ZNALECKÝ POSUDEK č. 3362/2016 o ceně nemovitých věcí pozemků v katastrálním území Šitbořice, obec Šitbořice, okres Břeclav: - LV 351 - pozemek parc. č. 4149, 4150, 4151 - LV 877 - pozemky parc. č. 4720, 5648 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9 Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 098 EX 03546/11 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 7. února 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 7. února 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlast. podílu o velikosti id. 1/2, LV 351 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení: 10. února 2016 Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 03546/11-088 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Josefy Koutné - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na LV 351 a obvyklou cenu nemovitých věcí na LV 877. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 7. února 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 351 ze dne 1.12.2015 pro k.ú. Šitbořice: A: Vlastník: Koutná Josefa, č.p. 256, 691 71 Nikolčice podíl 1/2 Stejskal Josef, č.p. 138, 691 71 Diváky podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 877 ze dne 1.12.2015 pro k.ú. Šitbořice: A: Vlastník: Koutná Josefa, č.p. 256, 691 71 Nikolčice B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Šitbořice z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 7. 2. 2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: LV 351 Druh pozemku Výměra Parcela číslo dle KN (m 2 ) 4149 orná půda 1 939 4150 ostatní plocha 58 4151 orná půda 19 Celkem parcely 2 016 LV 877 Parcela číslo Druh pozemku Výměra dle KN (m 2 ) 4720 orná půda 662 5648 orná půda 2 194 Celkem parcely 2 856 Oceňované pozemky se nachází ve 3 lokalitách severně od zastavěné části obce Šitbořice, ve zvlněném terénu. Přibližný zákres lokalit je v příloze na str. 17. LV 351 Oceňované 3 pozemky se nachází v lokalitě 1, severozápadně od zastavěné části obce. Parcela č. 4149 je součástí většího půdního celku, je využívána zemědělsky jako orná půda, další parcely č. 4150 a 4151 na ni navazují, tvoří polní cestu. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena orné půdy 12,35 Kč/m 2. LV 877 Parcela č. 4720 se nachází v lokalitě 2, severně od obce, těsně nad zastavěnou částí. Je součástí většího půdního celku, je využívána zemědělsky jako orná půda, v platném územním plánu obce se ale nachází v návrhové ploše smíšené výrobní. Jedná se o zastavitelný pozemek, je tedy oceněn jako komerční stavební pozemek. Parcela č. 5648 se nachází v lokalitě 3, severovýchodně od zastavěné části obce. Je součástí většího půdního celku, je využívána zemědělsky jako orná půda. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena orné půdy 9,67 14,79 Kč/m 2.
5 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými pozemky (zemědělskými a komerčními stavebními) ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz (05/2015, 02/2016). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zemědělské pozemky: Prodej pole 65 589 m², Břeclav, okres Břeclav Nabízíme k prodeji soubor rovinatých, dobře přístupných pozemků o celkové výměře 65 589 m² nacházející se v okresním městě Břeclav v Jihomoravském kraji. Pozemky jsou určeny k zemědělským účelům, dle katastru nemovitostí se jedná zejména o ornou půdu. Pozemky jsou zahrnuty v LPIS - možnost dotace. V současné době jsou pozemky řádně obhospodařovány s nájemním vztahem. Prodej pozemků jako celek. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 1 247 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 19 Kč Aktualizace:05.02.2016 Plocha pozemku:65589 m 2 Prodej pole 19 486 m², Ladná, okres Břeclav Nabízíme prodej 1,94 ha orné půdy u obce Ladná na Břeclavsku. Jedná se o více parcel, které nejsou scelené. Pozemky jsou v současné době pronajaté s výpovědní lhůtou jeden rok. Bonita je kolem 10,- Kč/m2, LPIS ano. Celková cena: 370 234 Kč za nemovitost Cena za m²: 19 Kč Aktualizace:26.05.2015 Plocha pozemku:19486 m 2
6 Typ nabídky: prodej Katastrální území: Židlochovice Okres: Brno-venkov Popis nabídky: Nabízíme k prodeji ornou půdu v Židlochovicích o výměře 2679 m2, lokalita Podhájí, přístup po obecní cestě. Cena 20,- Kč/m2. Výměra: 2679 m 2 Cena: 20 Kč/m 2 Typ nabídky: prodej Katastrální území: Nosislav Okres: Brno-venkov Popis nabídky: Prodám zemědělské pozemky Výměra: 3093 m 2 Cena: 25 Kč Porovnávané objekty komerční pozemky: Prodej komerčního pozemku 18 800 m², Hustopeče, okres Břeclav Investiční pozemek - naleziště cihlářské hlíny Hustopeče u Brna, okr. Břeclav. Pozemky o celkové výměře cca 18 800 m2 v blízkosti města, dle územního plánu v plochách výroby a skladování. V současné době na části pozemku o výměře cca 6800 m2 meruňkový sad s výnosem. Celková cena:1 200 000 Kč za nemovitost Cena za m²:64 Kč Aktualizace:07.02.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku:18800 m 2 Prodej komerčního pozemku 10 203 m², Horní Věstonice, okres Břeclav Prodej pozemku - dle platného územního plánu určeného k umístění stavby pro výrobu a skladování, zemědělské stavby, o celkové výměře 10.203m2 v k.ú. Horní Věstonice. Předmět prodeje tvoří: - pozemek parc.č. 4793 o výměře 10.203 m2, orná půda. Pozemek se nachází v severozápadní okrajové části obce Horní Věstonice a je situovaný v oploceném areálu bývalého zemědělského družstva (dnes Vinařství Červinka spol. s r.o.). Tento areál je napojen na rozvody el.nn z trafostanice, vodu a kanalizaci. Přístup k předmětu prodeje je umožněn po zpevněné komunikaci a následně po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Dle platného územního plánu je výše uvedený pozemek veden v plochách s funkčním využitím - stabilizované plochy pro výrobu a skladování - VS. Celková cena:1 220 000 Kč za nemovitost
7 Cena za m²:120 Kč Aktualizace:08.02.2016 Umístění objektu: Okrajová část obce Plocha pozemku:10203 m 2 Prodej komerčního pozemku 1 000 m², Břeclav, okres Břeclav Pozemek se nachází v těsné blízkosti dálnice D2, mezi sjezdy do města Břeclav a Velké Bílovice. Oba sjezdy jsou vzdáleny cca 3 kilometry. Rozměry pozemku jsou 50 x 20 metrů. Možnost napojení na přilehlou komunikaci, připojení k elektřině cca 100 od pozemku. Dle povolení stavebního úřadu je povoleno pozemek oplotit a je předjednáno vyjmutí z půdního fondu. Na pozemek je možné umístit stavby, které nejsou pevně spjaty se zemí, například kontejnerové stavby a podobně. Cena 190,- Kč/m². Celková cena:190 000 Kč za nemovitost, Cena za m²:190 Kč Aktualizace:12.01.2016 Plocha pozemku:1000 m 2 Prodej komerčního pozemku 1 970 m², Masarykova, Lanžhot prodej pozemku pro komerční účely v na okraji obce Lanžhot. Pozemek o velikosti 1970 m² se nachází ve směru na Břeclav. V ceně je projekt na plánovanou výstavbu čerpací stanice pohonných hmot, na kterou je vydáno územní rozhodnutí. Pozemek lze využít pro stavby: pro výrobu, skladování, fotovoltaické elektrárny, garáže, odstavné a parkovací plochy. IS v blízkosti pozemku. Celková cena:492 500 Kč za nemovitost Cena za m²:250 Kč Aktualizace:18.12.2015 Plocha pozemku:1970 m 2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace
8 2.2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků (orné půdy) ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 19-25 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - orná půda 20 Kč/m 2 - polní cesta 5 Kč/m 2 Ceny komerčních stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 64-250 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - komerční stavební pozemek 150 Kč/m 2 LV 351 Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku Využití Výměra ZC Cena Lokalita číslo dle LV dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 4149 orná půda orná půda 1 1 939 20,00 38 780,00 4150 ostatní plocha polní cesta 1 58 5,00 290,00 4151 orná půda polní cesta 1 19 5,00 95,00 Celkem 2 016 39 165,00 LV 877 Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku Využití Výměra ZC Cena Lokalita číslo dle LV dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 4720 orná půda komerční stavební pozemek (dle ÚP) 2 662 150,00 99 300,00 5648 orná půda orná půda 3 2 194 20,00 43 880,00 Celkem 2 856 143 180,00 3. Práva a závady Povinná paní Josefa Koutná byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímány a pokud ano, aby předložila kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinná převzala, ale požadované informace neposkytla. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisech z katastru nemovitostí LV 351 a LV 877 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, na LV 351 a LV 877 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
9 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 351 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 - zaokrouhleno Slovy: třicetdevěttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: sedmnácttisíckorunčeských Cena 39 165,00 Kč 39 000,00 Kč 19 500,00 Kč 17 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj. 19 500,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,85 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 877 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: jednostočtyřicettřitisícekorunčeských Cena 143 180,00 Kč 143 000,00 Kč Celkem Způsob ocenění Obvyklá cena - pozemky LV 351, id. 1/2 Obvyklá cena - pozemky LV 877 Obvyklá (tržní) cena celkem Slovy: jednostošedesáttisíckorunčeských Cena 17 000,00 Kč 143 000,00 Kč 160 000,00 Kč V Brně dne 10. února 2016 Ing. Tomáš Hudec
10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3362/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 10. února 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 351 str. 1, 10, 11 Výpis z katastru nemovitostí LV 877 str. 1, 5, 6 Přibližné zákresy lokalit do fotomapy Územní plán obce - výřez Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
11
12
13
14
15
16
17 Přibližné zákresy lokalit do fotomapy 1 2 3 Územní plán obce Šitbořice - výřez parc.č. 4720, lok. 2
18 Výřezy z katastrální mapy nebo mapy pozemkového katastru s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - LV 351, parcela č. 4149, 4150, 4151 4151 4150 4149
19 Lokalita 2 - LV 877, parcela č. 4720 4720
20 Lokalita 3 - LV 877, parcela č. 5648 5648
21 Mapa oblasti Šitbořice