Znalecký posudek. č /2015. Křenová 299/ Brno

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny dvoupodlažní stavby č.p. 796 a skladovacího prostoru před kompletní rekonstrukcí v Lomnici nad Popelkou za účelem zpeněžení nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny stavby č. p. 796, stavby bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 1177/2, příslušenství a pozemků parc. č. 1177/1, 1177/2 a 2907, vše v obci Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily za účelem zpeněžení nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nemovitosti v obci Lomnice nad Popelkou Adresa předmětu ocenění: Lomnice nad Popelkou Lomnice nad Popelkou Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Lomnice nad Popelkou Katastrální území: Lomnice nad Popelkou Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 581,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti jednatele Lomnické stavební spol. s r.o. pana Miroslava Špalka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne snímek katastrální mapy - územní plán obce Lomnice nad Popelkou - místní šetření ze dne informace a údaje sdělené panem Miroslavem Špalkem - inzerce na realitních webech 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Lomnická stavební spol. s r.o., Pivovarská 433, Lomnice nad Popelkou Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 796, stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 1177/2, příslušenství a pozemky parc. č. 1177/1, 1177/2 a 2907, vše v obci Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumenty nebyly předloženy. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v severní části Lomnice nad Popelkou. Pozemek i stavba jsou ve výhradním vlastnictví. Inženýrské sítě v obci jsou kompletní. Do objektu je přivedena pouze elektřina a vodovod. Kanalizace před objektem, plyn ve vzdálenosti asi 150 m. Dostupnost centra obce dobrá. V okolí se nachází z jedné strany rezidenční zástavba, která převažuje a z druhé strany průmyslové a skladovací objekty nerušící okolí. Parkovací možnosti jsou dobré na pozemku. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby výhodná. Zájem o podobné nemovitosti na trhu je podprůměrný. Objekt sestává ze dvou staveb, které jsou vzájemně propojeny a společně využívány. Jde o původní stavbu mlýna z roku 1932, která je rozdělena dle katastru nemovitostí na obytnou (rodinný dům) a provozní část (stavba pro výrobu a skladování). Stavby se nachází v původním špatném stavu. První rekonstrukce byly provedeny v letech , kdy byla vyměněna střešní krytina a stropy nad 1. PP. Od té doby byl objekt prázdný a nevyužívaný. Poslední rekonstrukce proběhly v roce 2009, kdy byly vyměněny stropy i ve zbylé části objektu mimo stropu nad 1. NP obytné části. V současnosti se tedy stavby nacházejí ve stavu započaté celkové rekonstrukce, přibližně ve fázi hrubé stavby a nejsou obyvatelné ani jinak využitelné. Záměrem vlastníka bylo přebudování objektu na bytový dům. Stavby nelze bez výraznějších stavebních úprav užívat odděleně. V objektu je pouze jedno společné schodiště pro obě stavby a i dispozice je aktuálně upravena tak, že neumožňuje oddělené využití. Objekt sestává ze dvou nadzemních podlažím, jednoho podzemního podlaží a půdního prostoru, který lze upravit na užitné podkroví. Podsklepení je celkové se vstupem pouze ze zahrady. Základy tvoří betonové pasy, střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon, svislé konstrukce jsou zděné z pálených cihel v tloušťce 45 cm, stropy jsou keramickobetonové nebo dřevěné trámové s rovným podhledem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody jsou žulové, okna v 1. NP jsou dřevěná zdvojená nebo jednoduchá kovová, ve 2. NP chybí. Ostatní konstrukce chybí nebo nejsou dokončeny. Vzhledem ke skutečnosti, že obytná část neodpovídá požadavkům pro trvalé bydlení a její skutečný účel užívání byl změněn na skladovací prostory, celý objekt je oceněn dle 12. Příslušenství tvoří pouze přípojky IS elektřina, vodovod. Přípojky jsou společné pro obě stavby a předpokládá se jejich výměna. K objektu nenáleží žádné vedlejší stavby. Pozemek parc. č. 1177/1 o výměře 364 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je částečně zastaven obytnou částí a zbývající část tvoří zahradu. Pozemek parc. 3

4 č. 1177/2 o výměře 156 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří a je zastavěn provozní částí. Pozemek parc. č. 2907je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost a tvoří manipulační plochu a zeleň. Pozemek je svažitý. V územním plánu obce jsou pozemky zahrnuty do ploch smíšených obytných bydlení venkovské. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4

5 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Stavba č. p Příslušenství Přípojka vody DN 40 mm Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty II. Ocenění srovnávací metodou Nemovitosti v obci Lomnice nad Popelkou 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,45 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,00 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,05 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,05 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,495 Koeficient pp = IT * IP = 0,465 7 i = 2 6

7 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Stavba č. p. 796 Ocenění staveb nákladovým způsobem Stavba pro výrobu a skladování Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP 20,85 * 8,70 = 181,40 1. NP 20,85 * 8,70 = 181,40 2. NP 20,85 * 8,70 = 181,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. PP 181,40 m 2 2,90 m 526,06 1. NP 181,40 m 2 2,95 m 535,13 2. NP 181,40 m 2 2,95 m 535,13 Součet 544,20 m ,32 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 596,32 / 544,20 = 2,93 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 544,20 / 3 = 181,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. PP (20,85 * 8,70)*(2,90 + 0,25) = 571,39 m 3 1. NP (20,85 * 8,70)*(2,95 + 0,25) = 580,46 m 3 2. NP (20,85 * 8,70)*(2,95 + 0,25) = 580,46 m 3 Zastřešní (20,85 * 8,70)*(3,40/2) = 308,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 571,39 m 3 1. NP NP 580,46 m 3 2. NP NP 580,46 m 3 Zastřešní Z 308,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 040,68 m 3 7

8 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm S Stropy keramickobetonové S Krov, střecha krov dřevěný, střecha sedlová S Krytiny střech plechové šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady keramické S Schody S Dveře S Vrata chybí C Okna jednoduchá, kovová P Povrchy podlah S Vytápění S Elektroinstalace S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod S Vnitřní kanalizace S Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody S Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. S Výtahy chybí C Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,30 9,19 100,00 9,19 2. Svislé konstrukce S 21, ,00 21,40 23,68 100,00 23,68 3. Stropy S 11, ,00 11,30 12,50 100,00 12,50 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 6,86 100,00 6,86 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,20 2,43 100,00 2,43 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 0,66 100,00 0,66 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,80 6,42 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 3,54 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 0, ,00 0,80 0,89 0,00 0, Schody S 3, ,00 3,10 3,43 0,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,54 0,00 0, Vrata C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8

9 13. Okna P 5, ,46 2,39 2,64 100,00 2, Povrchy podlah S 2, ,00 2,90 3,21 0,00 0, Vytápění S 3, ,00 3,80 4,20 0,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6,40 7,08 0,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vodovod S 2, ,00 2,20 2,43 0,00 0, Vnitřní kanalizace S 2, ,00 2,00 2,21 0,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1,70 1,88 0,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 2, ,00 2,90 3,21 0,00 0, Výtahy C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,39 Rozestavěnost: 57,96 Koeficient vybavení K4: 0,9039 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. 9 Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 9,19 100,00 9,19 15, ,33 8, Svislé konstrukce S 23,68 100,00 23,68 40, ,00 33, Stropy S 12,50 50,00 6,25 10, ,00 2, Stropy S 12,50 50,00 6,25 10, ,00 0, Krov, střecha S 6,86 100,00 6,86 11, ,00 9, Krytiny střech S 2,43 100,00 2,43 4, ,50 2, Klempířské konstrukce S 0,66 100,00 0,66 1, ,67 0, Okna P 2,64 100,00 2,64 4, ,00 4,5500 Opotřebení: 63,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9564 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0167 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9039 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 796,38 Plná cena: 2 040,68 m 3 * 4 796,38 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5796 Nedokončená stavba = ,36 Kč Koeficient opotřebení: (1-63,3 % /100) * 0,367 Stavba pro výrobu a skladování - zjištěná cena = ,58 Kč

10 Rekapitulace nákladové ceny staveb: Stavba pro výrobu a skladování ,58 Kč ,58 Kč Nákladové ceny - celkem = ,58 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro skladování Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z nepronajatých částí Cena nájemného je stanovena na základě průzkumu trhu. Podklad pro výpočet obvyklé ceny za nájem nemovitosti vznikl porovnáním aktuálních nabídek pronájmu srovnatelných prostor. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze) č. K1 - lokalita K2 - stav K3 - využití K4- další vlastnosti Oceňovaný Lomnice nad Popelkou, okres velmi omezené skladování objekt Semily před kompletní rekonstrukcí bez veškerých IS 1 Jilemnice, okres Semily dobrý 2 Ostružno, okres Jičín dobrý Víchová nad Jizerou, okres 3 Semily dobrý skladování, výroba, skladování, výroba, skladování, výroba, kanceláře, oplocení pozemku střežený objekt, oplocení - č Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2/rok Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - stav K3 - využití K4 - další vlastnosti K5 - úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,95 522,50 1,07 1,25 1,20 1,19 1,02 1, ,95 513,00 0,98 1,25 1,20 1,16 1,04 1, ,95 364,80 1,02 1,25 1,20 1,14 1,01 1, Celkem průměr 255 Minimum 207 Maximum 289 Směrodatná výběrová odchylka - s 43 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 212 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 298 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na celkový stav K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu nájemného předmětné nemovitosti na 255 Kč/m 2 /rok. 10

11 Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] 1. NP 148,00 255, , ,- 2. NP 148,00 255, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,20 Kč - výměra stavebního pozemku: 520,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 181,40 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,09 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,80 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,20 Kč Míra kapitalizace 6,00 % / 6,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,30 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Poptávka po podobných nemovitostech je dlouhodobě velmi nízká, v dané lokalitě minimální. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,58 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,30 Kč Rozdíl R = ,28 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = ,30 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,30 Kč 1.2. Příslušenství Přípojka vody DN 40 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka vody DN 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 6,00 m 11

12 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 825,48 Plná cena: 6,00 m * 825,48 Kč/m = 4 952,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,0 % Koeficient opotřebení: (1-42,0 % / 100) * 0,580 Nákladová cena stavby CSN = 2 872,67 Kč Koeficient pp * 0,465 Cena stavby CS = 1 335,79 Kč Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena = 1 335,79 Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 6,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 215,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 472,78 Plná cena: 6,00 m * 472,78 Kč/m = 2 836,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,0 % Koeficient opotřebení: (1-42,0 % / 100) * 0,580 Nákladová cena stavby CSN = 1 645,27 Kč Koeficient pp * 0,465 Cena stavby CS = 765,05 Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 765,05 Kč 12

13 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,495 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,495 = 0,465 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,10 0, ,21 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 581,10 0,465 0,300 81,06 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1177/2 156,00 270, ,76 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1177/1 364,00 270, ,44 nádvoří 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) trvalý travní porost ,00 81, ,90 Stavební pozemky - celkem 1 385,00 m ,10 Pozemky - zjištěná cena = ,10 Kč 13

14 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,20 Celková výměra pozemku m 2 520,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 6 890,36 Trvalé porosty - zjištěná cena = 6 890,36 Kč 14

15 II) ocenění srovnávací metodou Nemovitosti v obci Lomnice nad Popelkou (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav Oceňovaný objekt Lomnice nad Popelkou, okres Semily užitná plocha 296 m2, 2 NP, celkové podsklepení špatný stav, před celkovou rekonstrukcí K4 - pozemek K5 - další vlastnosti m2 v ÚP v zóně smíšené obytné 1 Ostroměř, okres Jičín 2 Poniklá, okres Semily 3 Sobotka, Jičín 4 Držkov, okres Jablonec nad Nisou užitná plocha 586 m2, 1 NP, nepodsklepený užitná plocha 200 m2, 1 NP + podkroví, část. podsklepení užitná plocha 349 m2, 1 NP + podkroví, bez podsklepení užitná plocha 150 m2, 1 NP + podkroví, část. podsklepení dobrý stav m2, rampa, zpevněné plochy dobrý stav 800 m2 obytná část ve stavbě dobrý stav 349 m2 v ÚP v zóně smíšené obytné zhoršený stav 279 m2 - č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , ,91 1,14 1,15 1,04 1,02 0,99 1, , ,95 0,95 1,15 0,97 0,98 0,98 0, , ,01 0,97 1,15 0,95 1,00 1,02 1, , ,95 0,93 1,05 0,94 0,97 1,00 0, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na ,-- Kč Nemovitosti v obci Lomnice nad Popelkou ,-- Kč 15

16 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Stavba č. p ,30 Kč 1.2. Příslušenství Přípojka vody DN 40 mm 2 303,10 Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 1 319,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 6 890,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 6 890,40 Kč Celkem ,- Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Nemovitosti v obci Lomnice nad Popelkou ,- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na V Praze, dne ,-Kč Slovy: Osmsetpadesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. 16

17 E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti k pronájmu IV. Srovnávané nemovitosti k prodeji I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 17

18 II. Fotodokumentace 18

19 III. Srovnávané nemovitosti k pronájmu 19

20 20

21 21

22 IV. Srovnávané nemovitosti k prodeji 22

23 23

24 24

25 25