Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnes ení č.j. 196 EX 1336/15-19 ze dne ocenění nemovité věci v exekučním řízení

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně nemovité věci rodinného domu č.p. 153 na pozemku parcelní číslo 104/20 v katastrálním území Černotín, obci Černotín, okrese Přerov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnes ení č.j. 196 EX 1336/15-19 ze dne Účel posudku: ocenění nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 21. srpna 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 196 EX 1336/ Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc - rodinný dům č.p. 153 na pozemku parcelní číslo 104/20 zastavěná plocha a nádvoří (jiný vlastník) v katastrálním území Černotín, obec Černotín, okres Přerov. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území : Černotín, č.p. 153 : Olomoucký : Přerov : Černotín : Černotín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 19. srpna 2015 znalcem za účasti povinného, který poskytl informace o historii a technickém stavu objektu. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Černotín LV č. 312 ze dne ) Kopie katastrální mapy bez identifikace 3) Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 19. srpna 2015, fotodokumentace 4) Znalecký posudek z roku 2012 objednaný Okresním soudem v Přerově 5) Mapa města a okolí 6) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 7) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů. 5. Použitá literatura: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč A. - Teorie oceňování nemovitostí CERM V. vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny -2-

3 Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Jelikož pronájem obdobných nemovitostí není v místě obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 312 jsou paní Eva Kovářová, nar. dne a pan Jiří Kovář, nar. dne oba bytem Černotín č.p. 153 vlastníky oceňované nemovité věci rodinného domu č.p. 153 na pozemku parcelní číslo 104/20 zastavěná plocha a nádvoří (pozemek jiného vlastníka) v katastrálním území Černotín, obec Černotín, okres Přerov. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Lokalita leží mimo záplavové území, nehrozí zde ani sesuv půdy. Předpoklad nízkého radonového rizika, dle orientační mapy radonového indexu pro lokalitu Černotín. 9. Věcná břemena, zátěže: Na listu vlastnickém nejsou zapsány žádná věcná břemena vážící se ke stavbě. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny stavby dle tohoto posudku nepromítají. 10. Základní popis: Vesnice Černotín spadá do okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hranice. Obec Černotín se rozkládá asi dvacet sedm kilometrů východně od Přerova a dva kilometry jižně od města Hranice. Počet osob trvale žijících na území této středně velké vesnice je 778 (Malý lexikon obcí 2014). Černotín se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Černotín a Hluzov. Děti školou povinné mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a menší děti zde najdou mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci zřízeno hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli obchod se základním sortimentem, knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Předmětem ocenění je dvoupodlažní, přízemní částečně podsklepený řadový koncový dům zastřešený krovem s využívaným podkrovím na okraji souvisle zastavěné části obce. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy řadovými ve stejné řadě, ale především solitérními rezidenčními stavbami s tím, že na západ od domu najdeme skupinu novostaveb, některé jsou ještě rozestavěny. Místo je k trvalému bydlení vhodné. Je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě a posuzovaný dům napojen je. Předmětem -3-

4 ocenění je pak jenom dům, neboť pozemky zastavěná plocha a pozemky ve funkčním celku náleží jinému vlastníku. Dopravní dostupnost Plocha parcel, v jednotném funkčním celku s posuzovaným domem avšak jiného vlastníka, je zde dvou stran od jihu a od východu lemována asfaltovými komunikacemi ve vlastnictví obce, přístup a příjezd k domu je od jihu. Centrum obce, kde nejdeme všechny důležité objekty a zastávku autobusu, je od domu vzdáleno 500 m. Na jihu vesnice prochází železniční trať na trase Hranice na Moravě - Valašské Meziříčí. Účel využití Rodinný dům v současné době je užíván v souladu s evidencí povinným. Pozemky Předmětem ocenění nejsou pozemky, ty náleží jiné osobě. Plocha je sklonitá k jihu. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 104/20 zapsaný na LV č. 239, na němž se rodinný dům číslo popisné 153 nachází, je ve vlastnictví jiné osoby, stejně jako pozemky s domem užívané p.č. 104/11 a 104/22, katastrálním území a obec Černotín, okres Přerov. Obsah ocenění a) rodinný dům číslo popisné 153 na pozemku parcelní číslo 104/20 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Černotín, okres Přerov. 11. Popis stavby: Rodinný dům čp. 153 stojí na pozemku p.č. 104/20 v k.ú. a obci Černotín, okres Přerov a je užíván od roku Stavba je dvoupodlažní, částečně podsklepená, jedná se o řadový dům krajní, zastřešený krovem s plně využívaným podkrovím. Zděný objekt je založen na základových pásech betonových, proložených kamenem, sklepní podlaží je záměrně ponecháno bez izolace proti spodní vodě a podlahu zde tvoří rostlý terén. Stropy nespalné s rovným podhledem, střešní konstrukci tvoří sedlový dřevěný krov, krytina taška pálená, jen část střechy s malým spádem nad pokojem v podkroví je pokrytá plechem. Klempířské konstrukce kompletní, pozinkovaný plech. Schodiště v domě o malé zastavěné ploše je tvořeno ocelovou konstrukci, stupně dřevěné, podstupnice chybí, schodiště je 2 x lámané, stísněné, ne příliš pohodlné. Okna domu jsou dřevěné, zdvojené, dožité, nesplňují technické podmínky na tyto konstrukce, dveře -4-

5 v obvodovém plášti hliníkové, rovněž se špatnými tepelně technickými parametry, vrata do garáže dřevěné, silně opotřebené. Úpravy povrchů stěn vnitřních běžné štukové omítky, obklady v běžném rozsahu, fasáda hladká omítka cementová natřena na bílo. Sokl připraven na obklad, který chybí. Povrchy podlah ve sklepě rostlý terén, v 1. NP. cementový potěr a v prádelně dlažba, ve 2. NP. dlažby a beton s koberci, v podkroví nové lité experimentální podlahy. Vnitřní dveře v ocelových zárubních plné i prosklené. Dispoziční řešení domu je typické pro minulou dobu, i na tak malém půdoryse se v minulosti realizovaly RD tak, aby zde mohly být dva byty. To je případ posuzované stavby. Vstup do domu je vedle vjezdu do garáže na úrovni rostlého terénu z východní strany do 1. NP. za zádveřím je schodišťová chodba, dveře rovně za ní vedou na dvůr za domem. Pod schodištěm do 2. NP. najdeme schody do sklepa, zde jsou dva sklepní skladovací prostory. V úrovni 1. NP. najdeme ještě na levé straně domu již zmíněnou garáž, za ní kotelnu, za schodištěm na straně pravé je prádelna. Ve 2. NP. z maličké schodišťové podesty jsou přístupné koupelna, zaskládaná v tuto chvíli vybavením horní kuchyně, samostatné WC, rozsáhlý obývací pokoj vybavený krbem se vstupem na balkon a kuchyň. V podkroví pak najdeme prostor bývalé kuchyně, dva pokoje, koupelnu vybavenou vanou a umyvadlem a samostatné WC bez WC mísy, která je demontovaná, neboť v pokojích a na WC byla nedávno realizovaná nová litá podlaha. Kuchyň a jeden z pokojů mají skosené stropy. Inženýrské sítě a vybavení domu je následující: - objekt je napojen na obecní vodovod, ohřev TUV dvojího typu: v kotelně je elektrický bojler, jež lze přepojit na ohřev vody z kotle ÚT na tuhá paliva a dále v koupelně v podkroví je plynový kotel ÚT kombinovaný s ohřevem TUV. - stavba je napojená na veřejný kanalizační řád, - elektrická energie 230/400 V, - do domu je doveden plyn. Ten slouží jednak jako medium pro vytápění plynový kotel je umístěn v podkroví a může vytápět celý dům, nebo jen podkrovní podlaží, dále je doveden do kuchyně ve 2. NP. ke sporáku, druhý plynový kotel je pak instalován v kotelně u kotle na tuhá paliva, - vytápění domu má několik okruhů a systémů. Předně již zmíněná možnost topení plynem (kotel ÚT v podkroví), druhý systém je rovněž na plyn, kotel je umístěn v kotelně u garáže, vedle kotle na tuhá paliva, přitom lze různě přepínat topné okruhy radiátorů či podlahového vytápění. Systém viditelný v kotelně je tvořen amatérsky, znalec vzhledem k ročnímu období nemohl prověřit jeho funkčnost. Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky: K dnešnímu dni je dům užíván, některé konstrukce nejsou dokončené (obklad soklu), některé jsou nově realizované (podlahy v podkroví), některé jsou dožité okna. Stavba jeví známky zanedbané údržby a navíc zde vládně nepořádek, objekt je do značné míry zaskládán odpadem. Znalec během místního šetření není schopen prověřit funkčnost veškerého inženýrského vybavení domu. V každém případě dům obsahuje dvě bytové jednotky v podkroví a ve 2. NP., nebytový prostor garáž a další skladovací a provozní prostory kotelna, prádelna. V horním bytě byl navíc zjištěn odpočtový plynoměr, toto podlaží má samostatný okruh topené, dle sdělení povinného je zde i odpočtový elektroměr. Znaleckým posudkem vyhotoveným pro potřeby Okresního soudu v Přerově v roce 2012 znalec konstatoval, že v domě nelze vymezit jednotky, což se nezakládá na pravdě. Za relativně nízké náklady (do Kč) lze dokonce zřídit vnější schodiště do bytu v podkroví přímo na obecní pozemek tak, že byt ve 2. NP. by nebyl provozně nijak závislý na pozemcích, které vlastní jiná osoba. Přitom vymezené byty by měly totožnou podlahovou plochu ( cca 60,0 m2), jen dolní byt by měl navíc oproti podkrovnímu balkon. Je nutno konstatovat, že závěry posudku pro potřeby soudu zhotoveného v roce 2012 jsou zcela mylné. B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb. -5-

6 Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) RD čp. 153 včetně příslušenství na pozemku p.č. 104/20 v k.ú. a obci Černotín, okres Přerov Výměry pro ocenění OP obestavěný prostor domu OP = (37,4 * 2,4) + (94,0 * 6,65) + (94,0 * 3,6 * 0,5) = 803,28 m3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle 35 vyhlášky -6-

7 Rodinný dům č.p. 153 O bec Černotín Katastrální území Černotín Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR Kraj Olomoucký Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/ m ,00 O bestavěný prostor OP m2 803,28 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby I řadový krajní dům -0,01 2 Provedení obv. stěn II zdivo cihelné 3 Tl. obvod. stěn II 45 cm 4 Podlažnost II hodnota více 2 0,02 5 Napojení na veř. sítě V. kompletní 0,08 6 Vytápění II ústřední 7 Zákl. příslušenství II úplné standardní 8 Ostatní vybavení bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II standardního rozsahu 10 Vedlejší stavby I bez vedlejších staveb 11 Pozemky bez pozemku -0,01 12 Jiné kriterium I bez vlivu na cenu 0,08 Stáří staby 17 s = 1-5*y 0,92 13 Stav II stavba se zanedbanou údržbou 0,85 Iv 0,84 Index trhu - tab. č. 3 přílohy č. 3 vyhlášky Dílčí situace Vlastnictví nemovitosti Z měny v okolí Vliv právních vztahů Ostatní neuvedené Povodňové riziko I II IV. rovnováha pozemek s nemovitou stavbou bez vlivu podíl nepořádek, stísněnost dispozice a schod. zanedbatelné nebezpečí -0,03-0,04-0,10 1,00 It Index polohy - tab. č. 3 přílohy č. 3 vyhlášky Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí Poloha pozemku Napojení na sítě Občanská vybavenost Dopravní dostupnost Hromadná doprava Komerční využití Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy neuvedené II VI I I I I 0,83 rezidenční do 2000 obyvatel rezidenční zástavba okraj obce lze napojit na všechny v obci je dostupná dostupná s parkováním zastávka do 1000 m bez možností využití bezproblémové průměrná stísněná plocha pozemku 1,01 0,03-0,01 0,01-0,01-0,10 Ip Cena stavby celkem C = O P*ZC*Iv*It*Ip 0, ,60 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. : a) RD č.p. 153 včetně příslušenství na pozemku p.č. 104/20 v k.ú. a obci Černotín Kč Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) 2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání -7- = , Kč

8 Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 153 zjištěný na pozemku parcelní číslo 104/20 v obci Černotín, okres Přerov. Dvoupodlažní částečně podsklepený dům s plně využívaným podkrovím stojí na pozemcích jiného vlastníka, obsahuje dvě bytové jednotky, garáž a další skladovací a provozní prostory. Dle předloženého znaleckého posudku z roku 2012, vypracovaného pro potřeby Okresního soudu v Přerově a dle prohlášení povinného je zřejmé, že v rozporu se zápisem v KN je dům podílovým vlastnictvím vlastníků, bývalých manželů, nikoliv jejich SJM. Zjištěním během místního šetření lze dále prohlásit, že stavbu lze, dle příslušných NOZ, rozdělit na jednotky a to na dvě jednotky bytové plus garáž a to za jednoduchý náklad nové schodiště (v místě schodišťového okna ve štítu stavby) vedoucí přímo na obecní pozemek bez vstupu na pozemek jiného vlastníka ve funkčním celku se stavbou. Předmětem ocenění je tedy rodinný dům obsahujícího dvě bytové jednotky, přičemž jejich faktické vymezení v domě je podmíněno investicí řádově ve výši max Kč. Posuzovaný rodinný dům stojí na okraji zastavěné části obce, okolní zástavbu tvoří samostatně stojící rodinné domy a domy v řadě za stavbou posuzovanou. Zatím poslední dům v této řadě byl dostavěn před dvěmi léty dům nový, řadu je možno západním směrem dál prodlužovat. Na východ od posuzované stavby obec vymezila nové stavební místa a tak zde stojí nově dokončené či rozestavěné moderní rodinné domky. Metoda zjištění ceny porovnáním tedy vychází z hodnoty domů v daném místě, přičemž posuzovaný dům může mít dva byty, v současné době v bytě v podkroví je pouze koupelny, ostatní vybavení (kuchyň a WC) jsou demontovány. Že zájem o bydlení v obci Černotín je dokazuje sousední nová zástavba, práci přímo v obci nenajdeme, ale poblíž je nejenom větší město Hranice na Moravě ale i nájezd na dálnici D1 (za Hranicemi), která zajišťuje relativně dobrý a rychlý dojezd do Ostravy či Olomouce. Pokud hledáme v obci nabídku RD, pak zde aktuálně najdeme tyto dvě inzerce: Stavby jsou nabízeny s pozemky, pokaždé je stav podstatně lepší, než v jakém je v současné době dům posuzovaný. Předmětem ocenění je stavba, která po dokončení může obsahovat dva byty včetně dalších prostor. Objekt má některé konstrukce nedokončené, některé demontovány, je zde silně zanedbaná údržba a obecně v objektu i kolem něho vládne nepořádek. Zásadní negativní vliv na výslednou cenu stavby má ovšem skutečnost, že pozemky nenáleží ani jednomu z vlastníku objektu. Požadovaná cena za pozemek určený k zastavění rodinným domem v místě se pohybuje ve výši cca 60 Kč/m2, nabyvatel domu musí uvažovat do budoucna i s tímto nákladem. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzované nemovité věci rodinného domu metodou srovnání a analýzy situace ve výši -8-

9 Cena stavby určená srovnáním (zaokrouhleno) Kč C. Závěr: Administrativní cena stavby Kč Cena stavby určená srovnáním Kč Obvyklou cenu posuzované stavby evidované na LV č. 312, tj. na rodinného domu č.p. 153 na pozemku parcelní číslo 104/20 (jiný vlastník), v katastrálním území Černotín, obci Černotín, okres Přerov, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Kč Slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc korun českých Pozn.: na LV je evidován závazek vlastníků půjčka, její zůstatkovou výši povinný nebyl schopen definovat. Jiné závazky se ke stavbě neváží. V Otrokovicích, dne 21. srpna 2015 Hradil Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 147/15. Mapové přílohy posudku: -9-

10 Pohled na rodinný dům č.p. 153 obec Černotín, okres Přerov Fotodokumentace: Pohled na rodinný dům č.p. 153, v obci Černotín, okrese Přerov z příjezdové cesty a od severu Kuchyň v dolním bytě odpočtový plynoměr vybavení kuchyně v podkroví chybí, je vidět

11 nová litá podlaha v podkroví koupelna v podkroví s kotlem ÚT a TUV krb v obytné místností dolního bytu WC demontováno nová podlaha funkční WC ve 2. NP. systém kotle na tuhá paliva a elektrický bojler v kotelně je doplněn druhým kotlem plynovým umístěným

12 tamtéž garáž i další prostory v domě jsou zaskládány nepořádkem a odpadem vstupní chodba v nejnižším podlaží ve sklepě je i prádelna

13 luxferové okno ve schodišťovém prostoru může být nahrazeno dveřmi na vnější schodiště ven z domu List vlastnictví:

14 - 14 -

15 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 14 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne Powered by TCPDF (