ZNALECKÝ POSUDEK č.3518-341/2013 O ceně bytové jednotky č.805/11 v Hradci Králové, Slezské Předměstí, Bratří Štefanů 805/32, včetně příslušenství a podílu o velikosti 554/37703 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.22118 pro k.ú.slezské Předměstí Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 9.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.805/11 v Hradci Králové, Slezské Předměstí, Bratří Štefanů 805/32, včetně příslušenství a podílu o velikosti 554/37703 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.22118 pro k.ú.slezské Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.805/11 Adresa předmětu ocenění: Bratří Štefanů 805/32 500 02 Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Slezské Předměstí Počet obyvatel: 93 490 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.1.2013 a 9.9.2013 za přítomnosti znalce a syna vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.22118 pro k.ú.slezské Předměstí - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 315227/461, Paní Miluše Šlapáková, Bratří Štefanů 805/32, 50002 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a třinácti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců a PVC. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. Dům je z roku 1972, stav průměrný, původní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5010 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1,5010 120,00 5 629,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1668 395,00 5 629,59 2 223 688,05 nádvoří Stavební pozemek - celkem 2 223 688,05 Pozemek - zjištěná cena = 2 223 688,05 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 2 223 688,05 Kč 2 223 688,05 Kč Cena příslušenství - celkem = 2 223 688,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hradec Králové Stáří stavby: 41 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 097,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu ložnice: 16,69 m 2 chodba: 4,84 m 2-5 -
WC: 1,00 m 2 koupelna: 2,55 m 2 pokoj: 16,30 m 2 kuchyň: 8,39 m 2 lodžie: 5,78 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,55 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,44 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,44 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,55 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,44 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem = 55,79 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 0,980 * 0,850 = 0,566 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 31 097,- Kč/m 2 * 0,566 = 17 600,90 Kč/m 2 CP = CU * PP = 17 600,90 Kč/m 2 * 55,79 m 2 = 981 954,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 981 954,21 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 223 688,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 554 / 37 703 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 223 688,05 Kč * 554 / 37 703 = 32 674,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 32 674,41 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 014 628,62 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 014 628,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 014 628,60 Kč Celkem 1 014 628,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 014 628,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 014 628,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 014 628,60 Kč Celkem 1 014 628,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 014 628,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 014 630,- Kč slovy: Jedenmiliončtrnácttisícšestsettřicet Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.403.000,- Kč a pohledávky budoucí do celkové výše 41.427.868,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt s dispozicí 2+1 a užitnou plochou 54 m2, umístěný ve 4. nadzemním podlaží z celkových osmi - Hradec Králové - ulice Štefánikova. Byt, který je v původním, ale velice udržovaném stavu je v osobním vlastnictví - bezproblémové financování hypotékou, úvěrem. Pokoje jsou situované jihozápadním směrem a do klidné části parku. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - zateplení, výtah, bezbariérový vstup a stoupačky. K bytu náleží sklepní prostory. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize. - 10 -
byt 2+1 s velkou lodžií v Osobním vlastnictví o rozloze 55,4 m2 v žádané lokalitě v Hradci Králové, ulice Jungmannova. Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží ze šestnácti se třemi výtahy. Byt nabízí 47,9 m2 obytné plochy a 7,5 m2 lodžie na západní stranu s výhledem na nové dětské hřiště. V bytě naleznete dva neprůchozí pokoje, umakartové jádro (koupelna s vanou, WC oddělené), v chodbě a kuchyni bytu dlažba, nové stoupačky, původní dřevěná okna, nový výtah. Byt je vhodný k celkové rekonstrukci. Požadovaná cena 1.340.000,- Kč. byt v ul. Severní v klidné lokalitě Hradce Králové - Slezské Předměstí. Tento byt má nová plastová okna a nachází se v domě po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení, omítka a nová střecha. Požadovaná cena 1.200.000,- Kč včetně poplatků. byt 2+1 v OV, o podlahové ploše 56 m2, nacházející se v 1NP/5NP menšího panelového domu. Dům má velmi dobrou polohu, je umístěn na hekém a klidném místě lokality Sleské předměstí, v Hradci Králové, nedaleko samotného centra. Byt je ve velmi zachovalém stavu, má zděné jádro a stává se z pokoje 1; pokoje 2; kuchyně vybavené novější kuchyňskou linkou světlé barvy (ponechán plotýnkový vařič); spížírny; vstupní haly; koupelny s vanou; samostatné toalety a dvou komor, - 11 -
které lze vhodně využít jako technickou místnost nebo šatnu. Podlahové krytiny v bytě jsou: pokoj 1, pokoj 2 - koberec; vstupní hala - nová dlažba světlé barvy; kuchyň, koupelna, toaleta, obě komory - linoleum. V celém bytě proběhla výměna původních oken za nová plastová. Orientace bytu: pokoj 1 je situován na západní stranu; ostatní místnosti jsou situovány na východ. Vytápění a ohřev vody je zajištěno dálkově z Opatovic. Dům je zateplen s novou fasádou, má novou střešní krytinu. Ve společných prostorách je k dispozici kolárna. V okolí domu je spousta zeleně. Veškerá občanská vybavenost se nachází v dosahu. U domu je bezproblémové parkování. Zastávka MHD se nachází u domu, vlaková zastávka je cca 10 min. chůzí pěšky. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize, právních služeb a ostatních poplatků. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.100.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 9.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3518-341/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22118 ze dne 17.6.2011 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -