ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5388 NEMOVITOST: Pozemky, pozemek parc.č. 32/7 ( zahrada ) Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Máslovice, k.ú. Máslovice Adresa nemovitosti: Máslovice, 250 69 Vlastník pozemku: Martin Špaček, Pražská 1, 25069 Máslovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 5394/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 668 000 Kč Datum místního šetření: 10.2.2014 Stav ke dni : 10.2.2014 Počet stran: 7 Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 12.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemek parc. č. 32/7 ( zahrada ) v kat. území Máslovice, obec Máslovice, okres Praha-východ, zapsáno na LV 246. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Špaček Martin, Pražská 1, 25069 Máslovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 10.2.2014. Místopis Obec Máslovice leží ve Středočeském kraji v okrese Praha-východ 7 km severně od okraje Prahy. Vlastní vesnice leží na kopci nad Vltavou, ale k obci patří i bývalý mlýn Dol (dnes Výzkumný ústav včelařský) a pás rekreačních objektů v údolí Vltavy naproti Libčicím k nimž jezdí z Dolu přívoz. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé pozemek parc. č. 32/7 ( zahrada ) v kat. území Máslovice, obec Máslovice, okres Praha-východ, zapsáno na LV 246. Předmětný pozemek parc.č. 32/7 ( zahrada ) se nachází v okrajové části obce. Pozemek je ze tří částí oplocen, porostlý travním porostem a stromy, mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OCENĚNÍ Pozemek parc.č. 32/7 ( zahrada ) Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Máslovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 1 166 1 559 080 1 337,12 0,90 1 203,41 Lokalita: st pozemek Libčice nad Vltavou Parcela č.: 817 920 000 1 126,07 0,90 1 013,46 Lokalita: st pozemek Zlončice Parcela č.: 824 990 000 1 201,46 0,90 1 081,31 Lokalita: st pozemek Postřižín - 4 -
Parcela č.: 1 079 1 149 000 1 064,87 0,90 958,38 Lokalita: st pozemek Hoštice Parcela č.: 797 1 275 000 1 599,75 0,90 1 439,78 Průměrná jednotková cena 1 139,27 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků 1) Stavební parcely o CP 1166 m2 v klidné části obce Máslovice. Parcela určená pro výstavbu RD v lokalitě nově vzrůstající zástavby. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku - voda, elektřina, plyn. 2) Pozemek o velikosti 817 m2, orná půda schválena územním plánem města pro stavbu rodinného domu. Pozemek leží uprostřed města, lokalita Na Stráni. 3) Stavební parcela 10 km od Prahy o celkové výměře 824 m2 ve Zlončicích, blízko Kralup nad Vltavou. Pozemek je rovný a na okraji pozemku jsou vyvedeny IS. Veškeré sítě jsou provedeny a zkolaudovány, k dispozici je elektro, kanalizace a vodovod, chodníky a komunikace jsou ze zámkové dlažby. Plynovod v obci není. 4) Pozemek se nachází na okraji obce mezi rodinnými domy. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku (voda, el.energie, kanalizace).veškerá občanská vybavenost v místě, popř. v nedalekém městě Odolena voda. Výborná dopravní dostupnost na Prahu. 5) Stavební pozemek v obci Vodochody - Hoštice. Jedná se o rovinatý pozemek bez vzrostlých stromů o rozloze 761 m2 + podíl na přístupové cestě 36 m2. Pozemek je v územním plánu veden jako stavební. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 32/7 1 464 1 139 1 667 496 Celková výměra pozemků 1 464 Hodnota pozemků celkem 1 667 496-5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 667 496 Kč Obvyklá cena 1 668 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetšedesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 36 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 1.668.000,- Kč. V Praze 12.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5388 znaleckého deníku. - 6 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-7 -