ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2156/16/14. Čimická 780/ Praha 8

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2156/16/14 O ceně domu č.p. 22 s hospodářskými budovami na st.parc.č. 24/1, poz.parc.č. 58/1 (ostatní plocha), 779/1 (trvalý travní porost), 779/2 (trvalý travní porost), 781/1 (orná půda), 781/2 (zahrada) vše na LV č. 271 pro k.ú. Habartice u Frýdlantu, obec Habartice, okres Liberec. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ podle stavu oceňované nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 37 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Hotel "Zámecký dvůr" Adresa předmětu ocenění: Habartice Habartice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Habartice Katastrální území: Habartice u Frýdlantu Počet obyvatel: 494 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,60 O3. Poloha obce I 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 852,72 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti pana Petra Stříbrného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 271 pro k.ú. Habartice u Frýdlantu Sdělení pana Petra Stříbrného dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne a Vlastní databáze - 2 -

3 Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 271 pro k.ú. Habartice u Frýdlantu 6. Dokumentace a skutečnost Dům č.p. 22 na st.parc.č. 24/1 je v katastru nemovitostí veden jako rodinný dům, což je v rozporu se skutečností, dům je užíván jako restaurace a hotel. Definice 2, odst. 1., písm. a), vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: rodinný dům je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. 7. Celkový popis nemovitosti Obec se nachází v průměrné nadmořské výšce 240 m.n.m v mírném až klidném pásmu za horami. Obec stojí v těsném sousedství s městem Zawidów Polské republice s 5 tis. obyvatel. Obě sídla rozděluje jen Kočičí potok. V obci je sportovní hřiště a víceúčelová sokolovna, 2 restaurace, herna s barem, ubytování pro turisty, malé prodejny: od základních potravin, textil a obuv,elektronika, zboží smíšené včetně dvou vietnamských prodejen a směnárna. Další služby a obchody jsou v sousedním městě Zawidówě. V obci je mateřská a základní škola do 5 třídy ve společném objektu, kompletně zrekonstruovaném v roce Obec je veřejný vodovod a část obce je napojena kanalizací jen pro povrchové vody a objekty s domovní ČOV. K obci Habartice byla v roce 1952 sloučena obec Háj. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova č.p Hospodářský objekt na st.parc.č. 24/ Hospodářská budova - sklad Dílny a sklady 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova č.p. 22 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,884 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti I 0,00-4 -

5 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 15,30*(7,50+0,75+0,15+4,00+0,75) = 201,20 1.NP 15,30*30,90-17,90*3,40 = 411,91 2.NP 15,30*30,90-17,90*3,40 = 411,91 podkroví a zastřešení 15,30*30,90-17,90*3,40 = 411,91 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.PP 201,20 m 2 2,90 m 583,48 1.NP 411,91 m 2 4,20 m 1 730,02 2.NP 411,91 m 2 4,20 m 1 730,02 podkroví a zastřešení 411,91 m 2 7,40 m 3 048,13 Součet 1 436,93 m ,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 7 091,65 / 1 436,93 = 4,94 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 436,93 / 4 = 359,23 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (15,30*(7,50+0,75+0,15+4,00+0,75))*(2,90) = 583,47 m 3 1.NP (15,30*30,90-17,90*3,40)*(4,20) = 1 730,02 m 3 2.NP (15,30*30,90-17,90*3,40)*(4,20) = 1 730,02 m 3 podkroví a zastřešení (15,30*30,90-17,90*3,40)*(0,60+6,80*1/3) = 1 180,81 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 583,47 m 3 1.NP NP 1 730,02 m 3 2.NP NP 1 730,02 m 3 podkroví a zastřešení Z 1 180,81 m 3-5 -

6 Obestavěný prostor - celkem: 5 224,32 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,90 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,00 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody P 2, ,46 1, Dveře P 3, ,46 1, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 1, Vybavení kuchyní P 1, ,46 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,48 Koeficient vybavení K 4 : 0,8648 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9384 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7251 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8648 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 450,94 Plná cena: 5 224,32 m 3 * 2 450,94 Kč/m 3 = ,86 Kč - 6 -

7 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 166 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 250 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 166 / 250 = 66,4 % Koeficient opotřebení: (1-66,4 % / 100) * 0,336 Nákladová cena stavby CS N = ,27 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = ,66 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,66 Kč Hospodářský objekt na st.parc.č. 24/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,884 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti I 0,00-7 -

8 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 7,50*12,00 = 90,00 II.NP 7,50*12,00 = 90,00 zastřešení 7,50*12,00 = 90,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 90,00 m 2 2,50 m 225,00 II.NP 90,00 m 2 2,50 m 225,00 zastřešení 90,00 m 2 4,00 m 360,00 Součet 270,00 m 2 810,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 810,00 / 270,00 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 270,00 / 3 = 90,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (7,50*12,00)*(2,50) = 225,00 m 3 II.NP (7,50*12,00)*(2,50) = 225,00 m 3 zastřešení (7,50*12,00)*(4,00*1/2) = 180,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 225,00 m 3 II.NP NP 225,00 m 3 zastřešení Z 180,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 630,00 m 3 Popis a hodnocení standardu - 8 -

9 (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10, ,46 4,97 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,60 3. Stropy S 11, ,00 11,70 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 4, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 0,64 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata P 1, ,46 0, Okna P 4, ,46 1, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 7, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 58,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,5869 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 10,80 100,00 0,46 4,97 8, ,33 7, Svislé konstrukce S 25,60 100,00 1,00 25,60 43, ,33 36, Stropy S 11,70 100,00 1,00 11,70 19, ,33 16, Krov, střecha S 6,90 100,00 1,00 6,90 11, ,75 11, Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 4, ,33 4, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1, ,00 1, Úprava vnějších povrchů P 3,10 45,00 0,46 0,64 1, ,00 1, Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 1, ,00 1, Vrata P 1,80 100,00 0,46 0,83 1, ,00 1,4100

10 13. Okna P 4,30 100,00 0,46 1,98 3, ,00 3, Povrchy podlah P 3,20 100,00 0,46 1,47 2, ,00 2,5000 Opotřebení: 86,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9933 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5869 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 520,93 Plná cena: 630,00 m 3 * 2 520,93 Kč/m 3 = ,90 Kč Koeficient opotřebení: (1-86,9 % /100) * 0,131 Nákladová cena stavby CS N = ,35 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = ,69 Kč Hospodářský objekt na st.parc.č. 24/1 - zjištěná cena = ,69 Kč Hospodářská budova - sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,884 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,

11 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 21,00*10,50 = 220,50 zastřešení 21,00*10,50 = 220,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 220,50 m 2 6,50 m 1 433,25 zastřešení 220,50 m 2 2,50 m 551,25 Součet 441,00 m ,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 984,50 / 441,00 = 4,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 441,00 / 2 = 220,50 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (21,00*10,50)*(6,50) = 1 433,25 m 3 zastřešení (21,00*10,50)*(2,50) = 551,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor

12 I.NP NP 1 433,25 m 3 zastřešení Z 551,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 984,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 3, ,46 1,79 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody P 1, ,46 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata P 3, ,46 1, Okna P 3, ,46 1, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace P 6, ,46 2, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,92 Koeficient vybavení K 4 : 0,7292 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 8, ,00 6, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 41, ,00 31, Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 18, ,33 15, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9, ,33 7,9997

13 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,50 3, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů P 3,90 100,00 0,46 1,79 2, ,91 2, Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 1, ,00 1, Schody P 1,80 100,00 0,46 0,83 1, ,75 1, Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 1, ,00 1, Vrata P 3,00 100,00 0,46 1,38 1, ,00 1, Okna P 3,40 100,00 0,46 1,56 2, ,91 1, Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 1, ,00 1, Elektroinstalace P 6,10 100,00 0,46 2,81 3, ,71 3,2998 Opotřebení: 80,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9499 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7292 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 802,26 Plná cena: 1 984,50 m 3 * 1 802,26 Kč/m 3 = ,97 Kč Koeficient opotřebení: (1-80,5 % /100) * 0,195 Nákladová cena stavby CS N = ,07 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = ,44 Kč Hospodářská budova - sklad - zjištěná cena = ,44 Kč Dílny a sklady Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,884 4 i =

14 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 9,00*6,00+4,60*6,50 = 83,90 zastřešení 9,00*6,00+4,60*6,50 = 83,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.NP 83,90 m 2 3,00 m 251,70 zastřešení 83,90 m 2 2,50 m 209,75 Součet 167,80 m 2 461,45 Průměrná výška podlaží: PVP = 461,45 / 167,80 = 2,75 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 167,80 / 2 = 83,90 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor

15 I.NP (9,00*6,00)*3,00+(4,60*6,50)*(3,90) = 278,61 m 3 zastřešení (9,00*6,00)*(0,90*1/2)+(4,60*6,50)*(2,50*1/2) = 61,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 278,61 m 3 zastřešení Z 61,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 340,29 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 0,40 8. Úprava vnějších povrchů C 2, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata S 3, ,00 3, Okna P 3, ,46 1, Povrchy podlah P 2, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 2, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,04 Koeficient vybavení K 4 : 0,

16 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9987 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0636 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7504 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 761,23 Plná cena: 340,29 m 3 * 2 761,23 Kč/m 3 = ,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1-62,5 % / 100) * 0,375 Nákladová cena stavby CS N = ,11 Kč Koeficient pp * 0,911 Cena stavby CS = ,33 Kč Dílny a sklady - zjištěná cena = ,33 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu -. I -0,03 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,

17 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,752 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 0,970 * 0,752 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 852,72 0,651 0, ,54 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,72 0, ,12 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 orná půda 781/ ,00 166, ,

18 odst. 1) 4 odst. 1 zastavěná plocha a 24/ ,00 555, ,28 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,28 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 781/ ,00 12,01 12, ,93 trvalý travní 779/ ,00 12,01 12, ,60 porost trvalý travní 779/ ,00 12,01 12,01 228,19 porost zahrada 781/ ,00 12,01 12, ,41 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 - celkem ,13 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 7,59 0,25 1,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha - 58/ ,00 1,90-10 % 7 691,58 neplodná půda Jiný pozemek - celkem 7 691,58 Pozemky - zjištěná cena = ,99 Kč

19 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova č.p ,90 Kč Hospodářský objekt na st.parc.č. 24/ ,90 Kč Hospodářská budova - sklad ,- Kč Dílny a sklady ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova č.p ,70 Kč Hospodářský objekt na st.parc.č. 24/ ,70 Kč Hospodářská budova - sklad ,40 Kč Dílny a sklady ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč

20 Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Habartice ,00 0,73 36,28 Nabízíme k prodeji stavební pozemek m2 v obci Habartice. Pozemek přímo navazuje na zástavbu obce. IS - elektřina a vodovod. Pozemek lze rozdělit a prodat po částech. V územním plánu je pozemek určený k zástavbě rodinnými domy. Višňová ,00 0,65 64,03 Pozemek o výměře m2 na okraji obce Višňová, nedaleko Frýdlantu u Liberce. Pozemek je možný dle platných regulativ využít pro výstavbu rodinných domů, nízkopodlažního bytového či polyfunkčního domu, penzionu a pod. V místě je obecní kanalizace, vodovod i elektřina vedle pozemku, přístup k pozemku je ze dvou stran obecní komunikací. Pozemek se nenachází v záplavové oblasti. Hajniště ,00 0,78 50,98 Pozemky v katastrálním území Hajniště, poblíž Nového Města pod Smrkem. 1/3 pozemku je určená k zástavbě. Pozemek se nachází v klidné lokalitě. Okolí pozemku jsou louky, venkovská zástavba. Pozemek je rovinatý, mimo záplavovou oblast. Možnost rozparcelování na stavební parcely o minimální výměře 2000 m2. Při rozparcelování cena 216 Kč za 1 m2. Průměrná jednotková cena 50,43 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 781/ / / / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Celkem zaokr ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bílý Potok 762, ,

21 Penzion s restaurací, Penzion s restaurací,, Poledník ", Hejnice, Bílý Potok. Nabízíme k prodeji turistickou restauraci s ubytováním pro osob při hlavní cestě na horskou chatu Smědava.V objektu byt 3+1 pro majitele, správce objektu. Hodnocení: Hejnice, Jizerská ul. 840, , Hotel, Hotel Zvon se nachází v centru obce Hejnice v libereckém kraji.objekt je v hezkém prostředí u historického kláštera.v blízkosti se nacházejí Lázně Libverda.V hotelu mimo ubytování je restaurace s kuchyní a bar. Hodnocení: Hrádek Nad Nisou 450, , Restaurace, Prodej Objekt je po rekonstrukci střechy a elektroinstalace a nachází se na pěkném a klidném místě. 1.NP - chodba, restaurace s výčepem pro 40 lidí, WC pro personál, kuchyň, WC Ž a M, úklid.místnost, sál s pódiem pro cca 130 lidí. Schody do podkroví, 4 obytné pokoje, tři komory, dvě velké půdy vhodné na přestavbu v obytné části. Schody do sklepa, velká sklepní místnost. V zadní části domu jsou chlévy. El.230/400 v, vlastní studna, topení ústřední na plyn, teplá voda, kombinovaný plynový kotel, kanalizace, septik. Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu. K objektu náleží zděná stodola. V místě základní občanská vybavenost, MŠ a ZŠ, cca 3 km je koupaliště Kristýna. Obcí prochází mezinárodní cyklostezka. Pozemek celk.plocha 2628 m2. Hodnocení: Hrádek nad Nisou, 910, , Donínská ul. Víceúčelový objekt, Víceúčelový objekt v Hrádku nad Nisou, část Donín, který má všestranné využití (prodejna, pohostinství, ubytování). Cihlový dvoupodlažní dům leží přímo u silnice směr Bílý Kostel, je po rekonstrukci, která proběhla v r. 2006, je podsklepený, s eternitovou střechou, dřevěnými okny, tři nájezdové rampy, zvlášť vchod do obytné části, v přední části pět výloh. Topení je zde zajištěno plynovým kotlem, jsou zde nové rozvody vody a elektřiny, nová světla, měřící hodiny zvlášť pro přízemí a 1.patro (220 a 380 V). V přízemí jsou umístěny prodejní prostory (vybaveny prodejním a mycím pultem, lednicí cca 2x3x2 m - možno využít i jako mrazák), nákladní výtah do sklepních prostor a 1. patra. Dále je zde dalších sedm místností a soc.zařízení (možnost využít jako sklady a kanceláře). První patro se skládá z obytné části (pokoj, soc.zařízení s boilerem, pracovna), dalších tří pokojů a prodejních ploch (největší místnost má cca 6x15 m - obložené stropy,světla). V podkroví je obytná místnost a půdní prostor, který lze upravit na další bytovou jednotku. Je zde připojení na vodovod, kanalizaci a plyn. K domu náleží pozemek o výměře 891 m2 Hodnocení: Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Celkem zaokr ,- Kč

22 Stavby a pozemky celkem ,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita v blízkosti hranice s Polskem 2. Velká výměra pozemku u hotelu a hospodářských budov 3. Další hospodářské stavby u objekt hotelu 4. Malá vzdálenost do většího města Zawidów 5. Pozemky zahrnuty v územním plánu k výstavbě rodinných domů Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Okrajová část okresu 2. Omezená občanská vybavenost v místě 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 37 km 5. Zhoršený stavebně technický stav interiéru domu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Z pohledu lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s porovnatelnými domy v daném místě. Obvyklou cenu nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je zaokr ,- Kč slovy: Čtyřimilionydvěstě Kč Obvyklá cena: ,- Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz

23 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2156/16/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2156/

24 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 271 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1 Územní plán

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 parc.779/1, 779/2, 781/1 a 781/2-28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 Riziko záplav nejnižší 1, nejvyšší 4 Územní plán

37 - 37 -