Znalecký posudek. č /2017. Křenová 299/ Brno

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na zemědělských stavbách s pozemky v obci Nové Syrovice za účelem zpeněžení nemovitých věcí. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na stavbě bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. 228, dále spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na stavbě bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. 278/1 a st. 278/2, dále spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 228 a st. 278/2 v obci Nové Syrovice, katastrální území Nové Syrovice, okres Třebíč za účelem zpeněžení nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč Adresa předmětu ocenění: Nové Syrovice Nové Syrovice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Nové Syrovice Katastrální území: Nové Syrovice Počet obyvatel: 956 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 080,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 371,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitého majetku pana Františka Hotaře. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - územní plán obce Nové Syrovice - místní šetření ze dne pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené dne panem Františkem Hotařem 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Podíl: Hotař František, č. p. 69, Zvěrkovice 1/2 SJM Hotař Jaromír a Hotařová Věra, č. p. 14, Láz 1/2 Nemovité věci: Stavba bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. 228, stavba bez č.p./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. 278/1 a st. 278/2, pozemky parc. č. st. 228 a st. 278/2 v obci Nové Syrovice, katastrální území Nové Syrovice, okres Třebíč. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované zemědělské stavby se nachází na jižním okraji obce Nové Syrovice. Pozemky i stavby ve spoluvlastnictví. V okolí se nachází převážně zemědělská zástavba nebo volné prostranství bez zástavby. K pozemku vede nezpevněná komunikace, kde vlastníkem pozemků na kterých se nachází, jsou třetí soukromé osoby. Samotný pozemek kolem stavby stojící na pozemku parc. č. st. 228, tedy pozemek parc. č je ve vlastnictví druhého spolumajitele oceňovaných nemovitých věcí. Pozemek parc. č. 278/1, který se z velké části nachází pod druhou oceňovanou stavbou je ve vlastnictví třetí osoby, stejně jako pozemek parc. č kolem této stavby. Příjezd a přístup k oceňovanému majetku je dle sdělení objednatele řešen bezúplatně, ústní dohodou, bez zřízených věcných břemen. Stavby je možné napojit na elektrický proud. V současné době je přípojka poškozena. Poptávka po podobných nemovitostech je v lokalitě velmi omezená, nabídka ji převyšuje. Stavby pocházejí dle sdělení objednatele přibližně z počátku 50. let 20. stol. Větší stavba stojící na pozemku parc. č. st. 228 slouží jako vepřín. Jde o zděnou stavbu se sedlovou střechou v půdorysném tvaru T. Stavebně technický stav je špatný, běžná údržba je silně zanedbaná, stav objektu je původní, neudržovaný. Předpokládají se rozsáhlé rekonstrukce. Podlahová plocha činí asi 625 m 2. Menší stavba stojící na pozemku parc. č. st. 278/1 a st. 278/2 slouží jako sklad zemědělské techniky. Jde o zděnou stavbu o půdorysném tvaru obdélníku. Stavebně technický stav se jeví jako zhoršený, běžná údržba je zanedbaná, stav objektu je původní, neudržovaný. Předpokládají se rozsáhlé rekonstrukce. Při místním šetření nebyl zpřístupněn interiér tohoto objektu a ohledání bylo provedeno pouze zvenčí. Podlahová plocha činí asi 75 m 2. Pozemek parc. č. st. 228 o výměře 730 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na tomto pozemku se nachází stavba vepřína. Pozemek parc. č. st. 278/2 o výměře 10 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na tomto pozemku se nachází část stavby skladu. Dle územního plánu obce se pozemky nachází v plochách pro zemědělskou výrobu. Oceňované nemovité věci nejsou zatíženy věcnými břemeny. 3

4 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Vepřín 2. Sklad 3. Pozemky II. Ocenění srovnávací metodou Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 0,846 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,940 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,30 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a V 0,01 ostatní neuvedené 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci I -0,01 i = 1 5

6 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I -0,02 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,294 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,249 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Vepřín Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: L. živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 8,80 * 15,00 = 132,00 31,40 * 9, ,40 * 9,50 = 596,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1. NP 132,00 2,80 2,00 264,00 596,60 2,00 2, ,20 Součet 728, ,20 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 457,20 / 728,60 = 2,00 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 728,60 / 1 = 728,60 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (8,80 * 15,00)*(2,80) = 369,60 m 3 (31,40 * 9, ,40 * 9,50)*(2,00) = 1 193,20 m 3 Zastřešení (8,80 * 15,00)*(3,80) = 501,60 m 3 (31,40 * 9, ,40 * 9,50)*(0,80) = 477,28 m 3 (31,40 * 9, ,40 * 9,50)*(3,80) = 2 267,08 m 3 6

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 369,60 m 3 NP 1 193,20 m 3 Zastřešení Z 501,60 m 3 Z 477,28 m 3 Z 2 267,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 808,76 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce zděné S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný, sedlová S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka S Úprava vnějších povrchů vápenná omítka S Vnitřní obklady X Schody dřevěné P Dveře svlakové P Vrata chybí C Okna jednoduchá dřevěná nebo kovová S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení chybí C Výtahy X Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 11, ,46 5,20 2. Svislé konstrukce S 26, ,00 26,20 3. Stropy P 8, ,46 4,09 4. Krov, střecha S 10, ,00 10,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 7

8 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody P 0, ,46 0, Dveře P 2, ,46 0, Vrata C 2, ,00 0, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 1, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,03 Koeficient vybavení K4: 0,6903 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 11,30 100,00 0,46 5,20 7, ,75 6, Svislé konstrukce S 26,20 100,00 1,00 26,20 37, ,75 31, Stropy P 8,90 100,00 0,46 4,09 5, ,75 4, Krov, střecha S 10,30 100,00 1,00 10,30 14, ,75 12, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,71 4, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1, ,71 0, Úprava vnitřních povrchů S 5,90 100,00 1,00 5,90 8, ,71 8, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4, ,71 4, Schody P 0,70 100,00 0,46 0,32 0, ,75 0, Dveře P 2,00 100,00 0,46 0,92 1, ,71 1, Okna S 4,30 100,00 1,00 4,30 6, ,71 5, Povrchy podlah S 4,70 100,00 1,00 4,70 6, ,71 6, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,71 0,5551 Opotřebení: 87,7 % 8

9 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 930,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9291 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,7000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6903 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 914,37 Plná cena: 4 808,76 m 3 * 3 914,37 Kč/m 3 = ,88 Kč Koeficient opotřebení: (1-87,7 % /100) * 0,123 Nákladová cena stavby CSN = ,70 Kč Koeficient pp * 0,276 Cena stavby CS = ,23 Kč Vepřín - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,23 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Vepřín - zjištěná cena = ,12 Kč 2. Sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 0,828 i = 1 9

10 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 0,920 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,30 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a V 0,01 ostatní neuvedené 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,01 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I -0,02 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 i = 1 Index polohy IP = P 1 * (1 + P i) = 0,294 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,243 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,270 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 8,80 * 10,60 = 93,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 93,28 m 2 3,10 m 289,17 Součet 93,28 m 2 289,17 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 289,17 / 93,28 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 93,28 / 1 = 93,28 m 2 10

11 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (8,80 * 10,60)*(3,10) = 289,17 m 3 Zastřešení (8,80 * 10,60)*(1,90) = 177,23 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 289,17 m 3 Zastřešení Z 177,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 466,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S Svislé konstrukce zděné S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný, sedlová S Krytiny střech eternitové vlnité šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka S Úprava vnějších povrchů vápenná omítka S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře dřevěné svlakové P Vrata dřevěná S Okna chybí C Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X

12 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata S 3, ,00 3, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 74,15 Koeficient vybavení K4: 0,7415 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 17, ,75 14, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 41, ,75 34, Stropy P 13,80 100,00 0,46 6,35 8, ,75 7, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9, ,71 9, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,71 3, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,71 0, Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100,00 1,00 3,90 5, ,71 5, Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3, ,71 3, Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 1, ,71 1, Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,71 3, Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,71 3,8763 Opotřebení: 87,7 % 12

13 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9908 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7415 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 467,70 Plná cena: 466,40 m 3 * 2 467,70 Kč/m 3 = ,28 Kč Koeficient opotřebení: (1-87,7 % /100) * 0,123 Nákladová cena stavby CSN = ,04 Kč Koeficient pp * 0,243 Cena stavby CS = ,30 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,30 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = ,15 Kč 3. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,294 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,294 = 0,276 6 i = 1 13

14 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 102, ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 278/2 10,00 102, ,- Stavební pozemky - celkem 740, ,- Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Vepřín ,10 Kč 2. Sklad ,20 Kč 3. Pozemky ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,30 Kč ,- Kč 14

15 II) ocenění srovnávací metodou Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K5 - pozemek K6 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Nové Syrovice, okres Třebíč užitná plocha 700 m2, přízemní objekt, nepodsklepený zemědělská produkce, možná výroba, skladování špatný stav, zanedbaná údržba, předpoklad rozsáhlé rekonstrukce 740 m2 stavba skladu částečně na cizím pozemku, příjezd po nezpevněné soukromé komunikaci 1 Zblovice, okres Znojmo užitná plocha 750 m2, přízemní objekt, část. podsklepený zemědělská produkce, možná výroba, skladování špatný stav, zanedbaná údržba, předpoklad rozsáhlé rekonstrukce 750 m2-2 Vacenovice, okres Třebíč užitná plocha 960 m2, přízemní objekt, nepodsklepený zemědělská produkce, možná výroba, skladování špatný stav, zanedbaná údržba, předpoklad rozsáhlé rekonstrukce 960 m2-3 Kojatice, okres Třebíč užitná plocha 200 m2, přízemní objekt, nepodsklepený zemědělská produkce, možná výroba, skladování špatný stav, zanedbaná údržba, předpoklad rozsáhlé rekonstrukce 258 m2-15

16 č Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K5 - pozemek K-6 další vlastnosti K-7 úvaha odhadce K1 x x K7 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání , ,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1, ,85 663,85 1,02 0,98 1,00 1,00 1,03 1,05 1,04 1, , ,98 1,06 1,00 1,00 0,94 1,05 1,06 1, Celkem průměr 584 Minimum 536 Maximum 626 Směrodatná výběrová odchylka - s 45 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 539 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 629 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů, uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti za 1 m2 užitné plochy na 580 Kč * 700 m ,-- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč ,-- Kč 16

17 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Zemědělské stavby v obci Nové Syrovice, okres Třebíč ,-- Kč ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí a účelu posudku se přikláníme spíše ke srovnávací metodě, které přidělujeme váhu 95 %. Z důvodu zpeněžení pouze polovičního podílu na předmětných nemovitých věcech dále přidělujeme srážku ve výši 10% z důvodu nižší tržní atraktivity, jelikož spoluvlastnické podíly jsou obecně velmi obtížně obchodovatelné v plné ceně, obzvláště u podobných objektů. Obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí v daném místě a čase stanovujeme po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne ,-Kč Slovy: Jednostodevadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. 17

18 E. Přílohy I. Výpis z katastru nemovitostí II. Vyobrazení v katastrální mapě III. Územní plán IV. Fotodokumentace V. Srovnávané nemovitosti I. Výpis z katastru nemovitostí 18

19 19

20 20

21 II. Vyobrazení v katastrální mapě 21

22 III. Územní plán 22

23 IV. Fotodokumentace 23

24 V. Srovnávané nemovitosti 24

25 25

26 26