Znalecký posudek č. 813-36/2015 O ceně nemovitostí: parcely č. 623/1, 623/5, 624/1 dle KN, LV č. 2089, obec Ivančice, katastrální území Kounické Předměstí, okres Brno-venkov Objednavatel: Účel: Speciální požadavky zadavatele: Vypracoval: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, označit součástí a příslušenství nemovitostí, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu nejsou Ing. Jan Sebera, Ph.D., Rybářská 18, 603 00 Brno znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech Datum, ke kterému je prováděno ocenění: k datu venkovního šetření, tj. 7.7.2015 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb. V Brně dne 10.7.2015 Tento posudek obsahuje 10 stran textu, 9 stran příloh a předávají se 3 vyhotovení. 1
A. SITUACE A.1 Prohlídka nemovitosti a terénní průzkumné práce Předmětem prohlídky a místního šetření bylo zejména situační seznámení s předmětem odhadu lesního pozemku, pozemku orná půda a pozemku ostatní plocha, sesouhlasení podkladů a operátů se skutečností, včetně terénního obeznání majetkových hranic. A.2 Podklady pro vypracování posudku A.2.1 Podklady dodané objednavatelem - Výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. 2089 (k.ú. Kounické Předměstí) prokazující stav evidovaný k datu 11.5.2015 (KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov, vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 3741/07 pro JUDr. Karel Urban, soudní exekutor) - Exekuční příkaz č.j. 97 EX 3741/07-11 ze dne 25.4.2007 - Usnesení č.j. 97EX 3741/07-108 A.2.2 Podklady zajištěné znalcem - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhl. č. 199/2014 Sb. - Informace z KN k listům vlastnictví č. 2089 (k.ú. Kounické Předměstí) ze dne 21.6.2015 (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/) - Vymezení zastavěného území města Ivančice (http://www.ivancice.cz/a_meu_odbor_orr.php) - LHO (lesní hospodářská osnova) Zařizovací obvod Ivančice I. (LHC 616814), platnost 1.1.2010-31.12.2019 (http://geoportal.uhul.cz/mapy/mapylho.html) - Oblastní plán rozvoje lesů LO 33 Předhoří Českomoravské vrchoviny (http://geoportal.uhul.cz/oprlmap/) - Výsledky získané místním šetřením ze dne 7.7.2015 B. NÁLEZ Z hlediska majetkoprávního je majetek vymezen dle parcel v listu vlastnictví. B.1. Evidenční a vlastnické údaje Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 11.5.2015 (vybrané údaje): Okres: CZ0643 Brno - venkov Obec: 583120 Ivančice Kat. území: 655741 Kounické Předměstí List vlastnictví č.: 2089 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Halada Pavel, Jindřichova 2383/12, Žabovřesky, 616 00 Brno 2
B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 623/1 966 ostatní plocha neplodná půda 623/5 1376 lesní pozemek poz. urč. k pln. fun. lesa 624/1 2736 orná půda zem. půdní fond B.2 Dokumentace a skutečnost Při prohlídce předmětných nemovitostí bylo konstatováno, že oceňované pozemky odpovídají druhům pozemků v KN. Město Ivančice nemá schválený územní plán, dle dokumentace Vymezení zastavěného území města Ivančice se oceňované pozemky nacházejí mimo zastavěné území. Dotčený lesní pozemek je taxačně zařízen, potřebné taxační údaje pro ocenění lesního pozemku a lesního porostu jsem ověřil vlastním měřením. Lesní majetek, uvedený na LV č. 2089 byl oceněn k datu roku 2015 na základě dat z LHO s platností 1.1.2010-31.12.2019. Součástí parcel č. 623/5, 624/1 dle KN jsou trvalé porosty. Žádné další součásti a příslušenství nebyly zjištěny. Omezení vlastnického práva na oceňované nemovitosti je dáno exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, nařízením exekuce, zahájením exekuce, zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu, zástavním právem soudcovským. Dle zadání znaleckého úkolu nejsou závadami práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů. Jiná věcná břemena nejsou zapsána, objednavatel nesdělil žádné jiné závazky a omezení, zejména pak věcné břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky a omezení vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. B. 3 Všeobecný popis objektů oceňované nemovitosti Oceňované parcely jsou lokalizovány severně od zastavěné části Ivančic, poblíž části s místním názvem Dolní Brněnka. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Oceňované parcely na sebe bezprostředně navazují. Lesní majetek na parcele č. 623/5 dle KN, náležící do kategorie lesa hospodářského, je součástí menšího komplexu lesa a je tvořen netvarou, místy rozvolněnou, akátovou kmenovinou 6. věkové třídy (porostní skupina 111Oe6), lokalizovanou na mírném svahu. Lesní majetek spadá do VKP (významný krajinný prvek) Pod Kovářem. Severně od lesního pozemku se nachází plošně největší parcela č. 624/1 dle KN, která má charakter trvalého travního porostu s výsadbou ovocných dřevin, převážně jabloní a švestek vyššího stáří. Východně na parcelu přiléhá protáhlá parcela č. 623/1 dle KN charakteru trvalého travního porostu, místy s mladšími náletovými dřevinami (zejména akátem, keřovitými porosty svídy, brslenu, růže aj.). 3
C - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ CENOU OBVYKLOU Jak již bylo výše uvedeno, předmět ocenění sestává z pozemků druhu ostatní plocha, lesní pozemek a orná půda. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou aplikovány v různých modifikacích metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou porovnávací. Zákon č. 151/1997 Sb. v 2, odst. 1 praví, že obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V rámci internetové inzerce a inzerce realitních kanceláří v daném regionu nebyly v současnosti v daném katastru nalezeny žádné záznamy či nabídky o prodeji či koupi obdobných pozemků v katastru obce Ivančice či v blízkém okolí (metoda porovnávací). Pro účely metody porovnávací proto byly sledovány údaje (aktuální nabídky) ze širšího regionu. Vybrané nabídkové ceny Číslo nabídky Katastrální území/okres Popis 20872 Drahonín/Brno-venkov http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/20872- drahonin.html Lesní pozemky v katastrálním území Drahonín. Jedná se o pozemky po těžbě dřevní hmoty. Celková výměra 785m 2. Holina se musí do dvou let zalesnit. Cena 2000 Kč. Parcely 1422/2 a 1424/2. Výměra 785 m 2. 20873 Drahonín/Brno-venkov http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/20873- drahonin.html Dva lesní pozemky v katastru obce Drahonín. Celková plocha je 8332m 2 a 3456m 2. Větší z pozemků je tvořen porostem 63 a 25 let starým. Skládá se z 70% smrk a 30% borovice. Na pozemku je nezalesněná holina o výměře max. 5 arů. Holina se musí do dvou let dosázet. Pozemek je dobře přístupný a je v mírném svahu. Druhý pozemek je tvořen smrkovou kulturou ve věku 15let. Cena většího je 80.000 Kč a menšího 20.000 Kč. P.č. 1366/1 a 1303/14. Dále možno přikoupit i další lesní pozemky. Výměra 11788m 2. 21078 Rojetín/ Brno-venkov http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/21078- rojetin.html 21305 Moravské Bránice/ Brno-venkov Lesní pozemky ve 3 parcelách vedle sebe, zásoba,věk a skladba dřevin dle LHP. Věk 79let- BO 87m 3, BR 15m 3,dále věk 133 let- SM 14m 3 a BO 4m 3, dále věk 21 let- SM 10m 3, dále věk 76let- BO 53m 3 a BR 5m 3. Výměra 11567m 2. http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/21305- moravske-branice.html Cena (Kč/m 2 ) 2,55 8,48 15 9,20 4
Prodám soubor pozemků tvořících dva celky o celkové výměře 6523 m 2, z toho 4829 m 2 les, 1097 m 2 orná půda a 246 m 2 meze (ostatní plocha). Na lesních pozemcích se nachází porosty v kombinaci dub, akát. Stáří 67 let. Hodnota lesních porostů bez přirážky dle katastru 44 tis. Kč s tržní hodnotou dřeva ještě vyšší. Tržní hodnota orné půdy cca. 12 až 15 tis. Kč, zůstatková hodnota lesních porostu po těžbě cca. 23 tis. Kč. Celkový tržní potenciál 80 až 90 tis. Kč. Výměra 6523 m 2. 21346 Klobouky u Brna/Břeclav 21119 Klobouky u Brna/Břeclav 20436 Luka nad Jihlavou/Jihlava http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/21346- klobouky-u-brna.html Prodám lesní pozemky katastru Klobouky u Brna. Výměra 19249 m2. http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/21119- klobouky-u-brna.html Nabízíme k prodeji mýtní les o výměře 18.133 m 2 v k.ú Klobouky u Brna v okr. Břeclav v Jihomoravském kraji. Stáří lesa je 79 let, složení: 80 % dub, 15 % habr a 5 % lípa, zásoba dřeva je cca 500 m 3. LHO a snímky z KM ve větším rozlišení zašleme na vyžádání mailem. Výměra 18133 m 2. http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/20436- luka-nad-jihlavou.html Prodám louku 6676 m 2 a les1524 m 2 na krásném a tichém mistě, vhodné na menší ranč. Výměra 8200 m 2. 21247 Krumsín/Prostějov http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/21247- krumsin.html Lesní pozemek na prodej, skladba dub a borovice. Stáří 110 let, zásoba dřeva v mýtní části lesa 76 m 3. Výměra 4891 m 2. 20723 Vítějeves/Svitavy http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/20723- vitejeves.html 20802 Čtyři Dvory/Žďár nad Sázavou Nabízíme Vám ke koupi velké množství zemědělských a lesních pozemků v katastrálním území Vítějeves.Výčet těchto pozemků naleznete na LV 77, obec Vítějeves, katastrální území Vítějeves. Celková výměra zemědělských pozemků je 79.901 m 2. Celková výměra lesních pozemků je 105.823m 2. Možnost odkupu dle domluvy. Výměra 185724 m 2. http://www.lesnipozemky.cz/nabidky-pozemku/20802- ctyri-dvory.html Prodám lesní pozemky v k.ú. Čtyři Dvory, parcelní čísla: 218/; 221 a 222. Na konci roku 2014 na pozemku proběhla těžba, zůstává stát asi 230 m 3 starého SM, JD a BK. Les je velice dobře přístupny, vede k němu zpevněná cesta, náhorní rovina.výměra 11911 m 2. 21155 Skryje/Brno-venkov http://www.zemedelskepozemky.cz/nabidkypozemku/21155-skryje.html Zemědělský pozemek - orná půda, krajní, dobře dostupný plus k němu přiléhající lesní pozemek 2400 19,22 27,02 21,95 27,60 15,35 19,31 15,00 5
m 2. Pouze jako celek obou pozemků. Výměra 5500 m 2. 21226 Ludíkov/Blansko http://www.zemedelskepozemky.cz/nabidkypozemku/21226-ludikov.html Zemědělský pozemek Ludíkov, okr. Blansko, rozloha 3.834 m 2 - orná půda v jednom celku, celková cena je 58.000,- Kč. Výměra 3834 m 2. Z výše uvedených nabídkových cen je zřejmá značná rozkolísanost cen lesních majetků (od cca 2,50 Kč/m 2 do cca 28 Kč/m 2 ). Je zřejmé, že cenu lesa určuje především specifičnost konkrétního lesního majetku, zejména věková a druhová struktura lesních porostů a možnost získání výnosů z prodeje dřevní hmoty. Průměrná nabídková cena výše uvedených lesních majetků činí cca 16 Kč/m 2. Vzhledem ke skutečnosti specifičnosti oceňovaného lesního majetku s monokulturní akátovou kmenovinou a nedostupnosti cen obdobných lesních majetků tak bylo pro určení ceny obvyklé použito výpočtového způsobu. U lesního pozemku tak bylo předpokládáno, že cena zjištěná lesní půdy (vycházející z výnosového a porovnávacího způsobu ( 7 oceňovací vyhlášky) je shodná s cenou obvyklou. Pro ocenění lesního porostu bylo, vzhledem k daným poměrům (především z důvodu neexistence databáze tržních cen obdobných lesních porostů v dané lokalitě), použito výsledků zjednodušeného postupu dle 45 oceňovací vyhlášky, který vychází z výnosových hodnot. Výchozím předpokladem použití této metody je skutečnost, že výnosová hodnota odpovídá užitkům plynoucím z vlastnictví lesa a je srovnatelná se situací na trhu. Pro zpřesnění výsledků je možno použit aplikaci přirážek a srážek, zohledňujících specifičnost oceňovaného majetku v daném případě nebylo přirážek a srážek použito. Pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků je významná především kvalita pozemků, druh pozemků, poloha pozemků a jejich atraktivita, přístup k pozemkům, výměra a tvar pozemků. Nabídková cena zemědělských pozemků se pohybuje v úrovni cca 15 Kč/m 2. Tato cena odpovídá skutečnosti, že nejčastěji se obvyklá cena zemědělských pozemků v širším regionu pohybuje od 10 do 20 Kč/m 2. V daném případě lze však, vzhledem ke specifičnosti oceňovaného pozemku, doporučit ke stanovení obvyklé ceny použití BPEJ, které specifikuji výnosovost pozemků, se zohledněním existence ovocných dřevin. U pozemku druhu ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda lze vzhledem k nedostupnosti cen obdobných pozemků doporučit ke stanovení obvyklé ceny postup pro cenu zjištěnou. 15,00 C.1 Pozemky C.1.1 Pozemek druhu ostatní plocha Ocenění hospodářsky nevyužitelného pozemku je provedeno dle 9, odst. 5 oceňovací vyhlášky. Druh pozemku ostatní plocha Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) Parcela č. 623/1 dle KN Úprava základní ceny (%) Kp Koeficient Cena (Kč) 966 6,27* 80** 1 0,25 2725,57 *cena zem. pozemku dle vyhl. 412/08, 427/09, 340/10 Sb., 358/11 Sb., 412/12 Sb., 356/13 Sb. a 298/2014 Sb. **území obce s počtem 5-10 tis. obyvatel pol. č. 1.7.1 6
C.1.2 Pozemek druhu lesní pozemek Ocenění lesního pozemku je provedeno dle 7 oceňovací vyhlášky. Převládajícím souborem lesních typů je 1C (suchá habrová doubrava) zahrnující stanoviště na mírně vlhkých až suchých půdách, na karbonátových, bazických až neutrálních horninách. Lesní typ náleží do exponované řady. Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) SLT Cena v Kč/m 2 Srážka (v %) Cena (Kč) 623/5 lesní 1376 1C 2,29-3 151,04 C.1.3 Pozemek druhu orná půda Ocenění zemědělského pozemku je provedeno dle 6 oceňovací vyhlášky. Druh pozemku Výměra (m 2 ) BPEJ Parcela č. 624/1 dle KN Základní cena (Kč/m 2 ) Přirážka, srážka (%) Cena (Kč) orná půda 2736 23251 4,43 80* 21 816,86 celkem 2736 21 816,86 *území obce s počtem 5-10 tis. obyvatel pol. č. 1.7.1 C.2 Trvalé porosty C.2.1 Lesní porost na lesním pozemku Cena lesního porostu vychází ze zjednodušeného postupu ( 45 oceňovací vyhlášky). Cena lesního porostu je součtem dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení v oceňovaném lesním porostu. Cena jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce: ZC SD = V SD * C SD * B a ZC SD = určená cena skupiny dřevin v Kč V SD = výměra zastoupené skupiny dřevin v m 2 C SD = cena v Kč za m 2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 Uvedená v tabulkách č.1 až 6 v příloze č.35 B a = zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění Parcela č. 623/5 dle KN Porostní skupina: 111Oe6, výměra: 1376 m 2, věk: 60, zakmenění: 8 Dřevina Zastoupení AVB RVB Csd/Kč Cena (Kč) BR 100 16 7 2,64 2906,11 Celkem porostní skupina 111Oe6 Celkem cena lesního porostu na p. č. 623/5 dle KN (Kč) 2 906,11 7
C.2.2 Ovocné dřeviny Ocenění ovocných dřevin je provedeno dle 46, odst. 1a) oceňovací vyhlášky. Číslo položky/druh ovocných dřevin 21/jabloň 21/hrušeň Tvar JHKM-VK JHKM-VK 23/jabloň, hrušeň JHKM-NK 1 Parcela č. 624/1 Počet (ks) 2 1 3 Věk (roky) 45 45 15 30 Cena Kč/ks 456 456 459 35 Srážka (%) - -50* - - Cena celkem (Kč) 25/třešeň T-Vk 1 45 478-478 27/višeň V-vt 1 45 70** - 70 28/švestka, pološvestka Šp-vt 8 45 70** - 560 *vnější příznaky zdravotního poškození - prosychání stromu **nejnižší základní cena oceňované ovocné dřeviny Cena ovocných dřevin celkem (Kč) 912 228 459 105 2 812 Rekapitulace ceny zjištěné Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Cena (Kč) LV č. 2089 623/1 dle KN ostatní plocha 966 pozemek: 2 725,57 623/5 dle KN lesní 1376 pozemek: 3 151,04 lesní porost: 2 906,11 celkem: 6 057,15 624/1 dle KN orná půda 2736 pozemek: 21 816,86 ovocné dřeviny: 2 812 celkem: 24 628,86 Celkem cena zjištěná 33 411,58 Na základě uvedených výpočtů je pak průměrná tržní hodnota oceňovaného pozemku druhu ostatní plocha uvažována 3 Kč/m 2, průměrná tržní hodnota oceňovaného lesa je uvažována 5 Kč/m 2 a tržní hodnota oceňovaného zemědělského pozemku je uvažována 9 Kč/m 2. Tato uvažovaná průměrná tržní hodnota, byla následně upravena na základě specifičnosti oceňovaného majetku: 8
Zohlednění vlastností majetku přirážky a srážky průměrná tržní hodnota oceňovaného majetku (Kč/m 2 ) 7 věková struktura (aktuální těžitelnost dříví) u lesního majetku 15 % svažitost - kvalita pozemků -10 % výměra a tvar pozemků 15 % poloha pozemků a jejich atraktivita - přístup k pozemkům -10% ochrana přírody - vlastnický podíl - Obvyklá cena (Kč/m 2 ) 8 Obvyklá cena p.č. 623/1, 623/5, 624/1 dle KN (celková výměra 5078 m 2 ) 40 624 9
D. ZÁVĚR V rámci ocenění nebyly nalezeny jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené či cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Součástí pozemků p.č. 623/5, 624/1 dle KN jsou trvalé porosty lesní porost (p.č. 623/5 dle KN) a ovocné dřeviny (p.č. 624/1 dle KN). Na základě podkladů a místního šetření oceňuji cenou obvyklou parcely č. 623/1, 623/5, 624/1 dle KN - LV č. 2089, v k.ú. Kounické Předměstí, obci Ivančice, okres Brno - venkov takto: Výsledná cena obvyklá 40 624,00 Kč Cena oceňovaných nemovitostí na LV č. 2089 činí po zaokrouhlení: slovy: čtyřicettisícšestsetdvacet Kč 40 620,00 Kč Posudek vypracován dne 10.7.2015 Ing. Jan Sebera, Ph.D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.1.1998, Spr 2270/97, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 813 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 10.7.2015 Ing. Jan Sebera, Ph.D. 10
Příloha Porostní mapa porostní skupina 111Oe6 na parcele č. 623/5 dle KN Údaje z hospodářské knihy porostní skupina 111Oe6 na parcele č. 623/5 dle KN 11
Fotodokumentace Parcela č. 623/1 dle KN Parcela č. 623/5 dle KN Parcela č. 624/1 dle KN 12
13
14
15
16
17
18
19