Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5939 16./2015 c) o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 2013 v katastrálním území Újezdec u Osvětiman, obci Újezdec, okrese Uherské Hradiště. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 31712/13-98 ze dne 28.8.2015 Účel posudku: ocenění podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 8.9. 2015 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 12 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 9. září 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 28.8. 2015, exekuční řízení č.j. 177 EX 31712/13-98. Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 2013 orná půda v katastrálním území Újezdec u Osvětiman, obci Újezdec, okrese Uherské Hradiště. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : Zlínský : Uherské Hradiště : Újezdec : Újezdec u Osvětiman 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Újezdec u Osvětiman LV č. 76 ze dne 11.8.2015 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Mapa obce a okolí 5) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Zákon č. 416/2009 Sb. a zákon č. 405/2012 Sb. část IV. Náhrady při vyvlastnění D. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 % včetně daně z nemovitostí) metoda nebude aplikována. - 2 -
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 76 je pan Milan Žádník, nar. dne 25.5.1971 trvale bytem 687 41 Medlovice, č.p. 103 vlastníkem podílu ve výši id. 1/3 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 2013 orná půda o celkové výměře 1450,0 m 2 v katastrálním území Újezdec u Osvětiman, obci Újezdec, okrese Uherské Hradiště. 7. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Jedná se o pozemek orné půdy, který je součástí rozsáhlého honu obdělávaného nájemním způsobem, ve veřejném registru půdy LPIS je jako nájemce uvedena společnost LUKROM plus s.r.o.. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis: Vesnice Újezdec spadá do okresu Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Uherské Hradiště. Obec Újezdec se rozkládá asi patnáct kilometrů západně od Uherského Hradiště. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno 232 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Obec je vzdálená přibližně 19 km od slovenských hranic. Vesnice Újezdec leží v průměrné výšce 337 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 342 ha, z toho orná půda zabírá šedesát pět procent. Významnou část katastru obce Újezdec zabírají vinohrady. V katastru obce jsou rovněž ovocné sady. Pozemek zapsaný na LV č. 76 je součástí rozsáhlého honu, obhospodařovaného nájemním způsobem, který se nachází na severním okraji katastrálního území Újezdec u Osvětiman. Přístup k pozemku je možný po pozemku parcelní číslo 2043 ve vlastnictví obce Újezdec, v lokalitě již byly provedeny pozemkové úpravy. Jedná se o dlouhý, úzký jen asi 7,5 m široký, pruh orné půdy v rozsáhlém zemědělském honu. Pozemek je mírně svažitý, se svažitostí do 15%, orientovaný na sever. Ve veřejném registru půdy LPIS je následující evidence: Pozemek je ke dni ocenění užíván v souladu s evidencí. - 3 -
Obsah ocenění a) 6 zemědělský pozemek Kopie katastrální mapy Pozemek zapaný na LV č. 76 pro katastrální území Újezdec u Osvětiman, obec Újezdec, okres Uherské hradiště, tvoří pruh v rozáhlém honu orné půdy. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) 6 pozemek zemědělský - p. č. 2013 k.ú. Újezdec u Osvětiman, obec Újezdec, podíl id. 1/3 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m2 0 Kč/m2 Kč/m2 - Kč 2013 1450 30850 9,76 0% 0,00 9,7600 1/3 4 717,33 1450 Cena podílu na pozemku 4 717,33 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen podíl id. 1/3: 6 zemědělský pozemek p.č 2013 k.ú. Újezdec u Osvětiman id. 1/3 = 4 717,33 Kč Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 1/3 4 720,00 Kč - 4 -
2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělském pozemku orné půdy v rozsáhlém, nájemně obhospodařovaném honu. Pozemek leží v katastrálním Újezdec u Osvětiman. Orná půda v honu je v okrese Uherské Hradiště nabízená za jednotkové ceny v rozsahu od 9,00 Kč/m 2 po 31,00 Kč/m2: Pozemek nelze využít jinak, než k zemědělským účelům. Dle cenových věstníků se cena zemědělské půdy v katastrálním území Újezdec u Osvětiman zvýšila z 9,50 Kč/m 2 na 11,12 Kč/m 2. Fakticky dosažitelná cena za jednotku v lokalitě se může pohybovat až kolem 16,00 Kč/m 2. Zároveň musíme zohlednit, že předmětem ocenění v konkrétním případě je pouze podíl ve výši id. 1/3, což snižuje dosažitelnou cenu na volném trhu. Potencionálními zájemci by tedy mohl být spoluvlastníci pozemku, obzvláště pak společnost ZENERGO a.s. která 1/3 nabyla nedávno, nebo společnost, která pozemek v současné době obhospodařuje. S ohledem na výše uvedené určují dosažitelnou cenu za podíl na posuzovaném pozemku ve výši Cena nemovité věci metodou srovnání (zaokrouhleno) podíl id. 1/3 7 250,00 Kč - 5 -
C. Závěr: Administrativní cena..id. 1/3.........4 720,00 Kč Cena metodou porovnání......id. 1/3....7 250,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/3 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 76 vedeném pro katastrální území Újezdec u Osvětiman, obec Újezdec, okres Uherské Hradiště, tj. podílu na pozemku parcelní číslo 2013 orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: 7 250,00 Kč Slovy: sedmtisícdvěstěpadesát korun českých V Otrokovicích, dne 9. září 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5939 169/2015 c) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 159/15. Letecký snímek lokality a katastrální mapa Pozemek dle LV č. 76 pro katastrální území Újezdec u Osvětiman, obec Újezdec, okres Uherské Hradiště součást honu - 6 -
Fotodokumentace: Pohled na hon, ve kterém se pozemek parcelní číslo 2013 nachází, na fotce na horizontu, katastrální území Újezdec u Osvětiman, obec Újezdec List vlastnictví: - 7 -
- 8 -