Znalecký posudek č. ZP-2918 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 na pozemcích pozemek parc.č. 919 ( orná půda ), pozemek parc.č. 921 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1050 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1107 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1108 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1122 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1123 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1124 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1129 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1145 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1154/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1167 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1168 ( lesní pozemek ) v kat. území Nehasice, obec Bitozeves, okres Louny, zapsáno na LV 65. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 12889/10 Podle stavu ke dni 25.11.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 26.11.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 na pozemcích pozemek parc.č. 919 ( orná půda ), pozemek parc.č. 921 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1050 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1107 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1108 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1122 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1123 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1124 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1129 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1145 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1154/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1167 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1168 ( lesní pozemek ) v kat. území Nehasice, obec Bitozeves, okres Louny, zapsáno na LV 65. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve 2
stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 na pozemcích 440 01 Bitozeves Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Nehasice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 12889/10-65. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Liemann Aleš, Heřmanova 1209/6, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7. Kopie katastrálních map. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 25.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Bulej Petr, Šimáčkova 913/22, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha podíl 1/10 Kvarda Petr, Chomutovice 47, Popovičky, 251 01 Říčany u Prahy podíl 1/5 Kvarda Rostislav Ing., Na růžovém poli 2561, Kročehlavy, 272 01Kladno podíl 1/10 Liemann Aleš, Heřmanova 1209/6, Praha 7, Holešovice, 170 00 Praha 7 podíl 1/10 Štípek Miloslav, Velemyšleves 23, 438 01 Žatec podíl 2/5 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 na pozemcích pozemek parc.č. 919 ( orná půda ), pozemek parc.č. 921 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1050 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1107 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1108 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1122 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1123 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1124 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1129 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1145 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1154/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1167 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1168 ( lesní pozemek ) v kat. území Nehasice, obec Bitozeves, okres Louny, zapsáno na LV 65. Kat. území Nehasice se nachází cca 10.0 km od města Louny přičemž předmětné pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky byly v čase zjištění ceny užívány jako zemědělské pozemky a část lesa. Přístup k pozemkům je z místních nezpevněných cest a přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a 1 ) Podíl na pozemcích a 2 ) Podíl na pozemcích 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Podíl na pozemcích - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC Cena orná půda 919 10612 2888 7,23 7,23 20 880,24 10100 33748 12,70 12,70 428 599,60 orná půda 921 10612 16077 7,23 7,23 116 236,71 orná půda 1050 15800 2415 8,76 8,76 21 155,40 orná půda 1122 14178 1756 1,02 1,02 1 791,12 orná půda 1154/1 14178 7563 1,02 1,02 7 714,26 10850 32780 6,84 6,84 224 215,20 Výměra celkem 97227 Mezisoučet 820 592,53 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 820 592,53 Pozemky oceněné dle 29 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka [%] UC Cena ostatní plocha 1107 182 35,00 0,06 0 2,10 382,20 ostatní plocha 1108 557 35,00 0,06 0 2,10 1 169,70 ostatní plocha 1123 379 35,00 0,06 0 2,10 795,90 ostatní plocha 1124 1015 35,00 0,06 0 2,10 2 131,50 ostatní plocha 1129 729 35,00 0,06 0 2,10 1 530,90 ostatní plocha 1167 8306 35,00 0,06 0 2,10 17 442,60 Součet 23 452,80 Úprava ceny dle 29 odst. 4: * 0,65 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 29 odst. 4 - celkem 15 244,32 835 836,85 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 83 583,69 Kč 5
a 2 ) Podíl na pozemcích - 27-32 Lesní pozemky oceněné dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava [%] UC Cena lesní pozemek 1145 1C3 13 309,00 2,00 2,00 26 618,00 lesní pozemek 1168 1C3 2 696,00 2,00 2,00 5 392,00 Mezisoučet 32 010,00 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem 32 010,00 32 010,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 3 201,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a 1 ) Podíl na pozemcích = 83 580,- Kč a 2 ) Podíl na pozemcích = 3 200,- Kč Cena pozemků činí celkem 86 780,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena zem. pozemek 897 855,- 59857 15,00 0,80 1,00 12,00 Bitozeves zem. pozemek Břvany 179 183,- 18284 9,80 1,00 1,00 9,80 21,80 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 10,90 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 9,80 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 12,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: 6
orná půda p.č. 919 3664 m 2 orná půda p.č. 921 1608 m 2 orná půda p.č. 1050 242 m 2 ostatní plocha p.č. 1107 18 m 2 ostatní plocha p.č. 1108 56 m 2 orná půda p.č. 1122 176 m 2 ostatní plocha p.č. 1123 38 m 2 ostatní plocha p.č. 1124 102 m 2 ostatní plocha p.č. 1129 73 m 2 orná půda p.č. 1154/1 4034 m 2 ostatní plocha p.č. 1167 831 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 10840 m 2 10 839,50 m 2 á 10,90 Kč/m 2 = 118 150,55 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 118 150,55 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = 118 150,55 Kč a 2 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena lesní pozemek Nečichy 100 800,- 11200 9,00 0,80 1,00 7,20 lesní pozemek 700 000,- 155418 4,50 1,00 1,00 4,50 11,70 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 5,85 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 4,50 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 7,20 Kč/m 2 Oceňované pozemky: lesní pozemek p.č. 1145 1331 m 2 lesní pozemek p.č. 1168 270 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1601 m 2 1 600,50 m 2 á 5,85 Kč/m 2 = 9 362,92 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 9 362,92 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = 9 362,92 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a 1 ) Podíl na pozemcích = 118 150,- Kč a 2 ) Podíl na pozemcích = 9 360,- Kč Cena pozemků činí celkem 7 127 510,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 86 780,- Kč 86 780,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 127 510,- Kč 127 510,- Kč Obvyklá cena: 120 000,- Kč slovy: jednostodvacettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 na pozemcích pozemek parc.č. 919 ( orná půda ), pozemek parc.č. 921 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1050 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1107 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1108 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1122 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1123 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1124 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1129 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1145 ( lesní pozemek ), pozemek parc.č. 1154/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 1167 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 1168 ( lesní pozemek ) v kat. území Nehasice, obec Bitozeves, okres Louny, zapsáno na LV 65 v objektivní zaokrouhlené výši 120.000,00 Kč. V Praze, 26.11.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 8
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2918 znaleckého deníku. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 9