Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2014 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech pozemku parcelní číslo 2394 jehož součástí je RD čp. 697 a na pozemcích parcelní číslo 2395, 8161/18 a o ceně pozemků parcelní číslo 2347/16, 3304/119 v katastrálním území Hluk, obci Hluk, okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň-sever Divadelní 2728/3a Plzeň Usnesení č.j. 121 EX 6854/13-49 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1 v elektronické formě na CD.

2 V Otrokovicích, dne 1. března

3 A. Nález 1. Znalecký úkol : JUDr. Vendula Flajšhansová, soudní exekutor, Exekutorský úřad Plzeň-sever se sídlem Divadelní 2728/3a, Plzeň pověřený opatřením Okresního soudu v Uherském Hradišti ze dne , č.j. 15 EXE 385/ vedením exekuce podle vykonatelného rozsudku Okresního soudu v Uherském Hradišti ze dne , č.j. 27 C 27/ ve věci oprávněného... rozhodl takto: Soudní exekutor dle 127 odst. o. s. ř. a 336 odst. 1 o. s. ř. ustanovuje Hradil Ewa, Ing., Bc. znalce v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Moravní Otrokovice k ocenění podílu ve výši id. ¾ na těchto nemovitostech: a dále: - 3 -

4 Znalci se ukládá: a) aby ocenil shora uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a aby ocenil případná jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování znaleckého posudku v souladu s ustanovením 336 občanského soudního řádu, a to cenou obvyklou. Obvyklou cenou e pro účely zákona rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejného nebo obdobného služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, a to ke dni ocenění. Zároveň nechť jsou zváženy všechny okolnosti, které mají vliv na cenu. b) aby podal znalecký posudek písemně v e dvou vyhotoveních do 15 dnů od obdržení tohoto usnesení Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí : Hluk, Antonínská 697 Kraj : Zlínský Okres : Uherské Hradiště Obec : Hluk Katastrální území : Hluk 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28. února 2014 znalcem za účasti povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpisy z katastru nemovitostí pro katastrální území Hluk, LV č. 191 a ) místní šetření znalce dne 28. února 2014, 3) kopie katastrální mapy informativní, - 4 -

5 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí, 6) fotodokumentace pořízená dne 28. února Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě dům z technických důvodů nelze pronajímat, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 191 je paní Vlasta Zaňková, nar. dne id. 3/4 bytem Hluk, Antonínská 697 vlastníkem podílu ve výši id. ¾ na nemovitostech pozemku parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 321,0 m 2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 697 včetně podílu na tomto domě a na pozemcích parcelní číslo 2395 zahrada o výměře 932,0 m 2 a parcelní číslo 8161/18 ostatní plocha, silnice o výměře 14,0 m 2 v katastrálním území Hluk, obci Hluk, okrese Uherské Hradiště. Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je - 5 -

6 paní Vlasta Zaňková, nar. dne bytem Hluk, Antonínská 697 výlučným vlastníkem nemovitostí pozemků parcelní číslo 2347/16 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 12,0 m 2 a parcelní číslo 3304/119 ostatní plocha, silnice o výměře 20,0 m 2, na kterém vázne věcné břemeno ve prospěch vlastníka silnice Zlínského kraje v katastrálním území Hluk, obci Hluk, okrese Uherské Hradiště. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Nelze určit. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcné břemeno se váže k silnici, pozemku parcelní číslo 3304/119, to je zřízeno úřední cestou a opravňuje subjekt plně realizovat všechna práva k pozemku mimo holé vlastnictví, které v tomto případě má nulovou hodnotu. 11. Základní popis : Základní charakteristika Poloha a základní údaje Městečko Hluk patří do dřívějšího okresu Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Uherské Hradiště. Obec Hluk se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Uherského Hradiště. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení tohoto malého města dosahuje počtu 4413 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 17 km od slovenských hranic. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hluk mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Rodinný dům je postaven v ulici zastavěnou obdobnými stavbami. Posuzovaná stavba se nachází v původní uliční řadové zástavbě. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přízemní objekt je jednou z nejnižších staveb v ulici a určitě objektem v nejhorším, demoličním stavu. Mimo malého uličního traktu, jehož polovinu tvoří průjezd, je zde dvorní křídlo, východní část tohoto křídla je vlastníky považovaná za obytnou, západní část je hospodářskou. Stavby, či spíše jejích zbytky, stojí na pozemku parcelní číslo 2394, na této parcele před průčelím stavby čp. 697 je pak umístěná studna, která zásobuje dům pitnou vodou. Stavební pozemek se zahradou tvoří jednotný funkční celek, další tři pozemky, oceňované v tomto souboru a evidované jako silnice nebo ostatní komunikace souvisí s komunikacemi v obci Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové místní komunikaci buď z ulice Antonínská, kde před domem je možno parkovat na vlastním pozemku, za zahradou je rovněž asfaltová cesta. Zastávka autobusu spojující obec s bývalým okresním městem Uherské Hradiště či dalšími okolními obcemi je - 6 -

7 od domu vzdálená cca 500,0 m. Autobusy dojíždí do obce pravidelně. Nejbližší zastávka ČD je v Uherském Ostrohu Účel využití Stavba rodinného domu je dle evidence určena k trvalému bydlení. Dům je ve stavu demoličním, přesto je užíván Pozemky Předmětem ocenění je podíl na pozemku stavebním jehož součástí jsou všechny stavby včetně studny, podíl na zahradě a navazující parcele, jež je součástí silnice II/495 konkrétně je zde část rigolu kolem této cesty, dále je předmětem ocenění parcela, jež leží přímo pod tělesem této cesty a parcela, na které leží chodník kolem domu v ulici Antonínská. Pozemek stavební a související zahrada tvoří úzký dlouhý pruh. Pozemky dle LV č. 191 a 3739 jsou užívány v souladu s evidencí, rozlohou se jedná o plochu nadstandardní avšak tvarem nevýhodnou, tato situace je v místě obvyklá. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 2394 s domem č.p. 697 a dalšími demoličními stavbami včetně rigolu u silnice II/495 jsou označeny bleděmodře, chodník v ulici Antonínská je označen šipkou na východě, parcela pod silnicí II/495 pak opět šipkou na západě plochy v k.ú. a obci Hluk, okres Uherské Hradiště Obsah ocenění: a) pozemky parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 2395 zahrada v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště podíl ve výši id. ¾ včetně studny a porostů, b) pozemky parcelní číslo 2347/16, 3304/119 a podíl ve výši id. ¾ na pozemku parcelní číslo 8161/18 v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště 12. Popis objektu: Rodinný dům č.p. 697, katastrální území a obec Hluk - 7 -

8 Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří a je jeho součástí a to včetně navazujících staveb je zcela neobyvatelný a nelze ani využít jeho jakoukoliv část v případě, že by zde byl realizován dům nový. Skutečnost, že vlastnice ve stavbě pobývá trvale na tomto zjištění nic nemění. Ač bližší pohled z ulice avizuje, že stavba není v dobrém technickém stavu, interiéry překvapí i zkušeného člověka. Objekt nemá žádnou kladnou hodnotu, totéž platí o dalších stavbách navazujících na dům, vliv existence staveb na ploše má silně negativní vil na cenu pozemků a to především zastavění plochy. Své tvrzení dokládám fotodokumentaci v příloze tohoto posudku. Oceňovaný objekt včetně vedlejších staveb je demoliční stavbou sloužící jako skládka odpadů. Pozemky a) pozemky parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 2395 zahrada v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště podíl ve výši id. ¾ včetně studny a porostů Předně je předmětem ocenění podíl na pozemcích dle LV č Zastavěná plocha a zahrada jsou zatíženy demoličními stavbami a odpadem, plocha je tvarem velmi nevýhodná avšak ten je v místě obvyklý, v budoucnu by mohla být využitá dvojím způsobem jako plocha související k jedné ze dvou sousedních staveb, nebo po vyklizení stávajících demoličních staveb a odpadu by zde mohl stát nový dům. Součástí pozemku stavebního mezi chodníkem a stávajícím průčelím RD je studna, která do dnes zásobuje dům vodou, dle povinné pitnou. Při dnešní ceně vody je toto kladný rys parcely. Předmětem ocenění je pak jen id ¾ z celku. b) pozemky parcelní číslo 2347/16, 3304/119 a podíl ve výši id. ¾ na pozemku parcelní číslo 8161/18 v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště Všechny tři parcely jsou zastavěny veřejně prospěšnými stavbami silnice, odvodňovací kanál podél silnice a obecní chodník. Skutečnost, že stavba silnice II/495 leží na pozemku parcelní číslo 3304/119 na základě věcného břemene činí jeho cenu nulovou. Pozemek pod odvodněním cesty (podíl) a pozemek pod obecním chodníkem mají cenu jen symbolickou. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 441/2013 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude určená možná obvyklá tržní cena posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání a analýza situace. 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) pozemky parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 2395 zahrada v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště podíl ve výši id. ¾ včetně studny a porostů - 8 -

9 Pozemky parelní číslo 2394, podíl ve výši id. 3/4 Obec K atastrální území Hluk Hluk Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv K č/ m ,00 Plocha pozemků P m Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel II. od ,85 O2 Význam obce III. ostatní města 0,85 O3 Poloha obce V. ostatní 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost IV. autobus 0,80 O6 občanská vybavensot III. základní 0,95 Základní cena pozemku ZC 557,89 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu III. rovnováha 0,00 2 Vlastnické vztahy III. spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. podíl -0,04 5 Povodňové riziko IV. zeanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,95 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost IV. do 15 % 0,00 2 Zákadové podmínky III. neztížené 0,00 3 Ochranná pásma I. mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání I. bez omezení 0,00 5 Geometrický tvar I. nevhodný, úzký obdélník -0,02 6 Ostatní neuvedené I. demoliční objekty -0,30 Io 0,68 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,02 3 Poloha v obci I. okrajová část -0,10 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. zpevněná komunikace, dobré parkování 0,00 7 Hromadná doprava II. zastávka do 1 km od domu -0,02 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti využití 0,04 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené I. velké množství odpadu -0,30 Ip 0,6400 Cena 3/4 pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P *3/ ,43 b) pozemky parcelní číslo 2347/16, 3304/119 a podíl ve výši id. ¾ na pozemku parcelní číslo 8161/18 v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště Cena pozemku pod komunikaci v místě: 10,00 Kč/m2 Pozemek parcelní číslo 8161/18 chodník, podíl id. ¾: 14*10*3/4 105,00 Kč Pozemek parcelní číslo 2347/16 rigol: 12*10 120,00 Kč Pozemek parcelní číslo 3304/118 silnice věcné břemeno...0,00 Kč Komunikace celkem.225,00 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. rekapitulace cen: a) pozemky stavební 2394 a 2395 podíl id. 3/4, k.ú. Hluk = ,40 Kč b) pozemky komunikací, k.ú. Hluk, podíl i celé = 225,00 Kč Administrativní cena ke dni ocenění = ,40 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = ,00 Kč - 9 -

10 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou analýzy situace Předmětem ocenění dle evidence je stavební pozemek s rodinným domem včetně zahrady a to podíl z těchto nemovitostí ve výši id. ¾, dále pak pozemky pod veřejnými komunikacemi, pod chodníkem, pod sinicí II. třídy a podíl na pozemku, jež tvoří rigol podél silnice druhé třídy. Ve skutečnosti je předmětem ocenění velmi úzký pozemek o výměře 1253,0 m2, který je z částí znečištěn obrovským množstvím odpadu, jež povinná považuje za dům k bydlení. Po vyčištění plochy nelze říci, že tato úzká plocha je vhodná k zástavbě rodinným domem, jiný typ stavby v tomto místě nepřichází v úvahu, podstatně lépe by parcely posloužily některému ze sousedů či už pro stavbu garáže, ke zvětšení zahrady, ke zkvalitnění bydlení v místě. Obzvlášť soused z jihu by nabytím této plochy získal. Ovšem při pohledu na posuzovaný dům a jeho obsah vzniká otázka, zda náklady na vyčištění území nepřekročí samotnou hodnotu plochy. Nepopiratelnou pravdou je, že po vyčištění zde může být postaven nový rodinný dům. Volné stavební místa prostorově zajímavější jsou v místě nabízené za 600,00 Kč/m2, kdo chce opravdu prodat, prodá stavební místo za 300,00 400,00 Kč/m2. Pokud z důvodu zátěže, jakou znamená zbořeniště, jež stojí na stavebním místě, snížíme tuto cenu a to i s ohledem na skutečnost, že předmětem je podíl z celku, výsledná jednotková cena nedosáhne ani 100,00 Kč/m2. V každém případě pokud kterýkoliv nabyvatel odklidí to, co na stavebním pozemku se dnes nachází, zvýši cenu všech nemovitostí v okolí. Puch, jakým stávající stavba čp. 697 zamořuje okolí je nepopsatelný. Stav stavby dokazuje, že stavební úřad v místě je, tak jak i jinde v ČR, totálně nečinný. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu ve výši id. ¾ na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 191 ve výši ,00 Kč, cena pozemků dle LV č činí 120,00 Kč. Tržní cena podílu na nemovitostech a cena pozemků činí celkem ,00 Kč C) Závěr: LV č. 191 Administrativní cena nemovitostí..id. ¾ ,00 Kč Cena určená srovnáním..id. ¾ ,00 Kč LV č Administrativní cena nemovitostí ,00 Kč Cena určená srovnáním ,00 Kč

11 Obvyklou cenu podílu ve výši id. ¾ na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 191 vedeném pro katastrální území Hluk, obec Hluk, okres Uherské Hradiště, tj. pozemku parcelní číslo 2394 zastavěná plocha a nádvoří s demoliční stavbou čp. 697 včetně podílu na pozemcích parcelní číslo 2395 a 8161/18 a cenu nemovitostí evidovaných na LV č vedeném pro katastrální území Hluk, obec Hluk, okres Uherské Hradiště, tj. pozemků parcelní číslo 2347/16 a 3304/119 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jednostotisíc korun českých ,00 Kč Z toho cena nemovitostí dle LV č činí 120,00 Kč, slovy jednostodvacetkorunčeských Věcné břemeno na pozemku parcelní číslo 3304/119 zanikne pouze v případě, že vlastníkem bude Zlínský kraj. V Otrokovicích, dne 1. března 2014 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 19/14. Mapové podklady: Rodinný dům č.p. 697 je v demoličním stavu, pozemky dle LV č. 191 a 3739 tvoří úzký pruh od ulice Antonínské po silnici II/495 v katastrálním území a obci Hluk, okres Uherské Hradiště. Fotodokumentace:

12 Uliční trakt domu čp. 697, studna před domem a chodník na pozemku p.č. 8161/18 v obci Hluk, okres UH pohled na RD čp. 697 od západu dvorní obytný trakt, navazuje kůlna

13 kuchyň koupelna jedna z místností

14 zahrada hned za domem je osazená stromy...a končí u silnice II/