Znalecký posudek. č /2014. Ing. Jaroslav Hradil Křenová 299/ Brno

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s. Ing. Jaroslav Hradil Křenová 299/ Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny komplexu rozestavěné dvoupodlažní stavby určené k bydlení o třech bytových jednotkách v zanedbaném stavu a navazující zemědělské stavby ve špatném stavu v Hostimi za účelem prodeje nemovitosti. Dle tržních metodik a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č.40/2, stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 40/5 v obci Hostim, kat. území Hostim, okres Znojmo a pozemků parc. č. 40/2 a 40/5 za účelem prodeje nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Komplex staveb v obci Hostim, obec Znojmo Adresa předmětu ocenění: Hostim Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hostim Katastrální území: Hostim Počet obyvatel: 426 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 268,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Říčky (advokáta pana Dobeše). 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne snímek katastrální mapy - nájemní smlouvy k bytům a zemědělskému objektu - místní šetření ze dne informace a údaje poskytnuté panem Říčkou a panem Novotným (nájemcem zemědělské stavby) - realitní inzerce dostupná na internetu 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Dobeš Jakub, č.p. 173, Hostim Nemovitosti: Objekt bez č.p./č.e. na pozemku parc. č.40/2, objekt bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 40/5 v obci Hostim, kat. území Hostim, okres Znojmo a pozemků parc. č. 40/2 a 40/5 6. Dokumentace a skutečnost Předložené dokumenty odpovídají skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný komplex nemovitostí se nachází na okraji obce Hostim. Obec je vzdálena 8 km jihovýchodně od plně vybavené obce Moravské Budějovice, 25 km jižně od Třebíče a 25 km severozápadně od Znojma. V obci je pouze omezená občanská vybavenost. Inženýrské sítě v obci jsou následující elektřina, vodovod, plynovod (kanalizace právě ve výstavbě) a jsou přivedeny do objektu (mimo kanalizace, která bude asi 100m od pozemku). Dopravní obslužnost obce je omezená, v obci se nachází pouze autobusová zastávka lokálního významu s několika denními spoji. V okolí se nachází především zemědělská a komerční zástavba a domy užívané k bydlení. Parkovací možnosti jsou dobré. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby výhodná. Poptávka po podobných nemovitostí na trhu je spíše nižší. Předmětný komplex dvou staveb byl původně využíván jako celek k zemědělským účelům. Nyní sestává z dvou katastrálně oddělených budov. V letech byla započata přestavba objektu a na parc. č. 40/5 vznikla obytná budova o třech bytových jednotkách. Rekonstrukce doposud nebyla zcela dokončena a stavba nebyla zkolaudována v KN stále vedeno jako rozestavěná budova bez způsobu využití. Rekonstrukce zahrnovala kompletní vestavbu tří bytových jednotek do původní zemědělské stavby Dvě jednotky jsou přízemní (3+1 o ploše 183,89 m 2 a 4+1 o ploše 183,89 m 2 ) a jedna v patře shodná s přízemní jednotkou (3+1 o ploše 183,89 m 2 ). Dále byla rekonstruována fasáda, částečně krytina a střecha, byla osazena dřevěná okna. Částečně je objekt stále využitelný jako hala k možnému skladování. Objekt je přímo napojen na vedlejší zemědělskou stavbu společná dělící zeď, která není vyvedena až do krovu, střecha je společná. Po požáru v 60. letech byla osazena nová střešní konstrukce. Stavba vykazuje zanedbanou údržbu. I přes provedené rekonstrukce je zdivo provlhlé, opadává omítka, střecha ve velmi špatném stavu, zatéká. Celkový stavebně-technický stav lze hodnotit jako zhoršený. Popis konstrukcí: Základy jsou betonové, svislé konstrukce tvoří plné cihly, stropy jsou železobetonové, zastřešení tvořeno krovem dřevěným vázaným, střešní krytina tvořena pálenou taškou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady jsou běžné, schody ocelové, dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná, povrchy podlah obytných místností tvoří PVC, plovoucí laminátová podlaha, koberce nebo cementový potěr, ostatní místnosti keramická dlažba, vytápění plynovým kotlem nebo na TP, ohřev vody centrální, elektroinstalace třífázová, bleskosvod, voda v plastových trubkách, kanalizace do septiku, sociální zařízení standardní. Druhý objekt na parc. č. 40/2 je původní zemědělský objekt vykazující velmi zanedbanou údržbu. Stavebně technický stav lze hodnotit jako velmi špatný. Popis konstrukcí: Základy jsou betonové, svislé konstrukce tvoří plné cihly, zastřešení tvořeno krovem dřevěným vázaným, střešní krytina tvořena pálenou taškou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní i vnější omítky jsou vápenné, okna jednoduchá, vrata ocelová, podlaha betonová, elektroinstalace třífázová. Přípojky IS jsou ve vlastnictví třetí osoby bez zřízeného věcného břemene. Příjezdová cesta přes pozemky třetích osob, rovněž bez zřízení věcného břemene. Tento jev lze hodnotit jako velmi negativní. Pozemek parc. č. 40/2 o výměře 657 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází výše popsaný zemědělský objekt. Pozemek parc. č. 40/5 o výměře 676 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází výše popsaný rozestavěný objekt k bydlení. 3

4 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu, metodu ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Výsledná cena zjištěná pouze dle platného cenového předpisu se v tomto případě určuje jako cena obvyklá. V daném případě nebylo možné použít jiný vhodnější způsob ocenění. Na relevantním trhu se s obdobnými nemovitostmi v dostatečné míře neobchoduje nebo nejsou adekvátně porovnatelné. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná stavba na parc. č. 40/ Zemědělská stavba na parc. č. 40/2 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 40/ Pozemek parc. č. 40/2 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná stavba na parc. č. 40/5 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení I -0,04 vlastnického práva - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního využití III 0,01 5

6 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky jiných majitelů, není zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Přípojky IS jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene. I -0,30 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,576 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Ocenění staveb nákladovým způsobem Rozestavěná stavba na parc. č. 40/5 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 130, ,28 = 279,79 149,25 = 149,25 2. NP 130,51 = 130,51 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1. NP 279,79 2,60 2,60 727,45 149,25 6,80 2,60 388,05 2. NP 130,51 2,60 2,60 339,33 Součet 559, ,83 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 454,83 / 559,55 = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 559,55 / 2 = 279,77 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Vrchní stavba (24,80 * 10,50)*(6,80) = 1 770,72 m 3 (24,80 * 6,80)*(6,00) = 1 011,84 m 3 Zastřešení (24,80 * 10,50)*(4,60/2) = 598,92 m 3 6

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 1 770,72 m 3 NP 1 011,84 m 3 Zastřešení Z 598,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 381,48 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy železobetonové C Stropy železobetonové S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů štuk S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody kovové P Dveře hladké plné dveře S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Povrchy podlah PVC, koberce, laminátová podlaha S Vytápění ústřední S Elektroinstalace třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy chybí C Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy C 8, ,00 0,00 3. Stropy S 8, ,00 5,74 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 7

8 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody P 3, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,02 Koeficient vybavení K4: 0,8902 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. 8 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6, ,00 5, Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 21, ,00 21, Stropy S 8,20 70,00 1,00 5,74 6, ,25 0, Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,00 5, Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 2, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 30,00 1,00 2,07 2, ,00 2, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 70,00 1,00 4,83 5, ,00 0, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 2, Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 0, Schody P 3,00 100,00 0,46 1,38 1, ,25 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 6, ,00 1, Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 2, Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 5, ,00 2, Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,00 2, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0,2025

9 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 1, Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 2, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 4, ,00 1,2810 Opotřebení: 56,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9436 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1077 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8902 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 155,81 Plná cena: 3 381,48 m 3 * 3 155,81 Kč/m 3 = ,40 Kč Koeficient opotřebení: (1-56,8 % /100) * 0,432 Rozestavěná stavba na parc. č. 40/5 - zjištěná cena = ,23 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Rozestavěná stavba na parc. č. 40/ ,23 Kč ,23 Kč Nákladové ceny - celkem = ,23 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Na základě průzkumu trhu bylo pro daný typ nemovitosti stanoveno obvyklé nájemné v daném místě a čase na 200 Kč/m 2 /rok. Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] Byt č ,51 200, , ,- Byt č ,51 200, , ,- Byt č ,28 200, , ,- Výnosy celkem ,- 9

10 Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,68 Kč - výměra stavebního pozemku: 676,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 429,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,97 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,30 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,70 Kč Míra kapitalizace 4,50 % / 4,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,70 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Dle územního plánu bude blízké, prozatím volné okolí objektu zastavěno průmyslovou zónou. V blízkosti se nachází zemědělské stavby zabývající se živočišnou produkcí - zápach. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,23 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,70 Kč Rozdíl R = ,53 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = ,70 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,70 Kč Zemědělská stavba na parc. č. 40/2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení I -0,04 vlastnického práva - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,930 5 i = 1 10

11 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,01 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,01 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,00 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene jízdy a chůze. Přípojky IS jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene. I -0,30 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,210 Koeficient pp = IT * IP = 0,195 7 i = 2 Ocenění staveb nákladovým způsobem Zemědělská stavba na parc. č. 40/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 17,80 * 10,50 = 186,90 17,80 * 6,80 = 121,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1. NP 186,90 6,80 6, ,92 121,04 6,00 6,80 823,07 Součet 307, ,99 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 093,99 / 307,94 = 6,80 m 11

12 Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 307,94 / 1 = 307,94 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Vrchní stavba (17,80 * 10,50)*(6,80) = 1 270,92 m 3 (17,80 * 6,80)*(6,00) = 726,24 m 3 Zastřešení (17,80 * 10,50)*(4,60/2) = 429,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 1 270,92 m 3 NP 726,24 m 3 Zastřešení Z 429,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 427,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy chybí C Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady X Schody chybí C Dveře chybí C Vrata kovová S Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace třífázová N Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní chybí C

13 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,80 3. Stropy C 9, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 2, ,00 2, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace N 4, ,54 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 85,09 Koeficient vybavení K4: 0,8509 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 468,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9414 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,7118 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8509 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 526,06 Plná cena: 2 427,03 m 3 * 1 526,06 Kč/m 3 = ,40 Kč 13

14 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 114 / 130 = 87,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Zemědělská stavba na parc. č. 40/2 - zjištěná cena = ,01 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Zemědělská stavba na parc. č. 40/ ,01 Kč ,01 Kč Nákladové ceny - celkem = ,01 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Haly pro zemědělství Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Na základě průzkumu trhu bylo pro daný typ nemovitosti stanoveno obvyklé nájemné v daném místě a čase na 80 Kč/m 2 /rok. Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] Hala 308,00 80, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,52 Kč - výměra stavebního pozemku: 657,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 308,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,88 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 806,34 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,66 Kč Míra kapitalizace 7,50 % / 7,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,80 Kč 14

15 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Dle územního plánu bude blízké, prozatím volné okolí objektu zastavěno průmyslovou zónou. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,01 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,80 Kč Rozdíl R = ,21 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = ,80 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,80 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek parc. č. 40/5 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení I -0,04 vlastnického práva - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 15

16 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky jiných majitelů, není zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Přípojky IS jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene. I -0,30 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0, i = 2 Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,576 = 0,536 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,52 0, ,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 40/5 676,00 143, ,68 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,68 Pozemek parc. č. 40/5 - zjištěná cena = ,68 Kč 16

17 Ocenění 2.2. Pozemek parc. č. 40/2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení I -0,04 vlastnického práva - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,01 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,01 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,00 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene jízdy a chůze. Přípojky IS jiného vlastníka bez zřízeného věcného břemene. I -0,30 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,210 7 i = 2 17

18 Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,210 = 0,195 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,52 0,195 52,36 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 40/2 657,00 52, ,52 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,52 Pozemek parc. č. 40/2 - zjištěná cena = ,52 Kč 18

19 C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná stavba na parc. č. 40/ ,70 Kč Zemědělská stavba na parc. č. 40/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 40/ ,68 Kč 2.2. Pozemek parc. č. 40/ ,52 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícpštsetdevadesát Kč ,- Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. 19

20 E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 20

21 II. Fotodokumentace Obrázek 1 Celkový pohled na obytnou stavbu Obrázek 2 Celkový pohled na obytnou stavbu Obrázek 3 Byt 3+1 v 1. NP Obrázek 4 Byt 3+1 v 2. NP Obrázek 5 Celkový pohled na zemědělskou stavbu Obrázek 6 Interiér zemědělské budovy 21