Ing. Eva Hradilová, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 4762 272/2010 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech pozemcích parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149, 5368 v katastrálním území Mackovice, obci Mackovice, okres Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník Usnesení š.j. 014 EX 80788/08-024 ze dne 8.9.2010 Podle stavu ke dni 8.11.2010 (místní šetření) posudek vypracoval: ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení Ing. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Otrokovicích, dne 9.11.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 8.9.2010 č.j. 014 EX 80788/08-024. Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitostech ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 8/112 na nemovitostech pozemcích původ Přídělový plán (GP) parcelní číslo 5082, 5111, 5149, 5368 v katastrálním území a obci Mackovice, okres Znojmo. 2. Informace o nemovitosti : Kraj : Jihomoravský Okres : Znojmo Obec : Mackovice Katastrální území : Mackovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 8. listopadu 2010 znalcem. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Mackovice, list vlastnictví č. 157 ze dne 8. 9. 2010 2) kopie katastrální mapy se zákresem GP ze dne 12.10.2010, 3) místní šetření znalce dne 8. listopadu 2010, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří a družstev o nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky 460/2009 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. ZP 4577-87/2010, strana 2 (celkem 6)
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 157 je povinný pan Pavel Kročil, r.č.: 650609/1614 id. 8/112 bytem 671 67 Hrušovany nad Jevišovkou, Poštovní 323 vlastníkem id. 8/112 oceňovaných nemovitostí pozemku původ Přídělový plán (GP) parcelní číslo 5082 o výměře 24434,0 m 2, parcelní číslo 5111 o výměře 15503,0 m 2, parcelní číslo 5149 o výměře 11612,0 m 2, parcelní číslo 5368 o výměře 13011,0 m 2 v katastrálním území Mackovice, obci Mackovice, okres Znojmo. 8. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na nemovitosti vázne exekuční nárok na povinného. 9. Základní popis : Oceňované pozemky leží převážně mimo zastavěnou část obce Makovice vyjma pozemku parcelní číslo GP 5149 je sousedí s areálem původního státního statku. Všechny pozemky jsou zemědělsky obhospodařovány, vyjma pozemku parcelní číslo GP 5149 se jedná vždy o součást honu, plochy jsou přístupné z obslužných komunikací. Obec Makovice s počtem obyvatel 382 je obcí umístěnou v lokalitě úrodného kraje Jižní Moravy v severovýchodní části okresu Znojmo, pozemky jsou trvale zemědělsky obhospodařovány. Pozemky jsou užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Obsah ocenění a) Pozemky parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 460/2009 Sb. Pozemek parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 / 29 vyhlášky)/ - podíl ve výši id. 8/112 parc. číslo výměra BPEJ jedn. cena úprava úprava jedn. cena podíl cena celkem GP m2 prům. Kč/m2 1.8.2. Kč/m2 Kč/m2 - Kč 5082 24434-10,56 20% 2,11 12,6720 1/14 22 116,26 5111 15503-10,56 20% 2,11 12,6720 1/14 14 032,43 5149 11612-10,56 20% 2,11 12,6720 1/14 10 510,52 5368 13011-10,56 20% 2,11 12,6720 1/14 11 776,81 64560 Cena podílu na pozemcích 58 436,02 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 456/2008 Sb. - rekapitulace: a) pozemky parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149, 5368 id. 8/112 = 58 436,00 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 8/112 = 58 440,00 Kč ZP 4577-87/2010, strana 3 (celkem 6)
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou výnosovou Roční výnos z podílu na posuzované zemědělské půdě činí 580,00 Kč. Výnosová hodnota oceňované nemovitosti metodou věčné renty činí: Cv = 580/0,07 = 8.290,00 Kč Hodnota nemovitosti určená z výnosu id. 8/112 (zaokrouhleno) 3. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání 8 300,-- Kč Lokalita Znojemska je jednou z lokalit v ČR, kde hlavně v příhraničních oblastech je zaznamenáván pohyb na trhu se zemědělskou půdou a to ze dvou důvodů: dobrá kvalita půdy a blízkost rakouských hranic. Posuzované plochy z těchto atributů mají ten první. Pozemky, díky probíhajícím pozemkovým úpravám a evidenci dle GP, nemají přímo přiřazené hodnoty bonitní jednotky, avšak průměrná cena půdy v katastru Makovice je jednou z nejvyšších v ČR. V širším okolí obce je v současné době v nabídce nabízena plocha 1,7 ha za jednotkovou cenu 14,00 Kč/m2 s tím, že pokud by někdo chtěl koupit všechny pozemky strany prodávající o výměře 6,5 ha nabídková cena je 12,00 Kč/m. Tato nabídka v obci Hrušovany nad Jevišovkou je velmi podobná oceňovanému případu s tím, že předmětem ocenění není 6,5 ha půdy, ale pouze podíl ve výši 8/112, tj. id. 1/14 z celku. Pokud je předmětem prodeje podíl na nemovitostech, který je menší nežli polovina, reálná cena není podílem ceny jako celku. Dalším faktorem je fakt, že cena požadovaná za plochy v katastru obce Hrušovany nad Jevišovkou je cenou nabídkovou, nikoliv uskutečněnou. V okrese Znojmo se nakonec požadované ceny za zemědělskou půdu pohybují v rozmezí jednotkových cen 5,90 22,00 Kč/m2. Nabízené jsou plochy jednohektarové tak i např. 19 ha půdy. Prokazatelně i zde nabídka převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené, určuji předpokládanou tržní cenu id. 8/112 posuzovaných pozemků metodou srovnání ve výši 20.000,00 Kč. Cena nemovitostí určená srovnáním id. 8/112 20 000,-- Kč ZP 4577-87/2010, strana 4 (celkem 6)
C) Závěr : Administrativní cena id. 8/112... 58 440,-- Kč Výnosová cena id. 8/112....8 300,-- Kč Porovnávací hodnota nemovitostí id. 8/112..20.000,-- Kč Obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitostech, tj. id. 8/122 pozemků parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 v katastrálním území a obci Makovice, okres Znojmo vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši : Slovy : dvacettisíc korun českých V Otrokovicích, dne 9. listopadu 2010 20.000,- Kč Vypracoval: Ing. Eva Hradilová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 4762-272/2010 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 108/10. Mapové podklady: Umístění pozemku parcelní číslo GP 5149 ZP 4577-87/2010, strana 5 (celkem 6)
Umístění pozemků parcelní číslo GP 5082 nahoře, GP 5111 - dole Umístění pozemku parcelní číslo GP 5368 ZP 4577-87/2010, strana 6 (celkem 6)