ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2746-73/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemkové parcely stp.č.175/1, p.č.772. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Dlouhý Most, k.ú. Dlouhý Most Adresa nemovité Dlouhý Most, 463 12 Dlouhý Most věci: Vlastník pozemku: Ještědská Realitní s.r.o., Sobotice 35, 46343 Český Dub I, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 266 000 Kč Datum místního šetření: 11.11.2015 Stav ke dni : 11.11.2015 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne 13.11.2015 Zdeněk Bartoš
NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 498 ze dne 22.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.210/015 ze dne 2.11.2015. -znalecký posudek ze dne 14.11.2010, vyhotovil znalec Petr Brezar Místopis Dlouhý Most je obec, počet obyvatel 816 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě. V obci se nachází obecní úřad, pošta, kostel, mateřská školka, základní škola (1-5.ročník). Vybavenost vyššího stupně se nachází ve 3 km vzdáleném krajském městě Liberec. Obcí prochází rychlostní komunikace R35 Liberec - Turnov. Obcí prochází železnice, železniční zastávka zde není. Vybavenost obce Dlouhý Most - veřejný vodovod, rozvod elektro. Kanalizace a plynofikace není v obci realizována. Nemovitost se nachází v centrální části obce Dlouhý Most, je situována u hlavní silnice procházející obcí východně od kostela. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Pozemek je mírně svažitý k severovýchodu, neoplocený. Nemovitost má možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a vody. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Celkový popis Jedná se o ocenění nemovitostí dle LV 498, rodinného domu čp.104 se stavebním pozemkem st.p.č.175/1 a pozemku zahrady p.č. 772. Původní objekt domu čp.104 byl zbořen, na pozemku se nachází zbytky cihelného zdiva se základy, propadlá klenba sklepních prostor. Dále se na pozemku nachází zbytky zdiva bývalé stodoly. Na pozemku stp.č. 175/1 se nachází studna, která je nefunkční a neslouží trvale svému účelu. Na pozemku stp.č.175/1 je zřízeno věcné břemeno čerpání vody ze studně ve prospěch vlastníka domu č.p.105 postaveném na pozemku st.p.č. 175/2. Pozemkové parcely mají možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a vody. V ocenění není příslušenství samostatně oceněno, jeho existence je zahrnuta do obvyklé ceny. - 2 -
Silné stránky Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace, která se napojuje po 2 km na rychlostní komunikaci Liberec - Praha. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: Jedná se o věcné břemeno váznoucí na pozemku stp.č.175/1. Věcné břemeno ovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti. Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.498 není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Pozemky. Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek stp.č. 175/1 je zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku se nachází zbytky stavby rodinného domu čp.104 a stodoly. Pozemek p.č. 772 je zahrada, která tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je mírně svažitý k severovýchodu, neoplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek s možností napojení na inženýrské sítě elektřiny a vody. Dle vyjádření OÚ v Dlouhém Mostě, je oceňovaný stavební pozemek st.p.č.175/1 částečně 530m 2 určen schváleným územním plánem obce k zastavění stavbou pro bydlení individuální. Zbylá část pozemku st.p.č.175/1 o výměře 291m 2 je určena schváleným územním plánem obce jako nezastavitelná plocha veřejného prostranství a zeleně. Pozemek p.č.772 o výměře 66m 2 je celý určen schváleným územním plánem obce jako nezastavitelná plocha veřejného prostranství a zeleně. - 3 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena nezastavěných stavebních pozemků v obci Dlouhý Most se pohybuje v rozmezí 300-700,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Negativním vlivem je skutečnost, že na pozemku se nachází zbytky stavby. Je nutné zohlednit náklady na úpravu stávajícího pozemku a odstranění stávajících zbytků stavebních konstrukcí. Dalším negativním vlivem je omezení práva věcného břemene. Srovnatelné nemovitosti jsou nezastavěné stavební pozemky bez omezení. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Pro oceňovaný pozemek je k charakteru zástavby, možnosti zastavění a jeho omezení zvolena jednotková cena 300,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Dlouhý Most KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 1 484 949 760 640,00 0,50 322,56 Popis pozemku: Nabízíme Vám prodej slunného, mírně svažitého pozemku orientovaného na jih o celkové výměře 1484 m2 v obci Dlouhý most / Horní Podlesí u Liberce. Dle územního plánu je pozemek určen k výstavbě rodinného domu. Přístup na pozemek je z obecní zpevněné komunikace, inženýrské sítě voda a elektřina jsou na hranici pozemku. V okolí zástavba rodinných domů. Dostupnost do Liberce je 10 min, k Veseckému rybníku 3 min a Vratislavice nad Nisou 7 min. Jedná se o velmi hezkou a slunnou lokalitu plnou zeleně s výhledem na Ještěd. Zdroj : www.sreality.cz Lokalita: Jeřmanice KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 1 885 989 625 525,00 0,50 264,60 Popis pozemku: Nabízíme prodej stavebního pozemku v klidné části Jeřmanic. V územním plánu je pozemek určený k výstavbě rodinného domku nebo i dvougeneračního RD. Na pozemek je vypracovaná architektonická studie. K pozemku vede obecní cesta, ve které budou vedeny inženýrské sítě elektřina, voda a kanalizace. Pozemek vzhledem ke své poloze poskytuje maximální soukromí bez možnosti - 4 -
okolní zástavby. Jedná se o velmi klidnou a tichou lokalitu na kraji obce. V obci se nachází obchod, sportovní hřiště a koupaliště. Lyžařský areál Javorník je vzdálen cca 2 km. Výborná dostupnost do Liberce (auto, autobus, vlak) a na rychlostní silnici R10. Z Jeřmanic jezdí do Liberce školní autobus. Zdroj : www.sreality.cz Lokalita: Rádlo KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 2 304 1 359 360 590,00 0,50 297,36 Popis pozemku: Stavební pozemek s vyřízeným stavebním povolením včetně projektové dokumentace ke stavbě přízemní dřevostavby o rozměrech 15x7,8m. Včetně povolení a dokumentace ke stavbě septiku a vrtané studny, která je již na pozemku. Sloupek s elektřinou zajištěn. Vše součástí prodeje. Začít stavět lze okamžitě. Pozemek se nachází u obecní komunikace v blízkosti nádraží s krásným výhledem na Ještěd. Zdroj : www.sreality.cz Průměrná jednotková cena 294,84 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 175/1 821 300,00 246 300 nádvoří zahrada 772 66 300,00 19 800 Celková výměra pozemků 887 Hodnota pozemků celkem 266 100-5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 266 100 Kč Obvyklá cena 266 000 Kč slovy: Dvěstěšedesátšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. Negativním faktorem, který ovlivňuje obvyklou cenu je skutečnost, že na pozemku vázne věcné břemeno a pozemek má omezenou možnost zastavění. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši 266 000,- Kč. Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.498 není zohledněno v obvyklé ceně. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2746-73/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015071. V Turnově dne 13.11.2015. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov - 6 -
Fotodokumentace oceňované nemovitosti - 7 -