- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4690-526/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: nebytové jednotky garáže č., v bytovém domě č.p. 1809, na pozemku parc.č. St. 229/2, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9338/272965 na společných částech domu č.p. 1809 na pozemku parc.č. St. 229/2 a na pozemku parc.č. St. 229/2, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové (LV č. 22721) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00447/08 Podle stavu ke dni 10. 9. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 21. 9. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Garáž č. Adresa: ul. Na Občinách č.p. 1809, Hradec Králové Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Nový Hradec Králové 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. 9. 2018 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci. Dle sdělení zástupce povinného (JUDr. Antonín Ondrák, zast. opatrovník) povinný nekomunikuje a zástupce nemůže zařídit zpřístupnění nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 22721 pro k.ú. Nový Hradec Králové ze dne 8. 8. 2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 102 EX 00447/08-090 o ustanovení znalce ze dne 8. 8. 2018. Databáze znalce, informace z realitních serverů. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 22721 zapsán: Lédrová Lenka, trvalý pobyt ukončen Omezení vlastnického práva na LV č. 22721: *Věcné břemeno chůze **Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- 3 - * Jedná se o věcné břemeno chůze: - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/17, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/2, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/12, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/7, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro pozemek parc.č. st. 229/4, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/5, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/18, povinnost pro jednotku č. ** Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy: - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/1, povinnost pro jednotku č. - - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/8, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/9, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/15, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/6, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/10, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/4, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/19, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/3, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/11, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/16, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/14, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/13, povinnost pro jednotku č.
- 4 - Dále je na LV č. 22721 v části B Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí v části B uvedeno: - Věcné břemeno chůze, povinnost k pozemku parc.č. st. 229/3, st. 3429, oprávnění pro jednotku č. - Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k pozemku parc.č. 1385, oprávnění pro jednotku č. blíže viz LV ve veřejném rejstříku 6. Celkový popis Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Hradec Králové, při ul. Na Občinách, v bytovém domě č.p. 1809, cca 250 m od zastávky MHD trolejbus Husův pomník. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 1385, který je ve vlastnictví třetí osoby IMO STAR 98 s.r.o. (ošetřeno věcným břemenem) a z pozemku parc.č.999/1, který je ve vlastnictví statutárního města Hradec Králové. Nemovitá věc je tvořena: nebytovou jednotkou - garáž č., v bytovém domě č.p. 1809, na pozemku parc.č. St. 229/2, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9338/272965 na společných částech domu č.p. 1809 na pozemku parc.č. St. 229/2 a na pozemku parc.č. St. 229/2, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové (LV č. 22721) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v rezidenční zástavbě Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění jiných práv III) Ocenění právních vad Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 5 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. 1) Popis nebytové jednotky garáže č. Stavba bytového domu, ve kterém se garáž nachází, je v užívání cca od roku 2000. Údaje převzaty z prohlášení vlastníka: jedná se o společnou garáž umístěnou v 1.NP bytového domu. Celková plocha garáže činí 93,38 m2, užitná plocha činí cca 89,88 m2. Součástí jednotky je veškerá její elektroinstalace. Dle zákresu v Prohlášení vlastníka se jedná o 3 garážová stání (viz. obr. níže).
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Hradci Králové a okolí běžně obchoduje s garážovými stání a stavbami garáží. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se zobchodovaly obdobné garážové stání v rozmezí cca 180 tis. 260 tis. Kč (za jedno garážové stání), dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Rozdílnost v datech realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen, znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané garáže lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času počet pakovacích míst redukovaná cena za m2 korekce technického stavu srovnávací cena za 1 park místo č.1 ul. Kejzlarova, H.Králové 250 000 0,90 1,00 225 000 1,00 225 000 č.2 ul. Na Občinách č.1809/12 215 000 1,05 1,00 225 750 1,00 225 750 č.3 ul. Na Občinách č. 1809/18 260 000 1,05 1,00 273 000 1,00 273 000 ul. Na Občinách č. č.4 1806/16 180 000 1,10 1,00 198 000 1,00 198 000 průměrná indexovaná hodnota 230 438 počet parkovacích míst průměrná indexovaná hodnota cena garáže zjištěná srovnáváním 3 230 438 691 313 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 691 313,- Kč 690 000,- Kč
- 7 - II) Ocenění jiných práv: Na LV č. 22721 v části B Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí v části B uvedeno: - Věcné břemeno chůze, povinnost k pozemku parc.č. st. 229/3, st. 3429, oprávnění pro jednotku č. - Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k pozemku parc.č. 1385, oprávnění pro jednotku č. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Cena věcných práv 10 000,- Kč III) Ocenění právních vad: Na LV č. 22721 v části C Omezení vlastnických práv je uvedeno: *Věcné břemeno chůze Jedná se o věcné břemeno chůze: - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/17, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/2, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/12, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/7, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro pozemek parc.č. st. 229/4, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/5, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/18, povinnost pro jednotku č. **Věcné břemeno chůze a jízdy Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy: - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/1, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/8, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/9, povinnost pro jednotku č.
- 8 - - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/15, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/6, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/10, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/4, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/19, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění k jednotce č. 241/3, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/11, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/16, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/14, povinnost pro jednotku č. - přes pozemek parc.č. st. 229/2, oprávnění pro jednotku č. 241/13, povinnost pro jednotku č. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Cena věcného břemene - 10 000,- Kč
- 9 - C. Rekapitulace 1)Cenu obvyklou nemovité věci: nebytové jednotky garáže č., v bytovém domě č.p. 1809, na pozemku parc.č. St. 229/2, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9338/272965 na společných částech domu č.p. 1809 na pozemku parc.č. St. 229/2 a na pozemku parc.č. St. 229/2, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové (LV č. 22721), odhaduji před zohledněním právních vad a jiných práv ve výši 690 000,- Kč Slovy: šest-set-devadesát-tisíc-korun-českých 2) Ocenění jiných práv Slovy: deset-tisíc-korun-českých 10 000,- Kč 3) Ocenění právních vad (věcná břemena na LV č. 22721/část C) Slovy: deset-tisíc-korun-českých - 10 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 4)Cenu obvyklou nemovité věci: nebytové jednotky garáže č., v bytovém domě č.p. 1809, na pozemku parc.č. St. 229/2, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9338/272965 na společných částech domu č.p. 1809 na pozemku parc.č. St. 229/2 a na pozemku parc.č. St. 229/2, katastrální území Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové a okres Hradec Králové (LV č. 22721), odhaduji po zohlednění právních vad a jiných práv ve výši 690 000,- Kč Slovy: šest-set-devadesát-tisíc-korun-českých V Ostravě, 21. 9. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4690-526/2018 znaleckého deníku.
- 10 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 11 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž, ul. Kejzlarova, Hradec Králové Cena: 250 000,- Kč Plocha: 13 m 2 Kryté parkovací stání v novém bytovém domě v Hradci Králové Moravské Předměstí (ul. Kejzlarova); 1. PP zděného domu. Výměra 13,3 m2, šířka 250 x hloubka 510 cm. Zdroj: sreality.cz, září 2018 Nemovitá věc č. 2 Garáž, ul. Na Občinách č. 1809/12, Hradec Králové Realizovaná cena: 215 000,- Kč Plocha: 15,05 m 2 Garáž ve stejném domě v 1.PP Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2017 Nemovitá věc č. 3 Garáž, ul. Na Občinách č. 1809/18, Hradec Králové Realizovaná cena: 260 000,- Kč Plocha: 15,20 m 2 Garáž ve stejném domě v 1.PP Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2017 Nemovitá věc č. 4 Garáž, ul. Na Občinách č. 1809/16, Hradec Králové Realizovaná cena: 180 000,- Kč Plocha: 19,54 m 2 Garáž ve stejném domě v 1.PP Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2016