Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2009 164/12 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 403/20 v 6. nadzemním podlaží / 5. patře / v objektu bydlení č.p. 403 v Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 23/500 zapsané na LV č. 13886 resp. budova č.p. 403 a pozemek st. parcela č. 5810 na LV č. 11513 pro katastrální území a v obci Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Kobylisy IČO : 250 23 217 č.j. 145/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 3.5.2012 Zohlednění stavu ke dni : 3.5.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 3.5.2012 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 6.5.2012 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne 17.4.2012 s předáním podkladů mailem č.j. 145/2012-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.4.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 13886 A: Vlastník : 1. Fučíková Zdeňka, trvale bytem Třebízského 403/11, Pražské Předměstí, 397 01 Písek B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 403/20 v bytovém domě č.p. 403 na st. parcele č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 23/500, LV č. 11513 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 3.5.2012 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka sousední bytové jednotky č. 403/19 byl objekt bytového domu č.p. 403 kolaudován v roce 1990. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 3.5.2012 za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu paní Fučíková se nedostavila. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla odhadnuta znalcem na základě odborného odhadu. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 se nachází v 5. patře / 6. nadzemním podlaží / bytového domu č. 403 na Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí v západní části města Písek v lokalitě místního sídliště zastavěné převážně bytovými panelovými
3 domy a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 403/20 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 337 m2 ve výši 23/500. Bytová jednotka je užívána vlastníkem ( dle sdělení souseda ) a ke dni ocenění není pronajata. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 3.5.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den 3.5.2012 v 9:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 1.2 Pozemek st. parcela č. 5810 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 403/20 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 403/20 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, se sedmi nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické + jedna nebytová jednotka ve vlastnictví Města Písek ) se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem s 24 byty. Oceňovaný byt 3+1 leží v 6. nadzemním podlaží ( 5. patře ) u západní fasády. Dle sdělení vlastníka sousedního bytu č.p./č.j. 403/19 pana Horáka je oceňovaný byt velikosti 3+1 s balkonem. Jelikož se jedná o typový dům, lze dovodit dispozici bytu z obdobných domů a bytů v jiných místech republiky. Dle odborného názoru znalce má byt předsíň, kuchyň, koupelnu s WC v instalačním prefabrikovaném umakartovém jádře, komoru, balkon a 3x pokoj. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Základy : železobetonové pasy Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka stříkaná Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou v domě původní. Technický stav jednotlivých bytů je rozdílný. Stáří ke dni ocenění - 1990-2012 = 22 let Vzhledem k běžné údržbě a celkovému stáří budovy je uvažováno s průměrným technickým stavem.
5 Popis vybavení 1.NP domu č.p. 403 Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z PVC Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Výtah : osobní Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : centrální dálkový zdroj Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 403/20 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : PVC, jekor Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné, dřevěné prosklené v ocelových zárubních El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační prefa jádro s umyvadlem, vanou a WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez, EI sporák a digestoř Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit. Výměra bytu je stanovena znalcem na základě odborného odhadu s přihlédnutím k typu panelového domu se čtyřmi bytovými jednotkami na podlaží. Jedná se o byt 3+1, který může mít s velkou pravděpodobností výměru 67 70 m2. ve výpočtu stanovena hodnota 67 m2. Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.NP až 7. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 67,00 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,139 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000
6 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Předpoklad vybavení - stanoveno znalcem Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S 0.18200 0.18200 3 Stropy Montované ŽB S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení Montované ŽB S 0.04900 0.04900 5 Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané jednovrstvé S 0.05700 0.05700 8 Úprava vnějších povrchů Omítky stříkané jednovrstvé S 0.02900 0.02900 9 Vnitřní obklad keramické Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 10 Schody Prefa s povrchem z PVC S 0.02900 0.02900 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03300 0.03300 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05300 0.05300 14 Povrchy podlah PVC, jekor S 0.03000 0.03000 15 Vytápění Ústřední s radiátory S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05100 0.05100 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Instalován S 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Centrální ohřev S 0.02200 0.02200 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01900 0.01900 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03900 0.03900 24 Výtahy Ano S 0.01300 0.01300 25 Ostatní Větráky,STA, zvonek, schránky S 0.05700 0.05700 26 Instalační prefa jádro Ano S 0.03700 0.03700 Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.98700 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.98700 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 17 558,24 1.1.5 Stáří a opotřebení Bytový dům je 22 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy bytového domu. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, a v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky voda, rozvody tepla a kanalizace. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / 1990 Stáří Předpokládaná další životnost 22 let 68 let
7 Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 24,44 % 1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 8 020,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 17 558,24 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 67,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 176 402,30 Opotřebení 24,44 % - 287 512,72 Cena časová bytu č.p./č.j. 403/20 ke dni odhadu Kč 888 889,58 1.2 St. parcela č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 5810 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 337 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 403. Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m2 674 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 977 300,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 450,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.30
8 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.17 b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Pražské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku m2 337 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěné území obce 1.05 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s bytovými domy a maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.2285 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.05 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 522,50 Cena oceňovaného pozemku Kč 513 082,50 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 23/500 Cena obvyklá spoluvlastnické části pozemku st. parcela č. 5810 Kč 23 600,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 403/20 888 890,- Kč 24,44 % 1 176 400,- Kč Podíl st. parcely č. 5810 23 600,- Kč - 23 600,- Kč celkem 912 490,- Kč 1 200 000,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.
9 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 403/20 výměra m2 67,00 Nájemné Kč/m2/r 1 050,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 70 350,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 176 400,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 888 890,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 22 Celková životnost Z ( roků ) 90 Opotřebení A ( % ) 24,44 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 800,00 Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 1 170,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 8 235,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 18 684,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 29 495,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 70 350,00 Výdaje ročně celkem Kč 29 495,00 Čisté roční nájemné Kč 40 855,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 40 855,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 680 916,51 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 680 920,-
10 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 403/20 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul. Ćástečně zařízený byt o dispozici 3+1 a výměře podlahové plochy 67 m2, který se nachází v 6. patře panelového bytového domu s výtahem v ul. Třebízského. Příslušenstvím bytu je sklep. Inž.sítě: plyn - ano na vaření, el.- 220 V, voda - vodovod, kanalizace - městská, topení - ústřední dálkové. Patro : 6 Výměra bytu : 67 m2 a sklep 4 m2 Stav : podprůměrný s původním vybavením Nabídková cena : 770 000,- Kč po slevě z 850 000,- Kč
Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul. 11 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 o výměře72m. Byt se nachází ve třetím patře šestipodlažního panelového domu s výtahem. Velice teplý byt, nízké náklady na energie. Okna bytu jsou situovány do vnitrobloku, který prošel revitalizací a s ním celá přilehlá část sídliště. K bytu náleží sklep o výměře 3,5m2, parkování před domem. Patro : 3 Stav : průměrný s původním vybavením Výměra bytu : 72 m2 + sklep 3,50 m2 Nabídková cena : 950 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul. Byt 3+1 v původním stavu, OV, panel, 4. patro s výtahem. V koupelně vana, WC zvlášť. Okna orientována na západ. V chodbě vestavěné skříně. Byt je slunný a světlý. Byt je možno spojit s vedlejším bytem 2+kk, který je také v prodeji. Úpravami předělat na dvougenerační byt. Bezproblémový a klidný dům. Rozvod internetu v domě. Patro : 4 Stav : průměrný s původním vybavením Výměra bytu : 70 m2 Nabídková cena : 950 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul. 12 Nezařízený byt o dispozici 3+1 a výměře podlahové plochy 67 m2, který se nachází v 3. patře panelového bytového domu s výtahem v ul. Třebízského. Příslušenstvím bytu je sklep. Inž.sítě: plyn - ano na vaření, el.- 220 V, voda - vodovod, kanalizace - městská, topení - ústřední dálkové. Jednotka je bez balkónu Patro : 3 Výměra bytu : 67 m2 Stav : podprůměrný s původním vybavením Nabídková cena : 690 000,- Kč po slevě z 740 tis. Kč Srovnávací objekt č. 5 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul. Byt 3+1 osobní vlastnictví, ulice Třebizského ( horní část ) Slunný v OV v 5.patře. Po částečné rekonstrukci. Při vstupu do bytu malá předsíň, naproti vchod do obývacího pokoje.součástí bytu je sklep. K užívání sušárna a kočárkárna - společné prostory. Jedná se o byt ve stejném objektu a na stejném podlaží. Dle zjištění znalce se ale nejedná o stejný byt. Znalec dotázal prodávajícího makléře pana Dastycha, který toto potvrdil. Patro : 5 Výměra bytu : 66 m2 + balkon a sklep celkem 5 m2 Nabídková cena : 915 000,- Kč
13 Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského Velikost /Počet místností 3+1 66 m2 + balkon a sklep Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav průměr/ ne - průměr - ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 2 3 4 4 Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského 3+1 67 m2 bez balkonu + sklep 3+1 72 m2 bez balkonu + sklep 3+1 70 m2 bez balkonu + sklep 2+1 67 m2 bez balkonu + sklep 3+1 66 m2 + balkon + sklep průměr/ ne - podprůměr průměr / ne - průměr průměr / ne - průměr průměr / ne - podprůměr průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 770 000 0,95 731 500 1,00 1,01 0,95 0,95 1,00 1,00 0,912 802 501,- 2 950 000 0,90 855 000 1,00 1,03 1,00 1,05 1,00 1,00 1,082 790 569,- 3 950 000 0,90 855 000 0,95 1,02 1,00 1,05 1,00 1,00 1,017 840 336,- 4 690 000 0,95 655 500 1,00 1,01 0,95 0,95 1,00 1,00 0,912 719 125,- 5 915 000 0,90 823 500 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,050 784 286,- Celkový průměr Kč 804 420,- Minimum Kč 719 125,- Maximum Kč 840 336,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 /
14 Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 200 000,- Kč 912 490,- Kč 680 920,- Kč 788 130,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 403/20 dle odborného odhadu znalce 800 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 403/20 v 6. nadzemním podlaží / 5. patře / v objektu bydlení č.p. 403 v Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 5810 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 23/500 zapsané na LV č. 13886 resp. budova č.p. 403 a pozemek st. parcela č. 5810 na LV č. 11513 pro katastrální území a v obci Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : osmsettisíckorunčeských 800 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 6.5.2012 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 13886 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2009-164/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 164/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 6. května 2012 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE Pohled na BD č.p. 403 od přístupového chodníku Vchodové dveře do bytu č.p./č.j. 403/20 / vpravo /