ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.417 135/14 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) budovy restaurace Družba.p. 350, v etn souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 543/2 a 444/11 situovaných v kat. území Moravský La nov (760994), obci Svitavy (577731), okrese Svitavy (CZ 0533), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V.5819 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3060/13-62 ze dne 11.11.2014 Vlastníci oce ovaných nemovitostí: v SJM Pešek Zbyn k a Reitterová Hana Hradecká 41; 535 01 P elou, Zahradní 839/31 Lány, 568 02 Svitavy (dle výpisu z K.N. L.V. 5819) Zbyn k Pešek, Kostelní 105, 530 02 Pardubice (dle výše uvedeného usnesení) el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob. 602 581 060 Posudek obsahuje: 10 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou 9.12.2014
-2-1.00. ÚVOD 1.01. edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) budovy restaurace Družba.p. 350, v etn souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb a pozemk p..st. 543/2 a 444/11 situovaných v kat. území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 5819. 1.02. Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3060/13-62 ze dne 11.11.2014 1.03. Vlastníci oce ovaných nemovitostí: v SJM Pešek Zbyn k a Reitterová Hana Hradecká 41; 535 01 P elou, Zahradní 839/31 Lány, 568 02 Svitavy (dle výpisu z K.N. L.V. 5819) Zbyn k Pešek, Kostelní 105, 530 02 Pardubice (dle výše uvedeného usnesení) 1.04. el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného 1.05. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 3060/13-62 ze dne 11.11.2014 - internetové výpisy z K.N. L.V. 5819 - snímky kat. map pro k.ú. Moravský La nov - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek
-3- - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 dále jen Vyhláška 1.06. Ocen ní se provádí ke dni 9.12.2014. 2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 5819. Budova restaurace Družba.p. 350 je situovaná na parcele p..st. 543/2 a spole s bezprost edn navazující stavbou prodejny potravin tvo í službové zázemí této lokality m sta Svitavy. Komplex t chto dvou provozoven je odd len od státní silnice procházející nap touto ástí m sta parcelou p.. 444/11, která je též sou ástí ocen ní a je osázena jehli natými stromky (borovice, smrk) a tvo í áste nou hlukovou zábranu p edevším restaura ní p edzahrádky. Ve sm ru k p ilehlému obchodu (ve vlastnictví jiného subjektu) se nalézá zástavba bytových domu a rodinných domk. Ob ásti objekt, tedy ob provozovny, mohou využívat blízké parkovišt osobních voz. Oce ovaná budova restaurace je typickou stavbou sedmdesátých let minulého století. Jedná se o jednopatrovou stavbu, obezd nou cihelným zdivem s plochou st echou a kompletn prosklenou elní a bo ní stranou. Jedná se o provedení p vodní tj. ocelové rámy se zasklívacími lištami se vstupními dve mi z p ilehlé dlažbou zpevn né plochy. Zásobování objektu je p es menší bo ní rampu. Objekt je áste podsklepen. Ostatní viz. p iložené foto. sto Svitavy je bývalým okresním m stem náležejícím pod Pardubický kraj. Ve m st Svitavy je veškerá vybavenost a to jak obchodní, školská i ú ední. Obyvatelé mohou využívat veškeré inženýrské sít. Katastrální území Moravský La nov je územním kompletn srostlým s m stem Svitavy. Ve m st v sou asné dob žije 17.027 obyvatel.
-4- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-5-3.10.2. metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít. 3.10.3. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
-6-3.10.3. Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zast. plocha (m 2 ) Zahrad a (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í techn. stav Nabízená cena (K ) -venkovní 1. Realitní kancelá M a M reality Praha Svin any Pardubic e -- vlast. parkovi št 140 terasa -v pat e se nachází podkrovní byt o CP Ú.T. -- bezvad ný stav 4.790.000,- 140 m 2 760-2. Realitní kancelá MAX SERVISNÍ CENTRUM Praha Horní Jelení Pardubic e -- parkovi št 450 477 rekonstruk ce restaurace -90 míst k sezení -7 l žek Ú.T. 2007 po rekonst rukci 4.650.000,-
-7- -motorest 3. Realitní kancelá RE/MAX Svitavy Rozhraní Svitavy parkovi št 895 700 -obchod se smíšeným zbožím -byt 2+kk 80 m 2 Ú.T. -- bezvad ný stav 5.000.000,- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenst ví zahrada vedlejší stavba Velikost obce K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce Reduk ní koeficient K K 3 K 7 1. 1,000 1,000 1,000 (432) 1,030 1,000 1,000 1,000 1,030 2. 1,000 1,000 1,000 (2.015) 1,010 1,000 0,990 1,000 1,000 3. 1,000 1,000 1,000 (338) 1,030 1,000 1,000 1,000 1,030 Svitavy (17.027)
-8-. Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a zdroj Upravená cena k prodeji (porovnatelné) cena (K ) koeficient K informace (real.kancelá ) (K ) 1. Restaurace Svin any okr. Pardubice 4.790.000,- 1,030 0,95 4.687.015,- 2. Restaurace Horní Jelení okr. Pardubice 4.650.000,- 1,000 0,95 4.417.500,- 3. Motorest Rozhraní okr. Svitavy 5.000.000,- 1,030 0,95 4.892.500,- Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) 4.665.672,- maximum (K ) 4.892.500,- minimum (K ) 4.417.500,- Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 4.665.672,- K (0,15 x 475.000 K ) = 4.594.422,- K
-9- CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá tržní) Metoda srovnávací (statistická) 3.10.3. 3.10.3. Nemovitosti, pozemky, venk. úpravy, trvalý porost 4.594.422,- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) - zjišt ná 4.594.422,- Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) budovy restaurace Družba, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 543/2 a 444/11 a trvalých porost situovaných v katastrálním území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 5819 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení 4.600.000,- K slovy: ty i miliony šestset tisíc korun eských
-10- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost zjišt né ceny do 30.6.2015. ílohy:-fotodokumentace -výpisy z K.N. L.V. 5819 -porovnatelné nemovitosti