Znalecký posudek č. 2858-379/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny stavby bez č. p. / č. ev. pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 10.05.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 14.05.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny stavby bez č. p. / č. ev. na parc. č. 7086/2, obec Varnsdorf, kat. území Varnsdorf, okres Děčín pro účely dražby. Pozemek není předmětem ocenění. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Stavba bez č. p. / č. ev. na parc. č. 7086/2 Ústecký Děčín Varnsdorf Varnsdorf 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.05.2016 za přítomnosti pana Grimma, vlastníka pozemku parc. č. 7086/2. Vstup do interiéru oceňované stavby nebyl v den prohlídky umožněn. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 14.05.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 10.05.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Zmítko Karel a Zmítková Jana, Zmítko Karel, Raisova 1959, 40747 Varnsdorf Zmítková Jana, 9. května 176/2, Starý Jiříkov, 40753 Jiříkov 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavba bývalé garáže užívaná jako obytný prostor. Dle sdělení pana Grimma je stavba posledních 7 let opuštěná a chátrá. Konstrukce objektu je zděná z plynosilikátových tvárnic. Střechu tvoří železobetonové panely a krytinu živičná lepenka. Okna objektu jsou dřevěná, zdvojená. Vstup do objektu je řešen dveřmi a vraty. Objekt se nachází v dezolátním stavu. Střecha protéká, zdivo je na mnoha místech popraskané. Přípojky IS jsou evidentně nepoužitelné na konci životnosti či jsou odpojené. Stavba se nachází ve stavu před demolicí či fundamentální rekonstrukcí. V současném stavu není obyvatelná či pronajatelná. Objekt se nachází v rezidenční oblasti obce Varnsdorf. Přístup k objektu není zajištěn. Nachází se na cizím pozemku a přístup k němu je rovněž řešen přes cizí pozemek. 3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 10.05.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 10.05.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Metodu tržního porovnání v tomto případě nebylo možné použít, jelikož oceňovaný majetek (opuštěná stavba na cizím pozemku v dezolátním stavu a bez zajištěného přístupu) je nesrovnatelný s nemovitostmi, které se běžné prodávají na realitním trhu. 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,910 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,80 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti II 0,00 - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nezajištěný přístup k objektu. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,592 7 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,539 5
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č. p. / č. ev. na parc. č. 7086/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1 NP 8,5*9,7-4,1*5,8 = 58,67 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1 NP 58,67 m 2 2,40 m 140,81 Součet 58,67 m 2 140,81 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 140,81 / 58,67 = 2,40 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 58,67 / 1 = 58,67 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1 NP (8,5*9,7-4,1*5,8)*(2,40) = 140,81 m 3 zastřešení (8,5*9,7-4,1*5,8)*(0,30)/2 = 8,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1 NP NP 140,81 m 3 zastřešení NP 8,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 149,61 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 6
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10,90 100 0,46 5,01 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy P 12,00 100 0,46 5,52 4. Krov, střecha P 6,30 100 0,46 2,90 5. Krytiny střech P 2,30 100 0,46 1,06 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 4,30 100 0,46 1,98 8. Úprava vnějších povrchů P 3,00 100 0,46 1,38 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,30 100 0,46 1,06 12. Vrata P 2,70 100 0,46 1,24 13. Okna P 3,30 100 0,46 1,52 14. Povrchy podlah P 3,10 100 0,46 1,43 15. Vytápění P 1,20 100 0,46 0,55 16. Elektroinstalace P 7,20 100 0,46 3,31 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod P 2,20 100 0,46 1,01 19. Vnitřní kanalizace P 1,90 100 0,46 0,87 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. P 2,00 100 0,46 0,92 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 55,56 Koeficient vybavení K 4 : 0,5556 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. 7 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 10,90 100,00 0,46 5,01 9,01 30 32 93,75 8,4469 2. Svislé konstrukce S 25,80 100,00 1,00 25,80 46,43 30 32 93,75 43,5281 3. Stropy P 12,00 100,00 0,46 5,52 9,94 30 32 93,75 9,3188 4. Krov, střecha P 6,30 100,00 0,46 2,90 5,22 30 30 100,00 5,2200 5. Krytiny střech P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,91 30 30 100,00 1,9100 7. Úprava vnitřních povrchů P 4,30 100,00 0,46 1,98 3,56 30 30 100,00 3,5600 8. Úprava vnějších povrchů P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,48 30 30 100,00 2,4800 11. Dveře P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,91 30 31 96,77 1,8483 12. Vrata P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,23 30 31 96,77 2,1580 13. Okna P 3,30 100,00 0,46 1,52 2,74 30 31 96,77 2,6515 14. Povrchy podlah P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,57 30 30 100,00 2,5700 15. Vytápění P 1,20 100,00 0,46 0,55 0,99 30 30 100,00 0,9900
16. Elektroinstalace P 7,20 100,00 0,46 3,31 5,96 30 30 100,00 5,9600 18. Vnitřní vodovod P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,82 30 30 100,00 1,8200 19. Vnitřní kanalizace P 1,90 100,00 0,46 0,87 1,57 30 30 100,00 1,5700 23. Vnitřní hygienické vyb. P 2,00 100,00 0,46 0,92 1,66 30 30 100,00 1,6600 Opotřebení: 95,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0325 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1750 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5556 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 297,74 Plná cena: 149,61 m 3 * 3 297,74 Kč/m 3 = 493 374,88 Kč Koeficient opotřebení: (1-95,7 % /100) * 0,043 Nákladová cena stavby CS N = 21 215,12 Kč Koeficient pp * 0,539 Cena stavby CS = 11 434,95 Kč Objekt bez č. p. / č. ev. na parc. č. 7086/2 - zjištěná cena = 11 434,95 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Objekt bez č. p. / č. ev. na parc. č. 7086/2 - zjištěná cena = 5 717,48 Kč 8
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 5 718,-- Kč nestanovena Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 5 718,-- Kč Slovy: Pěttisícsedmsetosmnáctkorun V Praze, dne 14.05.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2858-379/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 9
Výpisy z el. verze KN 10
11
Fotodokumentace 12
13