve smyslu synonyma tržní hodnoty ). Z výše uvedených důvodů lze uplatnit při ocenění pouze netržní přístup a pro ocenění použít ustanovení zákona a navazujících platných cenových předpisů, viz. 2 a 9 zákona č. 151/1997 sb., o oceňování majetku

11 Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) ,00 Kč nelze odhadnout nelze odhadnout Na základě výše uvedeného odhaduji cenu pozemků parc.č.395/10, 395/16, 395/21, 395/22, zapsaných na LV č. 400 v KÚ Soutice, obec Soutice, okres Benešov ve výši zjištěné ceny dle platného cenového předpisu : Tj. slovy stotřicettisícstodvacet Kč ,00 Kč Ve Včelné Jan Zvettler Družstevní Včelná telefon: jzvettler@seznam.cz

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy Ortofoto 1 Fotodokumentace nemovitosti

13 p.č.395/21 p.č.395/10 p.č.395/