ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1056-022/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bezplatné doživotní právo bydlení v domě č.p. 4085 ve Velkém Oseku 1/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Velký Osek, k.ú. Velký Osek Adresa nemovité věci: Jiráskova 408, 281 51 Velký Osek Vlastníci stavby Dagmar Sýčová, Jiráskova 408, 281 51 Velký Osek, podíl: 1/2 a pozemků: Simona Sýčová, Jiráskova 408, 281 51 Velký Osek, podíl: 1/4 Monika Žembová, Mikoláše Alše 655, 280 02 Kolín, podíl: 1/4 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro exekuční řízení č.j. 099 EX 1903/09 HODNOTA DOŽIVOTNÍHO PRÁVA BYDLENÍ K 1/2 426 000 Kč Datum místního šetření: 4.5.2015 Stav ke dni : 4.5.2015 Počet stran: 6 stran Počet příloh: 3 strany Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 10.2.2016 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení hodnoty bezplatného doživotního práva bydlení v domě č.p. 408 ve Velkém Oseku, spočívajícího v užívání celé bytové jednotky v domě, s volným pohybem po domě, na dvorek a na zahradu, váznoucího na pozemku parc.č. st.392 o výměře 234 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Velký Osek č.p. 408 - bydlení, na pozemku parc.č. st.392, a pozemku parc.č. 408/1 o výměře 323 m 2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 926 pro katastrální území Velký Osek, obec Velký Osek, okres Kolín. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklad notářský zápis Státního notářství v Kolíně spis.zn. NZ 510/82 ze dne 29.7.1982. Místopis Objekt, na němž vázne oceňované právo bydlení, je postaven na rovinném pozemku situovaném v zástavbě starších rodinných domů obdobného typu a stáří, v jižní části zastavěného území obce Velký Osek, na rohu Jiráskovy a Revoluční ulice. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Obec Velký Osek je obce o cca 2.000 obyvatelích ležící v severní části okresu Kolín, ve vzdálenosti 8 km severně od Kolína, 8 km jihovýchodně od Poděbrad a 67 km východně od Prahy. V obci se nachází rozšířená občanská vybavenost, jako je obecní úřad, základní škola, mateřská škola, pošta, pobočka banky, úřadovna policie, ordinace praktického lékaře, pediatra a stomatologa, lékárna, hřiště, a základní síť obchodů a služeb. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji, obec je velmi dobře dosažitelná z Kolína a z Poděbrad, a dále též z Prahy po dálnici D11. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Právo bezplatného doživotního užívání spočívá v užívání bytové jednotky situované v přízemí domu Velký Osek č.p. 408, včetně volného pohybu po celém domě a zahradě. Po zřízení věcného břemena byla na domě provedena přístavba patra, kde vznikl další téměř totožný byt, na který se však práv doživotního užívání nevztahuje. Byt, na němž shora uvedené právo doživotního užívání vázne, je byt o velikosti 3+1 o celkové ploše 86,63 m2 sestávající ze tří pokojů (16,00 m2, 12,80 m2, 14,72 m2 a 11,20 m2), kuchyně (10,00 m2), dvě chodby (7,92 m2 a 4,32 m2), koupelny (4,17 m2), WC (2,75 m2) a spíž 2,75 m2). - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Věcné břemeno Komentář: Na podílu vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, a dále doživotní právo bydlení dle přiloženého NZ Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, dle sdělení povinné je objekt užíván povinnou a příslušníky její rodinné domácnosti - 3 -
1 Bezplatné právo bydlení v domě OCENĚNÍ Výpočet věcných břemen Pro ocenění bezplatného doživotního práva bydlení v domě č.p. 408 ve Velkém Oseku, spočívajícího v užívání celé bytové jednotky v domě, s volným pohybem po domě, na dvorek a na zahradu bylo použito ocenění výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení. Při ocenění byl použit roční užitek ve výši obvyklého nájemného v místě, které bylo zjištěno na základě údajů z realitního serveru www.sreality.cz, a vzhledem k tomu, že se jedná o právo na dobu života oprávněné, byla zvolena délka dalšího trvání práva na 10 let od data ocenění. Výpočet obvyklého nájemného Byt 3+1 Poděbrady 80 m 2 8.500 Kč/měsíc 106 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 Poděbrady 100 m 2 9.500 Kč/měsíc 95 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 Kolín 90 m 2 8.500 Kč/měsíc 94 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 Kolín 73 m 2 6.800 Kč/měsíc 93 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 Kolín 90 m 2 8.000 Kč/měsíc 89 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 Kolín 98 m 2 6.860 Kč/měsíc 70 Kč/m 2 /měsíc ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Průměrné nájemné 91 Kč/m 2 /měsíc Obvyklé nájemné * 0,90 = 82 Kč/m 2 /měsíc Roční obvyklé nájemné 984 Kč/m 2 /rok Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Byt 3+1 v rodinném domě: Výměra: 86,63 m 2 Jednotková cena: 984,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 86,63 m 2 * 984,- Kč/m 2 /rok = 85 244,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 85 244,- Kč/rok * 100 % = 85 244,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 85 244,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 85 244,- Kč * 10 let = 852 440,- Kč Bezplatné právo bydlení v domě - výchozí cena pro výpočet = 852 440,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí = 426 220,- Kč - 4 -
- 5 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Notářský zápis Státního notářství v Kolíně spis.zn. NZ 510/82 ze dne 29.7.1982 počet stran A4 příloze 3-6 -