ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 30/4470/2018 o ceně obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) nemovitostí zapsaných na LV č. 9519 a č. 4190 (LV 9519-bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům - LV č. 4190, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský a příslušenství. Objednavatel posudku: Mgr. Tomáš Voborník Exekutorský úřad Pardubice 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku: 195 EX 2037/09 zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 6.dubna 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu a 11 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 16.dubna 2018
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) jsou nemovitosti zapsané na LV č. 9519 a č. 4190 (9519-bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům-lv č. 4190, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský a příslušenství. Oceňovaný byt se nachází v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601 v ulici U Divadla v Sokolově. Prohlášením vlastníka ze dne 25.12.1999 byly dle zákona č. 72/1994 Sb. v domě čp. 1599-1601 vyčleněny samostatné bytové jednotky. Ty byly následně předmětem prodeje nájemníkům bytů. Ulice U Divadla se nachází v okrajové části města, v blízkosti autobusového nádraží a v blízkosti řeky Ohře. V ulici U Divadla je mnoho bytů, které jsou užívány nájemníky - konfliktními osobami. Při místním šetření se z mnoha bytů rozléhala hlasitá hudba, křik apod. Domy v okolí jsou převážně neudržované, např. v blízkosti domu čp. 1599-1601, na křižovatce ulic U Divadla a ulice Svatopluka Čecha, je dům zcela "vybydlen". Dle informací od realitních makléřů a některými obyvateli domů v ulici, není tato lokalita vůbec žádaná. Dům čp. 1599-1601 se nachází v záplavové oblasti 100leté vody - Q100 (dle VUV T.G.Masaryka, Praha) a na okraji 20leté vody - Q20. Dům čp. 1599-1601 byl postaven dle informace správce domu v roce 1963. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Přístup je z ulice U Divadla a od řeky na dvůr, ze kterého jsou vstupy do suterénů jednotlivých vchodů a na schodiště. Dům je klasicky zděný se sedlovou střechou a má pět podlaží (suterén a čtyři nadzemní podlaží) a tři samostatné vstupy. V podzemním podlaží se nacházejí společné části domu a sklepy k jednotlivým bytům. V každém podlaží ve vchodu jsou 3 byty, z toho okna do ulice a na dvůr mají vždy 2 byty. Prostřední byt má okna pouze do dvora. Do domu je zaveden plyn a přípojky plynu jsou zavedeny do všech bytů. Některé byty nejsou na plyn připojeny a vytápění mají lokální kamny. Byt pana Dicse ve vchodě čp. 1600 má dle informací od bydlících v domě plynové vytápění WAW (viz foto ve fasádě kryty pro WAW - v příloze). Zda je byt připojen k plynu, se ale nepodařilo doložit. Okna v bytě jsou původní dřevěná. Vybavení bytu se nepodařilo doložit - dle sousedů je byt po částečné modernizaci koupelna, WC a kuchyně. Dle kupní smlouvy na bytovou jednotku č. 1600/11 se jedná o byt II. kategorie, 2+1 s příslušenstvím, o celkové ploše 53,36 m 2 a nachází se v IV. nadzemním podlaží a sestává se z těchto místností: Pokoj 15,35 m 2 Pokoj 17,50 m 2 Kuchyň 8,70 m 2 Předsíň 3,67 m 2 Koupelna 2,10 m 2 WC 1,04 m 2 Sklep 5,00 m 2-2 -
Byt je s tímto vybavením: sporák kuchyňská linka vstavěná skříň elektrický boiler plynová kamna WAW kamna na uhlí 2 ks Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů), nenosné příčky, dveře a okna nacházející se uvnitř bytu. K jednotce patří spoluvlastnický podíl na pozemcích a na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha a půdní prostory, hlavní svislé a vodorovné kce, schody a schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, prádelny, sušárny, ostatní sklepní místnosti, mimo očíslovaných sklepů patřících k jednotlivým bytům, rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, STA a společné technické zařízení. Platba do FO je ve výši 15,-Kč/měsíc/m 2 plochy bytu. Rekonstrukce domu ani oprava většího rozsahu nebyly provedeny viz email od správce domu. Město Sokolov má dle Malého lexikonu obcí 2017 celkem 23.546 obyvatel. Ve městě je komplexní občanská vybavenost. Jedná se o bývalé okresní město. Městem prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení provozuje několik přepravních společností. Dle informací není byt trvale obydlen. Vlastník se v bytě nezdržuje již několik let. Dopis - Dodejka, neukládat, vhodit do schránky - na místní šetření nebyl doručen z důvodu, že nemá označenou schránku. Na pobočku České pošty a.s. předán dopis dne 22.2.2018. Dopis na místní šetření byl doručen panu Miroslavu Dicse do datové schránky prostřednictvím Exekutorského úřadu Pardubice. Dopis na místní šetření jsem zaslal emailem na Exekutorský úřad Pardubice dne 20.3.2018 (termín jsem stanovil na den 6.4.2018). Povinný měl dostatek času mne kontaktovat, což ale neučinil. Povinný se místního šetření nezúčastnil. Nemohl jsem provést prohlídku bytu. Provedl jsem pouze prohlídku společných částí domu všech tří vchodů. Informace o domě a o správě domu jsem obdržel od několika vlastníků bytů v domě, předsedkyně společenství vlastníků a od správce domu, kterým je společnost Sokolovská bytová s.r.o., se sídlem Komenského 77, Sokolov. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 195 EX 2037/09-84 ze dne 12.1.2018 - Výpis z KN, LV č. 9519 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 12.1.2018 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 12.1.2018 - Výpis z KN, LV č. 4190 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 13.11.2017 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 13.11.2017 - kopie katastrální mapy - Kupní smlouva s vlastnickým právem vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V- 3579/2002, s právními účinky vkladu dne 12.11.2002 - evidenční list bytu č. 1600/11-3 -
- údaje sdělené správcem domu společností Sokolovská bytová s.r.o., Sokolov - Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené předsedkyní společenství vlastníků - údaje zjištěné na místě při místním šetření - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - fotodokumentace ze dne 6.4.2018 - prohlídka domu dne 6.4.2018 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listech vlastnictví č. 9519 pro katastrální území a obec Sokolov zapsán: Miroslav Dicse, nar. 17.7.1979 BLV: bytová jednotka č. 1600/11 Byt vymezen v budově: Sokolov, č.p. 1599,1600, 1601, bytový dům Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listech vlastnictví č. 4190 pro katastrální území a obec Sokolov zapsán: Miroslav Dicse, nar. 17.7.1979 podíl na společných částech domu a pozemku 534/18428 Ostatní spoluvlastníci podíl na společných částech domu a pozemku 17894/18428 BLV: Parcela č. 50/3-zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Sokolov, č.p. 1599, 1600, 1601, bytový dům Parcela č. 50/4-zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Sokolov, č.p. 1599, 1600, 1601, bytový dům Parcela č. 50/5-zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Sokolov, č.p. 1599, 1600, 1601, bytový dům 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 9519 a č. 4190 (LV č. 9119-bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům -LV č. 4190, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský a příslušenství. - 4 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 9519 a č. 4190 (LV č. 9519 - bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům - LV č. 4190, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský, nejsou zapsána žádná věcná břemena a předkupní práva. Na LV č. 9519 jsou zapsána Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo soudcovské, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Nařízení exekuce, Zahájení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz LV. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 9519 a č. 4190 (LV č. 9519 bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům - LV č. 4190, se - 5 -
spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu. POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje (R1-R3) bytu v Sokolově: 1) Polovina bytu č. 1601/2 v ulici U Divadla, (byt ve stejném domě), exekuční dražba, plocha bytu 37,70 m 2 Příklep - cena: 113.000,-Kč (cena 5.995,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) EX úřad Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola Usnesení o příklepu ze dne 6.4.2017, (V-2447/2017-409) 2) Ulice Sokolovská, zděný dům, byt standartní původní vybavení, č. bytu 1570/8, 2+1, plocha bytu 53,30 m 2, osobní vlastnictví, Realizovaná cena: 390.000,-Kč (cena cca 7.317,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) Termín realizace: 3/2018, (V-1156/2018-409) Realitní kancelář: Realitní kancelář Sedláček, s.r.o. Sokolov 3) Ulice Sokolovská, zděný dům, byt standartní, č. bytu 1572/9, původní stav, 2+1, plocha bytu 52,20 m 2, osobní vlastnictví, Realizovaná cena: 390.000,-Kč (cena cca 7.470,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) Termín realizace: 3/2018, (V-1106/2018-409) Realitní kancelář: Realitní kancelář Sedláček, s.r.o. Sokolov Dle realitní makléřky Realitní kancelář Sedláček, s.r.o., je ulice U Divadla nejhorší lokalitou v Sokolově. Dle jejího názoru je cena obvyklá bytu č. 1600/11 ve výši 200 tis. až max. 250 tis. Kč. B) Nabídky (N1-N4) bytů v Sokolově: 1) ulice U Divadla, 2+1, výměra cca 56 m 2, osobní vlastnictví, zděný dům v původním stavu, byt po rekonstrukci, plastová okna, rozvody vody, kanalizace a plynu, vytápění WAW a možnost krbovými kamny, na domě proběhla rekonstrukce střechy. Nabídková cena: 445.000,-Kč (cena cca 7.946,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) Realitní makléř: Realitní společnost České spořitelny/jura ex alto, s.r.o., Sokolov Na bytě měli 2 prohlídky za 4 měsíce, problematická lokalita. Dle jejího názoru cena obvyklá bytu 1600/11 max. 450 tis. Kč. 2) ulice Rooseweltova, panelový dům se zateplením po revitalizaci, 2+1, 54 m 2, s balkónem, nová okna, byt v původním stavu - vybydlený. Nabídková cena: 630.000,-Kč (cena cca 11.666,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) - 6 -
Realitní makléř: Realitní společnost České spořitelny/jura ex alto, s.r.o., Sokolov Dle názoru mají dobrou cenu, byt po rekonstrukci by se prodal za cca 800-850 tis. Kč. 3) ulice Heyrovského, zděný dům se zateplením po revitalizaci, 2+1, 53 m 2, 3. patro, nová okna, byt v původním stavu včetně kuchyňské linky a sporáku. Nabídková cena: 515.000,-Kč (cena cca 9.717,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) Realitní makléř: Dumrealit.cz 4) ulice Heyrovského, zděný dům se zateplením po revitalizaci, 2+1, 52 m 2, 3. patro, nová okna, byt v původním stavu včetně kuchyňské linky a sporáku. Nabídková cena: 515.000,-Kč (cena cca 9.904,-Kč/m 2 podlahové plochy bytu) Realitní makléř: RK23, Mariánské Lázně Toto je statistika ze dne 9.4.2018. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.600 realitních kanceláří a developerských firem. Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: Ozn. Cena/m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací R1 5.995,- 1,0 1,05 1,00 1,0 1,0 0,90 0,945 5.665,- R2 7.317,- 1,0 1,00 0,90 1,0 1,0 0,75 0,675 4.939,- R3 7.470,- 1,0 1,00 0,90 1,0 1,0 0,75 0,675 5.042,- N1 7.946,- 1,0 1,00 0,80 1,0 0,9 0,80 0,576 4.576,- N2 11.666,- 0,7 1,00 0,80 1,0 0,9 0,75 0,378 4.410,- N3 9.717,- 0,7 1,00 0,80 1,0 0,9 0,95 0,4788 4.652,- N4 9.904,- 0,7 1,00 0,80 1,0 0,9 0,95 0,4788 4.742,- Průměrná cena m 2 /p.p. bytu 34.026,-/7 = 4.861,-Kč (po zaokrouhlení) K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost objektu - bytu K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Vyloučení extrémů (Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014): v tomto případě není žádný extrém a proto nevylučuji žádný objekt použitý pro porovnávací způsob. Cena obvyklá nemovitosti jako celku porovnávací metodou je ve výši: 4.861,- Kč x 53,40m 2 =259.577,-Kč - 7 -
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitosti jako celku je ve výši 261.000,-Kč. Jedná se o byt v problematické lokalitě. Stav a vybavení bytu nebylo možno zjistit. Stanovuji cenu obvyklou nemovitosti zapsané na LV č. 9519 a č. 4190 (LV č. 9519 bytová jednotka č. 1600/11 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 1599, 1600 a 1601, vymezená v budově: Sokolov čp. 1599, 1600 a 1601, bytový dům - LV č. 4190, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu Sokolov, čp. 1599, 1600 a 1601, o velikosti 534/18428 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 534/18428 na parcelách č. 50/3, 50/4 a 50/5) v obci a katastrálním území Sokolov, kraj Karlovarský a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Dvěstěšedesátjedentisíc Kč 261.000,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Zjištěná cena obvyklá slouží pouze pro stanovení vyvolávací ceny pro dražbu. Až dražba stanoví skutečnou cenu obvyklou oceňované nemovitosti dle tohoto posudku. V Novém Městě nad Metují, dne 16.dubna 2018... vypracoval 3. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 30/4470/2018 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 8 -
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 107076617-172624-180423141848 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 8 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: VĚRA BLAŽEJOVÁ Vystavil: Voborník Tomáš, Mgr., - soudní exekutor V Moravanech dne 23.04.2018 107076617-172624-180423141848