STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: bjednavka@statikum.cz Znalecký psudek č. 1256-239-2014 Ve věci : O ceně nemvitstí (včetně příslušenství), specifikvaných v bdě 1.1 tht psudku, zapsaných na listu vlastnictví č. 410 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Znjm, bec Mašvice, k.ú. Mašvice u Znjma. Objednatel: Účel psudku : Datum cenění: 28.7.2014 Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, 639 00 Brn IČ: 66253209 Zjištění bvyklé ceny nemvitsti pr ptřebu exekučníh řízení, na základě usnesení č.j. 159 EX 00047/12-153; exekuce prdejem nemvitých věcí pvinné Radky Škrdlvé, bytem Mašvice č.p.66, 669 02 Mašvice, RČ 765513/4751. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Michal Meluzín Pčet stran psudku: 20 + 15 stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu cenění... 3 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti... 3 1.3 Ppis nemvitsti... 3 1.4 Věcná břemena a nájemní práva... 4 1.5 Mvité a nemvité příslušenství... 4 1.6 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti... 4 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metda nákladvá... 6 2.2.2. Metda výnsvá... 6 2.2.3. Metda kmparativní... 7 2.1 Vlba metdy cenění... 7 2.2 Administrativní cenění... 8 2.3 Ocenění prvnávací metdu... 15 Srvnávací nabídka... 15 2.4 Vyjádření k DPH... 18 3. REKAPITULACE... 19 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 20 PŘÍLOHY... 21 Seznam přílh Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 3 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 12 listů Str. 2
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Nemvitsti ve splečném jmění pvinné Radky Škrdlvé, bytem Mašvice č.p.66, 669 02 Mašvice, RČ 765513/4751 a jejíh manžela Jsefa Škrdly bytem Mašvice č.p.66, 669 02 Mašvice, RČ 720824/472, zapsané na listu vlastnictví č. 410 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Znjm, bec Mašvice, k.ú. Mašvice u Znjma, a t: - Stavba, část bce Mašvice,čp.66, rdinný dům na parcele č. St. 256 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Obec Mašvice leží v jihmravském kraji 7 km západně d města Znjma. Rzkládá se na rvinaté plšině nad údlím Mašvickéh ptka a v jeh úrdné nivě v nadmřské výše 364 m. Obec leží v těsné blízksti přírdníh skvstu Nárdníh parku Pdyjí, její katastr leží v chranném pásmu nárdníh parku. Příslušnu bcí s rzšířenu půsbnstí je měst Znjm. V sučasné dbě má katastrální území Mašvic rzlhu 1 115 ha a žije zde 409 byvatel. V bci nalezneme krmě becníh úřadu také základní šklu, becní knihvnu a tři hstince. V bci se nachází i bchd s ptravinami (Jednta), kstel a hřbitv. Na území bce není zdravtnické zařízení, plicie, pšta ani další dplňkvá sprtvní či kulturní vybavenst. V bci jsu vybudvány všechny inženýrské sítě. Obec je dpravně bsluhvána autbusvu dpravu. Předmětná nemvitst se nachází v Z části bce na samém kraji zástavby. V klí nemvitsti se nachází zástavba rdinných dmů, z druhé strany pak zemědělská půda. Dům se nachází přím u křižvatky dvu místních zpevněných kmunikaci, spjující Mašvice s bcemi Pdmlí a Bezkv, s dbrými parkvacími mžnstmi přím u dmu. 1.3 Ppis nemvitsti Jedná se samstatně stjící rdinný dům s nedknčenu přístavbu prstr k pdnikání. Objekt se nachází na pzemku, který není předmětem exekuce, pr účely cenění na něj tedy bude nahlížen jak na bjekt nacházející se na pzemku jinéh majitele. Půvdní rdinný dům je pdsklepený, s jedním nadzemním pdlažím a bytným pdkrvím. Objekt má sedlvu střechu a je vystavěn klasicku zděnu technlgií. Objekt byl vystavěn v rce 1998. V rce 2009 dšl k výměně půvdních ken za plastvá. Dům je uspřádán jak byt 5+1 s dvjgaráží a kanceláří v suterénu. V 1. PP se nachází kancelář, ktelna, sklep a garáž. D 1. PP je vstup schdištěm z 1. NP neb venkvní rampu. V 1. NP se nachází dvupdlažní hala se schdištěm a jídelním kutem, bývací pkj, kuchyně, lžnice, kupelna a WC. Ve 2. NP se nachází tři lžnice a kupelna s WC. Objekt je vytápěn teplvdním ústředním tpením s ktlem na pevná paliva umístěným v 1. PP. Přístavba je jednpdlažní nepdsklepený bjekt s využitelným pdkrvím a terasu. Přístavba nebyla k datu místníh šetření dknčena. Dle bjednávky není d cenění zahrnut pzemek na parcele č. St. 256, na němž se stavba rdinnéh dmu nachází. Str. 3
1.4 Věcná břemena a nájemní práva STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Dle místníh šetření a dle dstupných pdkladvých materiálů na dražených nemvitstech neváznu žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknu dražbu. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité ani nemvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne 17.7.2014 je na listu vlastnictví č. 410 pr k.ú. Mašvice u Znjma, bec Mašvice, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: Vlastnické práv Pdíl Škrdla Jsef, č.p. 66, 66902 Mašvice 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne 28.7.2014 za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Michala Meluzína a za přítmnsti pvinné, paní Radky Škrdlvé. Přístup d nemvitsti byl plně umžněn, zaměření a ftdkumentace tak prběhla v přádku, pvinnu byly navíc ústně pskytnuty dplňující infrmace k klnstem, týkajícím se dané nemvitsti. Pvinná navíc pskytla i kmpletní prjektvu dkumentaci k rdinnému dmu i jeh přístavbě. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Prjektvá dkumentace k dané nemvitsti pskytnuta pvinnu; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d 1. 1. 2012; Str. 4
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinnstí d 1. 1. 2014; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září 2012. Str. 5
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 2. OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění bvyklé ceny: 2.2.1. Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh. 2.2.3. Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 7
2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Základní infrmace Adresa předmětu cenění: 790 01 Kraj: Jihmravský Okres: Znjm Obec: Mašvice Katastrální území: Mašvice u Znjma Pčet byvatel: 500 Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Pptávka I -0,06 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pzemek s nemvitu stavbu (rzdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v klí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 4 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i = 1 Index plhy Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v bcích d 2000 b. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,03 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Okrajvé části bce III -0,01 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité II -0,02 věci je částečně dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst - Kmunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pzemku, dbré parkvací mžnsti 7. Hrmadná dprava - Zastávka hrmadné dpravy d 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - Bez I 0,00 Str. 8
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 mžnsti kmerčníh využití 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0,00 10. Nezaměstnanst - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,958 i = 2 Keficient pp = IT * IP = 0,872 Ocenění staveb Hlavní stavby Zatřídění pr ptřeby cenění Rdinný dům, rekreační chalupa neb 13, typ C dmek: Svislá nsná knstrukce: zděná Pdsklepení: pdsklepená Pdkrví: má pdkrví nad 2/3 zastavěné plchy 1.nadz. pdlaží Střecha: se šikmu neb strmu střechu Pčet nadzemních pdlaží: s jedním nadzemním pdlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Přístavby, nástavby a vestavby Název Ppis Přístavba Výpčet jedntlivých plch Název Plcha [m 2 ] 1. PP 14,25*10,0+1,0*7,9+1,2*5,2 = 156,64 1.NP 14,35*10,1+1,0*8,0+1,2*5,3 = 159,29 6,165*7,8 = 48,09 5,235*3,825 = 20,02 Pdkrví 6,35*5,55+11,1*8,0+1,2*5,3 = 130,40 6,35*4,55 = 28,89 6,165*7,8 = 48,09 5,235*3,825 = 20,02 Zastavěné plchy a výšky pdlaží Název Přístavby Zastavěná. Knstr. plcha výška 1. PP Půvdní část 156,64 m 2 3,05 m 1.NP Půvdní část 159,29 m 2 3,00 m Přístavba 48,09 m 2 3,25 m Přístavba 20,02 m 2 2,75 m Pdkrví Půvdní část 130,40 m 2 3,15 m Půvdní část 28,89 m 2 3,54 m Přístavba 48,09 m 2 1,00 m Str. 9
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Přístavba 20,02 m 2 3,02 m Obestavěný prstr Výpčet jedntlivých výměr Název Obestavěný prstr [m 3 ] 1. PP (14,25*10,0+1,0*7,9+1,2*5,2)*(3,05) = 477,75 m 3 1.NP (14,35*10,1+1,0*8,0+1,2*5,3)*(3,00) = 477,89 m 3 (6,165*7,8)*(3,25) = 156,28 m 3 (5,235*3,825)*(2,75) = 55,07 m 3 Pdkrví (6,35*5,55+11,1*8,0+1,2*5,3)*(3,15) = 410,77 m 3 (6,35*4,55)*(3,54) = 102,28 m 3 (6,165*7,8)*(1,00) = 48,09 m 3 (5,235*3,825)*(3,02) = 60,47 m 3 (PP = pdzemní pdlaží, NP = nadzemní pdlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby Typ Obestavěný prstr 1. PP Půvdní část PP 477,75 m 3 1.NP Půvdní část NP 477,89 m 3 Přístavba NP 156,28 m 3 Přístavba NP 55,07 m 3 Pdkrví Půvdní část Z 410,77 m 3 Půvdní část Z 102,28 m 3 Přístavba Z 48,09 m 3 Přístavba Z 60,47 m 3 Obestavěný prstr - celkem: 1 788,60 m 3 Ppis a hdncení knstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = pdstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná knstrukce, X = nehdntí se) Hdncení Knstrukce Prvedení Str. 10 Část [%] standardu 1. Základy betnvé pasy izlvané S 100 2. Zdiv S 100 3. Strpy S 100 4. Střecha S 100 5. Krytina S 100 6. Klempířské knstrukce S 100 7. Vnitřní mítky S 75 7. Vnitřní mítky C 25 8. Fasádní mítky vápenné dvuvrstvé mítky N 75 8. Fasádní mítky vápenné dvuvrstvé mítky C 25 9. Vnější bklady S 75 9. Vnější bklady C 25 10. Vnitřní bklady S 75 10. Vnitřní bklady C 25 11. Schdy S 100 12. Dveře prtipžární N 100
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 13. Okna N 100 14. Pdlahy bytných místnstí N 100 15. Pdlahy statních místnstí betnvá mazanina P 50 15. Pdlahy statních místnstí betnvá mazanina C 50 16. Vytápění S 100 17. Elektrinstalace S 100 18. Blesksvd S 100 19. Rzvd vdy S 100 20. Zdrj teplé vdy S 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchd S 100 26. Ostatní S 100 Výpčet keficientu K4 Knstrukce, vybavení Obj. pdíl [%] Část Upravený Kef. [%] bj. pdíl 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 2. Zdiv S 23,40 100 1,00 23,40 3. Strpy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské knstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní mítky S 6,10 75 1,00 4,57 7. Vnitřní mítky C 6,10 25 0,00 0,00 8. Fasádní mítky N 2,80 75 1,54 3,23 8. Fasádní mítky C 2,80 25 0,00 0,00 9. Vnější bklady S 0,50 75 1,00 0,38 9. Vnější bklady C 0,50 25 0,00 0,00 10. Vnitřní bklady S 2,20 75 1,00 1,65 10. Vnitřní bklady C 2,20 25 0,00 0,00 11. Schdy S 2,30 100 1,00 2,30 12. Dveře N 3,20 100 1,54 4,93 13. Okna N 5,10 100 1,54 7,85 14. Pdlahy bytných místnstí N 2,10 100 1,54 3,23 15. Pdlahy statních místnstí P 1,30 50 0,46 0,30 15. Pdlahy statních místnstí C 1,30 50 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektrinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 18. Blesksvd S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rzvd vdy S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdrj teplé vdy S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchd S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 4,00 100 1,00 4,00 Str. 11
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Sučet upravených bjemvých pdílů 102,34 Keficient vybavení K4: 1,0235 Výpčet ptřebení analyticku metdu (OP = bjemvý pdíl z přílhy č. 21, K = keficient pr úpravu bj. pdílu UP = upravený pdíl v návaznsti na dělení knstrukce, PP = přepčítaný pdíl na 100 %) OP Část UP PP Knstrukce, vybavení K St. Živ. Opt. Str. 12 Opt. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 75,00 1,00 6,15 6,17 16 175 9,14 0,5639 1. Základy S 8,20 25,00 1,00 2,05 2,06 3 175 1,71 0,0352 2. Zdiv S 21,20 75,00 1,00 15,90 15,98 16 140 11,43 1,8265 2. Zdiv S 21,20 25,00 1,00 5,30 5,33 3 140 2,14 0,1141 3. Strpy S 7,90 75,00 1,00 5,93 5,96 16 140 11,43 0,6812 3. Strpy S 7,90 25,00 1,00 1,98 1,99 3 140 2,14 0,0426 4. Střecha S 7,30 75,00 1,00 5,48 5,51 16 110 14,55 0,8017 4. Střecha S 7,30 25,00 1,00 1,83 1,84 3 110 2,73 0,0502 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,42 16 60 26,67 0,9121 6. Klempířské knstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,90 16 55 29,09 0,2618 7. Vnitřní mítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,83 16 65 24,62 1,4353 8. Fasádní mítky N 2,80 100,00 1,00 2,80 2,81 16 45 35,56 0,9992 9. Vnější bklady S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 16 40 40,00 0,2000 10. Vnitřní bklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,31 16 40 40,00 0,9240 11. Schdy S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,00 16 140 11,43 0,1143 12. Dveře N 3,20 100,00 1,00 3,20 3,22 16 65 24,62 0,7928 13. Okna N 5,20 100,00 1,00 5,20 5,23 5 65 7,69 0,4022 14. Pdlahy bytných N 2,20 100,00 1,00 2,20 2,21 16 47 34,04 0,7523 místnstí 15. Pdlahy statních P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,00 16 47 34,04 0,3404 místnstí 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,23 16 35 45,71 2,3906 17. Elektrinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,32 16 37 43,24 1,8680 18. Blesksvd S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,60 16 40 40,00 0,2400 19. Rzvd vdy S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,22 16 35 45,71 1,4719 20. Zdrj teplé vdy S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,91 16 30 53,33 1,0186 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,11 16 45 35,56 1,1059 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 16 22 72,73 0,3637 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,12 16 45 35,56 1,4651 25. Záchd S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 16 45 35,56 0,1067 26. Ostatní S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,42 16 55 29,09 0,9949 Optřebení: 22,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Keficient využití pdkrví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Keficient vybavení stavby K4 (dle výpčtu): * 1,0235 Plhvý keficient K5 (příl. č. 20 - dle významu bce): * 0,8000 Keficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 152,78
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Plná cena: 1 788,60 m 3 * 4 152,78 Kč/m 3 = 7 427 662,31 Kč Keficient ptřebení: (1-22,3 % /100) * 0,777 Nákladvá cena stavby CSN = 5 771 293,61 Kč Keficient pp * 0,872 Cena stavby CS = 5 032 568,03 Kč - zjištěná cena = 5 032 568,03 Kč Str. 13
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 REKAPITULACE Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení Ocenění staveb Hlavní stavby Ocenění staveb celkem 6 476 921,50 Kč 6 476 921,50 Kč Celkem 6 476 921,50 Kč Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení, celkem 6 476 921,50 Kč Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Ocenění staveb celkem 5 032 568,- Kč 5 032 568,- Kč Celkem 5 032 568,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 032 568,- Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: 5 032 570,- Kč slvy: Pětmilinůtřicetdvatisícpětsetsedmdesát Kč Str. 14
2.3 Ocenění prvnávací metdu STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Srvnávací nabídka 1) Rdinný dům Mašvice, pdl. pl. 200 m2, plcha pzemku 570 m2 Nvstavba rdinnéh dmu 5+1 v Mašvicích, kr. Znjm. Celkvá plcha pzemku 570m2, zastavěná 173m2. Jedná se přízemní, částečně pdsklep., cihlvu nemvitst se sedlvu střechu, sučástí je vestavěná garáž, předzahrádka a parkvací stání u dmu. V 1.NP: krytý vstup, předsíň 6,14 m2, hala a jídelna 15,66 m2, kuchyně 7,95 m2 se spíží, bývací pkj 21,15 m2 s kmínem (mžnst krbvých kamen) se vstupem na krytu terasu a navazující zahradu. Lžnicvá část je situvána Str. 15
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 d dvrníh křídla s jižní rientací a sestává z chdby, 3 pkjů se šatnu, samstatné WC, kupelny se sprchvým kutem a WC. Dále je zde technická místnst, ve které se nachází také plyn. knd. ktel. V pdsklepení části se nachází skladvací prstry a technické zázemí ktelna s mžnstí ktle na tuhá paliva, sklad paliv, dílna se samstatným vstupem d zahrady a splečenská místnst. P dmě rzveden zabezpečvací systém, kabel na TV a internet. Okna jsu plastvá trjskl. Tpení pdlahvé (chdby, jídelna,kuchyně- má samstatný kruh) a panelvé radiátry. Ohřev vdy kmbinvaným ktlem Vailant. Elektřina v dmě má samstatné kruhymžnst využití pdkrví k dalšímu bydlení. Dům je napjen na veškeré inž. sítě. NABÍDKOVÁ CENA: 2 999 000 Kč 2) Rdinný dům Mašvice, pdl. pl.:220 m2, plcha pzemku 840 m2 Nvstavba samstatně stjícíh rdinnéh dmu v bci Mašvice. Dům je dispzičně řešen jak 5 +kk. V přízemí se nachází chdba, bývací místnst s kuchyňským kutem, lžnice a kupelna se sprchvým kutem. Z býváku se francuzským knem vstupuje na prstrnu terasu. Dřevěným masivním schdištěm se vstupuje d pdkrví, kde se nachází 3 pkje, technická místnst a kupelna s vanu. Dům je vytápěn kndenzačním plynvým ktlem, v přízemí je tpení pdlahvé, v pdkrví jsu radiátry. Obývací část je mžn vytápět krbem. Pd zastřešenu perglu je vybudván krb s udírnu a grilem. Celý prstr pd terasu je pdsklepený. Z terasy je vchd d garáže. Terénní úpravy klem dmu jsu kmpletně dknčeny, za dmem se nachází zahrada. Dům je napjen na veškeré IS. NABÍDKOVÁ CENA: 3 835 000 Kč 3) Rdinný dům Citnice, pdl. pl.: 200 m2, pzemek 888 m2 Rzestavěný patrvý rdinný dům 5+1 s garáží a velku zahradu v klidné části bce Citnice. V dmě jsu htvé veškeré rzvdy el. energie, tpení, plynu, vdy a kanalizace. V celém dmě jsu vnitřní mítky, plastvá kna, dlažba. Kupelna v přízemí i v patře je dknčena (vana, sprchvý kut, WC, blžení).sučástí dmu je prstrná garáž. NABÍDKOVÁ CENA: 3 300 000 Kč Str. 16
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 4) Rdinný dům Únanv, pdl. pl.: 180 m2, pzemek 731 m2 Nvstavba nacházející se v klidné části bce Únanv. Dům je pstavený v zástavbě nvých rdinných dmů a skládá se ze dvu pater. V přízemí je zádveří, chdba (ze které je vstup d patra), kuchyň s jídelnu, pkj a lžnice. V lžnici jsu vestavěné skříně. Z bu bytných pkjů je mžný vstup d kupelny (vana, sprchvý kut, umyvadl) a na WC. Ve 2. NP se nachází jednak dva bytné pkje, ze kterých je mžný vstup d zimní zahrady a jednak kupelna (sprchvý kut, vana, umyvadl) a WC, a dále také technická místnst. V bytných pkjích jsu plvucí pdlahy, v chdbách, kupelnách, na WC a v kuchyni pak dlažba. Venkvní kna a dveře jsu plastvá, vnitřní dveře a zárubně pak dřevěné. Velku výhdu je uzavřený dvůr, dvjgaráž a pergla s psezením (krb, udírna). NABÍDKOVÁ CENA: 3 300 000 Kč 5) Rdinný dům Znjm, pdl. pl.: 240 m2, pzemek 451 m2 Dva samstatně stjící dmy na jednm pzemku se zahradu, bazénem a garáží ve Znjmě - Oblekvicích. Hlavní dům stjí na pzemku výměře 451 m2, nabízí velkrysých cca 240 m2 bytné plchy a 319 m2 zahrady, kde se nachází druhý dům zastavěné plše cca 70 m2. Ten měl služit jak rdinace, ale díky tmu, že má samstatný vstup, má širku škálu využití. Je mžné h využít jak bjekt pr pdnikání, stejně tak pr samstatné bydlení, případně h lze prnajmut. Rvněž může služit jak zázemí pr psezení s přáteli. V přízemí hlavníh dmu je pracvna, prstrná hala s knihvnu, kupelna s taletu, bývací pkj s kuchyňským kutem a jídelnu, kde je nádherná intarzvaná dřevěná pdlaha a kachlvá kamna, nvá kuchyňská linka s žulvu pracvní desku, sklkeramicku varnu desku, vestavěnu myčku a s žulvým pásem na zemi klem linky. V prvním patře se pak nachází tři samstatné pkje, taleta a hala s vestavěnými skříněmi. Dům byl klaudván v rce 1995, je vytápěn ústředním plynvým tpením a hřev vdy je zajištěn elektrickým bjlerem. Dům je celkvě pdsklepen a nabízí tak čtyři velice prstrné sklepní místnsti. NABÍDKOVÁ CENA: 4 190 000 Kč Str. 17
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 Přímé prvnání - Nemvitsti č. Cena pzemku Kč celkem Pdlahvá plcha(m2 ) Redukc e na pramen ceny (K rpc) Cena p (K rpc ) (Kč) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, (technick (vybavení pdbn (pzemek) ý stav) ) st stavby) (úvaha znalce) Cena ceňvané nemvitsti. (Kč) Mašvice 2 999 000 200 0,90 2 699 100 1,00 0,90 0,90 1,00 1,15 1,10 1,02 2 646 176 Mašvice 3 835 000 220 0,90 3 451 500 1,00 0,90 1,05 1,00 1,15 1,10 1,20 2 876 250 Citnice 3 300 000 200 0,90 2 970 000 1,00 0,90 0,95 1,00 1,15 1,10 1,08 2 750 000 Únanv 3 300 000 180 0,90 2 970 000 1,00 0,85 1,05 1,00 1,15 1,10 1,13 2 628 319 Znjm 4 190 000 240 0,90 3 771 000 1,15 0,95 1,05 1,00 1,20 1,10 1,51 2 497 351 Celkem jedntkvá cena - průměr Kč 2 679 619 Minimum Kč 2 497 351 Maximum Kč 2 876 250 Celkem cena nemvitsti - průměr Kč 2 679 619 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na plhu nemvitsti Keficient úpravy na velikst nemvitsti Keficient na technický stav nemvitsti Keficient úpravy na vybavenst nemvitsti Keficient úpravy na pzemek ve funkčním celku s nemvitstí Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Prvnávací hdntu jsme dspěli k tržní hdntě předmětných nemvitstí v k.ú. Mašvice 2 679 600 Kč. 2.4 Vyjádření k DPH Dle infrmací zjištěných znaleckým ústavem je nemvitst užívána nejméně d rku 2003 a splňuje tedy předpklady pr svbzení d DPH. Str. 18
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 3. REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena určená prvnávacím způsbem 5 032 570 Kč 2 679 600 Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) nemvitsti specifikvané v bdě 1.1 tht psudku, nacházející se v k.ú. Mašvice u Znjma je dle dbrnéh dhadu 2 679 600 Kč Kč Cena slvy: dvamilinyšestsetsedmdesátdevěttisícšestset Str. 19
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 9.10. 1997 (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 11.7.2012) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem 1256-239-2014. V Brně dne 25.8.2014. Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 20
STATIKUM s. r.. 1256-239-2014 PŘÍLOHY Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 3 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 12 listů Str. 21
1. NP
2. NP Přístavba
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0647 Znjm Obec: 594415 Mašvice Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma List vlastnictví: 410 A B P P P Mašvice, č.p. 66 rd.dům P = právní vztahy jsu dtčeny změnu B1 C
Listina Přadí k
Listina Přadí k Zástavní práv exekutrské k zajištění phledávky ve výši 118 945,20 Kč včetně příslušenství
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti Exekutrskéh úřadu Přerv 103 Ex-45720/2012-11 ze dne 03.10.2012. Právní mc ke dni 15.10.2012. Zástavní práv z rzhdnutí správníh rgánu phledávka ve výši 44.328,- Kč včetně příslušenství, den vzniku práva 27.6.2012 Celní úřad Znjm, 28. října 3475/7, 66902 Znjm Listina Přadí k Zástavní práv z rzhdnutí správníh rgánu Finanční úřad ve Znjmě, náměstí Svbdy 2889/8, 66901 Znjm
Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Typ vztahu Oprávnění pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Obec: 594415 Mašvice V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Stavba: Mašvice, č.p. 66 Z-4539/2012-713 Listina Rzhdnutí správce daně zřízení zástavníh práva 63820/2012 ze dne 14.03.2012. Z-4539/2012-713 Přadí k k zajištění phledávky z překlenvacíh úvěru včetně příslušenství, pdle smluvy č. 3 394 242 6 51 ve výši 2 805 000,- Kč V-4819/2011-713 V-4819/2011-713 V-4819/2011-713 Listina Smluva zřízení zástavníh práva pdle bč.z. ze dne 19.09.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.09.2011. V-4819/2011-713 Přadí k k zajištění buducí phledávky včetně příslušenství, která vznikne p splacení překlenvacíh úvěru z tht úvěru, a t d výše phledávky 2 805 000,- Kč V-4819/2011-713 V-4819/2011-713 V-4819/2011-713 Listina Přadí k Listina Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Typ vztahu Oprávnění pr Zahájení exekuce Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Typ vztahu Oprávnění pr Listina Usnesení sudu nařízení exekuce Okresníh sudu ve Znjmě 16EXE-7671/2012-17 ze dne 01.02.2013. Právní účinky zápisu ke dni 03.07.2014. Zápis prveden dne 08.07.2014; ulžen na prac. Znjm Suvisející zápisy Listina Listina Vyrzumění sudníh exekutra nabytí právní mci usnesení k č.j. 16EXE 7709/2012-8 ze dne 8.1.2013. Právní mc ke dni 20.02.2013; ulžen na prac. Znjm Listina Usnesení sudu nařízení exekuce Okresníh sudu ve Znjmě 15 EXE-7049/2012-11 ze dne 05.10.2012; ulžen na prac. Znjm Nařízení exekuce Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma Typ vztahu Oprávnění pr Listina Listina Listina D Plmby a upzrnění E Listina F Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Znjm, kód: 713. strana 10
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 17.07.2014 13:20:47 CZ0647 Znjm Obec: Kat.území: 692247 Mašvice u Znjma List vlastnictví: 410 594415 Mašvice V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Znjm, kód: 713. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 17.07.2014 13:45:56 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Znjm, kód: 713. strana 11