NÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST:

Transkript

1 1 Znalecký posudek číslo 036/05/10 VH C OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Rodinný dům č.p Adresa nemovitosti: kraj: Ústecký, obec: Ústí nad Labem, Fibichova 1673, Exekuce Čj. : 025 Ex 1032/05-44 Katastrální údaje: 0427 okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem VLASTNÍK: 1. Krajíček, Jan, Obvodová 745/3, Ústí nad Labem -Neštěmice -Krásné Březno, Ústí nad Labem 7, , vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové 2. Krajíček, Petr, Rozcestí 754/13, Ústí nad Labem- Neštěmice- Krásné Brezno, Ústí nad Labem 7, , vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové 3. Procházka, František, Fibichova 1673/1, Ústí nad Labem - centrum, Ústí nad Labem, , vl. podíl: 1 / 2, druh vl.: podílové 4. Procházka, Marek, Fibichova 1673/1, Ústí nad Labem - centrum, Ústí nad Labem, , vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuce č.j. 025 Ex 1032/05-44 Usnesení soudního Exekutorského úřadu Praha 6 Bělohorská 270/17, Praha 6, JUDr. Jan Grosam ze dne , ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích p.č a na budově č.p.1673 postavené na p.č v k.ú Ústí nad Labem, to vše zapsané na LVč.2977 vedeném Katastrálním úřadem Ústí nad Labem OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Praha 6 soudní exekutor JUDr. Jan Grosam; Objednávka č. ze dne Adresa objednatele: Praha 6 - Břevnov, Bělohorská 270/17, IČ DIČ Telefon Fax CZ milos.lenger@exekutorsky-urad.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: VH CONSULTA s.r.o ZNALECKÝ ÚSTAV Ing. Věra Šilhavá Adresa zhotovitele: Kladno, Železničářů 2286, IČ DIČ Telefon Fax CZ consulta@regionet.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 4 Vyhotovení číslo: 1 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 23TAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce NEMOVITOSTI: 1905 Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů: 3 Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný prostor Zastavěná plocha Podkroví 1*2+1 m 2 počet m 2 m 3 m 2 2* , , ano Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele 1) ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích p.č a na budově č.p.1673 postavené na p.č v k.ú ští nad Labem, to vše zapsané na LV č vedeném Katastrálním úřadem Ústí nad Labem 2) Ocenit jednotlivá práva a závady nemovitosti spojené, a to obvyklou cenou podle zák. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Rizika nemovitosti: Omezení dispozičních práv a nařízení exekuce viz LV č ze dne PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisuč. 460/2009 Sb Obecná cena za 1/2spoluvl.podílu z toho hodnota pozemku Budoucí stav

3 3 Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. Byly nalezeny obdobné nemovitosti v lepším stavebně technickém stavu, rozdíly byly upraveny příslušnými indexy. Statutární město Ústí nad Labem má veškeré občanské vybavení, Magistrát, banky, policie, nemocnice, polikliniky, nákupní centra, finanční a katastrální úřad, soud, parky, sportovní hřiště, velký sportovní areál a plaveckým a zimním stadionem s výbornou dopravní dostupností místní i meziměstskou dopravou do okolních měst (Most, Chomutov, Děčín Hl. město Praha) autobusové i vlakové spoje. V okolí jsou chráněné krajinné oblasti (Labské pískovce), mnoho krásných míst jako část Českého středohoří jižní a východní část města, Přírodní park v severní části města aj. V Ústí nad Labem jsou vybudovány 3 cyklistické trasy. Závěr : a)obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitosti č.p v k.ú a obci Ústí nad Labem je ,00 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. Povinný ve výše oceňované nemovitosti fyzicky bydlí a má zde trvalé bydliště, avšak toto právo dražbou zaniká a povinný ztrácí právní titul k bydlení.další jiná práva a závady znalkyně nezjistila. Ostatní dva byty jsou neobyvatelné, žádné nájemní vztahy k bytům nebyly zjištěny. c) Výsledná cena výše označené nemovitosti, spoluvl. podílu 1/2 je ,00 Kč

4 4 A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rodinného domu č.p ul. Fibichova, parc.č v k.ú a obci Ústí nad Labem, o. Ústí nad Labem 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti.pana Procházky 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu Ústí nad Labem, LV č.2977 ze dne snímek katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěny a zaměřeny na místě 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový koncový rodinný dům z r situovaný v ul. Fibichova v k.ú a obci Ústí nad Labem. Dům je patrový s podkrovními místnostmi, podsklepený, situovaný ve velmi svažitém terénu na západ. Napojení je provedeno na el.síť, vodovod, kanalizaci, přístup po zpevněné komunikaci. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1673/1 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem 1, Ústí nad Labem Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1673/1 Jedná se o řadový koncový rodinný dům z r situovaný v ul. Fibichova v k.ú a obci Ústí nad Labem. Dům je přízemní s podkrovními místnostmi, podsklepený, situovaný ve svažitém terénu na západ. Napojení je provedeno na el.síť, vodovod, kanalizaci, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s taškovou se žlaby a svody, zčásti plochá. bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 60 a 45 cm. Vnitřní omítky jsou hladké s částečným keramickým obkladem stěn v koupelně a WC, vnější omítky jsou štukové. Stropy nad suterénem jsou klenbové, ostatní jsou s rovným podhledem, okna jsou dvojitá a jednoduchá, dveře jsou dřevěné náplňové. Schodiště je kamenné. Podlahy jsou, z keramické dlažby a parket. Elektřina je světelná, topení je lokální na tuhá paliva. V domě není kuchyňský sporák, splachovací záchod, rozvod,studené vody, zdroj teplé vody není. Výčet místností : 1.PP : prádelna, sklad, garáž, schodiště 1.NP : chodba, byt 3+1, schodiště. 2.NP : chodba, byt 3+1, schodiště Podkroví : chodba, byt 2+1, schodiště Technický stav : rodinný dům je v dezolátním, neobyvatelném stavu. střešní krytina zvětralá, protéká, omítky opadávají, zdivo vlhké, podlahy zničené, nátěry oprýskané, rozvody el. a zdravotně technické nefunkční, zařizovací předměty vytrhané.

6 6 b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 1673/1 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Koeficient prodejnosti: 0,907 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha podzemní podlaží 3,25 m 10,48 10,43 = 109,31 m 2 přízemí 3,30 m 10,48 10,43 = 109,31 m 2 1.patro 3,20 m 10,48 10,43 = 109,31 m 2 Podkroví 2,20 m 10,48 6,20 = 64,98 m 2 Součet: 11,95 m 392,91 m 2 Obestavěný prostor (OP): podzemní podlaží 3,25 10,48 10,43 = 355,25 m 3 přízemí 3,30 10,48 10,43 = 360,71 m 3 1.patro 3,20 10,48 10,43 = 349,78 m 3 Střecha včetně podkroví 4,10 0,50 10,48 10,43 = 224,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 289,82 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Podstandardní 2. Zdivo 24,30 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní

7 7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní 11. Schody 3,90 % Standardní 12. Dveře 3,40 % Standardní 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní 16. Vytápění 4,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod 0,50 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 2,80 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 2,90 % Nevyskytuje se 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Nevyskytuje se 25. Záchod 0,40 % Podstandardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 4,30 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Vytápění 0,54 4,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,50 % 0, Rozvod vody 0,54 2,80 % 0, Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Kanalizace 0,54 1,852 2,90 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní vybavení 0,54 1,852 5,00 % 0, Záchod 0,54 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7928 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1620 Koeficient prodejnosti K p : 0,9070 Základní jednotková cena upravená: = 3 278,68 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 289,82 m ,68 Kč/m 3 = ,04 Kč

8 8 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 105 / ( ) 100 = 77,778 % 77,778 % 4,30 % 0,46 / 0, ,941 % 2. Zdivo standardní 105 / ( ) 100 = 77,778 % 77,778 % 24,30 % / 0, ,840 % 3. Stropy standardní 105 / ( ) 100 = 77,778 % 77,778 % 9,30 % / 0, ,124 % 4. Střecha standardní 99,057 % 4,20 % / 0, ,248 % 5. Krytina standardní 60 % 99,057 % 3,00 % 60 % / 0, ,249 % 5. Krytina standardní 40 % 99,057 % 3,00 % 40 % / 0, ,499 % 6. Klempířské konstrukce standardní 99,057 % 0,70 % / 0, ,875 % 7. Vnitřní omítky standardní 99,057 % 6,40 % / 0, ,997 % 8. Fasádní omítky standardní 99,057 % 3,30 % / 0, ,123 % 10. Vnitřní obklady standardní 99,057 % 2,40 % / 0, ,999 % 11. Schody standardní 105 / ( ) 100 = 77,778 % 77,778 % 3,90 % / 0, ,826 % 12. Dveře standardní 99,057 % 3,40 % / 0, ,248 % 13. Okna standardní 50 / (50 + 1) 100 = 98,039 % 98,039 % 5,30 % / 0, ,554 % 14. Podlahy obytných místností standardní 50 / (50 + 1) 100 = 98,039 % 98,039 % 2,30 % / 0, ,844 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 1,40 % / 0, ,766 % 16. Vytápění podstandardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 4,20 % 0,46 / 0, ,437 %

9 9 17. Elektroinstalace standardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 4,00 % / 0, ,045 % 19. Rozvod vody podstandardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 2,80 % 0,46 / 0, ,625 % 25. Záchod podstandardní 50 / (50 + 1) 100 = 98,039 % 98,039 % 0,40 % 0,46 / 0, ,228 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 88,468 % Odpočet opotřebení: ,04 Kč 88,468 % ,48 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,56 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,78 Kč Rodinný dům č.p. 1673/1 zjištěná cena: ,78 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Ústí Nad Labem. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 30 % 1,300 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku 4 % 0,960 Koeficient změny cen staveb K i : 2,162 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,907 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha , 1 957, ,84 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,42 Kč Pozemky zjištěná cena: ,42 Kč

10 10 b.2) Porovnávací hodnota b.2.1) Pozemky Porovnávací pozemky: Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 428,00 m 2 Jednotková cena: 1 100, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 1 045, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 771,00 m 2 Jednotková cena: 1 200, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 1 140, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 425,00 m 2 Jednotková cena: 900, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 900, Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 900, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 1 028,33 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 140, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 1 030, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: Zastavěná plocha Parcelní číslo: 3810 Výměra (V): 389,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 389,00 m , Kč/m 2 = , Kč Pozemky porovnávací cena: , Kč

11 11 c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K pozemek K stav. stav K kp Jednotková cena Váha (V) (JC) RD Skorotice u Ústí /L , Kč 1,00 ks 1,10 1,10 0,70 0, , Kč 1,0 RD Svádov u Ústí/L , Kč 1,00 ks 1,20 0,80 0,80 0, ,40 Kč 1,0 RD Dobětice - Ústí/L ½ , Kč 1,00 ks 1,00 0,80 0,80 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K pozemek K stav. stav K kp ) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , Kč ,80 Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: , Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , Kč

12 12 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: šestsettřicettisíc Kč

13 13 D. Znalecká doložka VH CONSULTA S.R.O. byla zapsána ministerstvem spravedlnosti do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne pod zn OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Odhad byl zapsán pod poř. č. 036/05/10 VH C. Znalečné a náhrada nákladů je účtována dokladem č. 060/05/10 VH C podle připojené likvidace. VH CONSULTA S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů Kladno V Kladně dne

14 14 E. Seznam příloh Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 - Informace o parcele Příloha č. 3 Kopie katastrální mapy Příloha č. 4 - Usnesení čj. 025 Ex 1032/05-44 Příloha č. 5 - Reality Příloha č. 6 Barevná fotodokumentace Příloha č. 7 Mapa (9 listů) (1 list) (1 list) (1 list) (5 listů) (5 listů) (1 list)