- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 21/2016 o ceně podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno. 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno Objednavatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., IČ 28741552 Mírové náměstí 5/2 400 01 Ústí nad Labem Dle stavu ke dni 29.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova 1299 274 01 Slaný telefon: 603 480 416 e-mail: macak.petr@centrum.cz Počet stran: 8včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Slaném 8.3.2016
- 2 - Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.3.Právní závady- restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 2.4. Poloha a popis nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti 3.2.1. Metoda zjištění věcné hodnoty 3.2.2.Výnosový způsob ocenění 3.2.3.Metoda porovnávací 3.2.4. Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno. 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., v platném znění. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a
- 3 - přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení. Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. 2.Nález: 2.1 Základní údaje: 1.LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 Název předmětu ocenění: pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 Adresa předmětu ocenění: Vinařice 273 07 Vinařice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Vinařice Katastrální území: Vinařice u Kladna Počet obyvatel: 2 035 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 2.LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 Adresa předmětu ocenění: Libušín 273 06 Libušín Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Libušín Katastrální území: Libušín Počet obyvatel: 2 954 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 2.2. Podklady pro vypracování posudku: - prohlídka dne 29.2.2016 - snímek pozemkové mapy - informace o pozemku z LV č. 855 pro k.ú. Libušín - informace o pozemku z LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna - kupní smlouvy ze sbírky listin : 1) V-1883/15 k.ú. Libušín 2) V-10836/14 k.ú. Vinařice u Kladna 3) V- 7243/15 k.ú. Vinařice u Kladna 4) V- 10616/15- k.ú. Třebichovice
- 4-2.3. Právní závady-restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena: Na nemovitosti nebyly zjištěny jiná omezení vlastnického práva než ta která jsou uvedeny v části C LV č.855 pro k.ú. Libušín a LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna. 2.4. Poloha a popis nemovitosti: - k.ú Libušín, p.č.2098/31, 2238/5,2255/2 - k.ú. Vinařice u Kladna, p.č.1600/12, 16043/73, 1679/7
- 5 - LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna pozemky se nacházejí na severním okraji katastrálního území Vinařice u Kladna poblíž bývalého nádraží Vinařice. Od okraje zástavby obce jsou ve vzdálenosti 2.2 km. Pozemek parc. č. 1600/12 je zapsán v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a je živičný, pozemek parc. č. 1604/73 je koryto vodního toku. Pozemek parc. č. 1679/7 ja zapsán v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, není delší dobu obhospodařován a je zarostlý rákosem. LV č. 855, k.ú. Libušín- pozemky se nacházejí na východním okraji katastrálního území Libušín ve vzdálenosti 1,5 km od obce. Pozemek parc. č. 2255/2 je v katru zapsán jako koryto vodního tokuý, pozemek parc. č. 2238/5 jako neplodná půda. Pozemek parc. č. 2098/31 je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda a je zemědělsky využíván. 3. Ocenění: 3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny porovnáním a dle cenového předpisu. 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti: 3.2.1. Věcná hodnota : Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky není věcná hodnota stanovena. 3.2.2. Ocenění na základě výnosů z pronájmu: Porovnatelné pozemky jsou v této oblasti pronajímány, ale většinou za nízké nájemné nebo nefinanční plnění a nelze stanovit cenu na základě výnosů z pronájmu. 3.2.3. Metoda porovnávací: Pro porovnání byly zjištěny následující prodeje porovnatelných pozemků: 1) V- 1883/15 id 1/3 pozemků parc.č. 94, 2086/11, 2087/4, 2097/9, 3169/21, k.ú. Libušín o celkové výměře 15 162 m 2, kupní cena 90 000,- Kč 17,80 Kč/m 2
- 6-2) V-7243/15 pozemky p.č. 93/1, 1508/7, 1524/1, k.ú. Vinařice u Kladna o celkové výměře 5 236 m 2, kupní cena 150 000,- Kč 28,60 Kč/m 2 3) V- 10836/14 pozemky p.č. 46/11, 1716/5, 1749 1752/5, k.ú. Vinařice u Kladna o celkové výměře 3 294 m 2, kupní cena 47 000,- Kč 14,30Kč/m 2 4) V- 10616/15- pozemky p.č. 50, 1197,1206,1209,1210, k.ú. Třebichovice o celkové výměře 21 532m 2, kupní cena 200 000,- Kč 9,30 Kč/m 2 Průměrná cena je stanovena váženým průměrem, kde pozemkům č. 4 je přidělena váha 5, pozemkům č 3 váha 3 a pozemkům č. 1 a 2 váha 1: ( 17.80+28.60+3*14.30+5*9.30)/10 = 13.60 Kč/m 2 Cena pozemků stanovená porovnáním: 17 716m 2 * 13,60 Kč/m 2 = 240 938,- Kč Podíl 7/240 = 7 027,- Kč 3.2.4. Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 727,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) II 1,03
- 7 - O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 727,00 Kč/m 2 LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III, vlečky, -0,50 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,30 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -0,950 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,060 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 727,- 0,060 1,000 43,62 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než ZC * 0,15. 109,05 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 1600/12 129,00 109,05 14 067,45 dráha Ostatní stavební pozemek - celkem 129,00 m 2 14 067,45
- 8 - Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 727,- 0,04 0,65 0 % 18,90 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 trvalý travní porost 1679/7 4 253,00 18,90 80 381,70 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 4 253,00 m 2 80 381,70 Pozemek ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodního toku 8 odstavec 4 727,- 0,06 1,00 43,62 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 1604/73 38,00 43,62 1 657,56 Pozemek ostatních vodních ploch - celkem 38,00 m 2 1 657,56 Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna - zjištěná cena = 96 106,71 Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Libušín Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2098/31 10110 13 101,00 13,46 100,00 26,92 352 678,90 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 13 101,00 m 2 352 678,90 Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 727,- 0,04 0,65 0 % 18,90 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 ostatní plocha 2238/5 4,00 18,90 75,60
- 9 - Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 4,00 m 2 75,60 Pozemek ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 pozemky vodního toku 8 odstavec 4 727,- 0,06 1,00 43,62 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 2255/2 191,00 43,62 8 331,42 Pozemek ostatních vodních ploch - celkem 191,00 m 2 8 331,42 Pozemky k.ú. Libušín - zjištěná cena = 361 085,92 Kč Rekapitulace výsledných cen LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna 96 107,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 96 107,- Kč LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 96 107,- Kč 1679/7 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 / 240 Výsledná cena: 2 803,- Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Libušín 361 086,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 361 086,- Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 361 086,- Kč celkem Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 / 240 Výsledná cena: 10 532,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 13 335,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 13 340,- Kč
- 10-4.Rekapitulace: - věcná hodnota nestanoveno - výnosová hodnota nestanoveno - porovnávací hodnota 7 000,- Kč - cena dle platného cenového předpisu 13 340,- Kč 5. Závěr: Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny - podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno Na základě výše uvedeného považuji za obvyklou cenu stanovenou porovnáním: 7 000,- Kč Slovy: -sedmtisíc,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne 4. 12. 1989 pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/2016 znaleckého deníku. Ve Slaném 8.3.2016 Ing. Petr Macák Štefánikova 1299 274 01 Slaný tel.: 603480416 e-mail: macak.petr@centrum.cz Seznam příloh - informace o pozemku z LV č. 855 pro k.ú. Libušín 3xA 4 - informace o pozemku z LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna - snímek pozemkové mapy k.ú. Libušín - snímek pozemkové mapy k.ú. Vinařice u Kladna