ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 18042916 NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, k.ú. Jindřichův Hradec Adresa nemovité věci: Václavská 58, 377 01 Jindřichův Hradec III Vlastník stavby: financial s.r.o. VKS, Kaprova 42/14, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: financial s.r.o. VKS, Kaprova 42/14, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: SUBASTA a.s. IČO: 28435842 Adresa objednavatele: T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 10.2.2016 Stav ke dni : 10.2.2016 Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 18 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 11.3.2016 Tomáš Maršál
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec. Jedná se o: A) jednotku č. 58/3 (způsob využití byt), která je vymezena v budově č.p. 58, postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na společných částech budovy č.p. 58 postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na pozemku č. parc. 640/7 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na pozemku č. parc. 640/8 (druh pozemku ostatní plocha) katastrálním území Jindřichův Hradec. B) jednotka č. 58/7 (způsob využití garáž), která je vymezena v budově č.p. 58, postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na společných částech budovy č.p. 58 postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na pozemku č. parc. 640/7 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na pozemku č. parc. 640/8 (druh pozemku ostatní plocha) katastrálním území Jindřichův Hradec. Shora uvedené jednotky č. 58/3 a č. 58/7 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 10422 pro obec a katastrální území Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, a shora uvedená budova č.p. 58 a shora uvedené pozemky č. parc. 640/7 a č. parc. 640/8 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 9300 pro obec a katastrální území Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský - 2 -
kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec. Jedná o velmi prostorný světlý byt v původním zachovalém stavu o dispozici 4+1 v bytovém domě v Jindřichově Hradci. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střecha, fasáda, plastová okna. K bytu náleží garáž. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost (školka, škola, obchody, pošta, poliklinika, kino). Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě s výbornou dostupností MHD. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3 1.2 garáž č.58/7 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn.č 58/7 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi - 3 -
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV 10422 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,850 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,808 11 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jindřichův Hradec: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 150,00 Kč/m 2-4 -
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 640/7, 640/8 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 030,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 030,00) / 1 030,00 = 0,994 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,850 = 0,808 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 5 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 143,10 0,808 923,62 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,994 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 640/7 326,00 923,62 301 100,12 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 640/8 704,00 923,62 650 228,48 Stavební pozemky - celkem 1 030,00 m 2 951 328,60 Pozemky p.č. 640/7, 640/8 - zjištěná cena = 951 328,60 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky p.č. 640/7, 640/8 = 951 328,60Kč 951 328,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 951 328,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Jindřichův Hradec Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 077,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt.58/3: 87 * 1,00 = 87,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 87,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu V 0,15 3. Příslušenství domu III 0,10 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00-6 -
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu IV 0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 55 = 0,725 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,725 = 1,015 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 077,- Kč/m 2 * 1,015 = 12 258,16 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 87,00 m 2 * 12 258,16 Kč/m 2 * 0,950 * 0,850= 861 166,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 861 166,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 951 328,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 205 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 951 328,60 Kč * 205 / 1 000 = 195 022,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 195 022,36 Kč Byt č.58/3 - zjištěná cena = 1 056 188,75 Kč 1.2 garáž č. 58/7 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 640/7, 640/8 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 030,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 030,00) / 1 030,00 = 0,994 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-7 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,850 = 0,808 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 143,10 0,808 923,62 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,994 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 640/7 326,00 923,62 301 100,12 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 640/8 704,00 923,62 650 228,48 Stavební pozemky - celkem 1 030,00 m 2 951 328,60 Pozemky p.č. 640/7, 640/8 - zjištěná cena = 951 328,60 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky p.č. 640/7, 640/8 = 951 328,60Kč 951 328,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 951 328,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122-8 -
Podlahové plochy nebytového prostoru neb. 58/7: koeficient dle typu podlahové plochy Součet upravených objemových podílů 92,08 Koeficient vybavení K4: 0,9208 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9208 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 8 095,21 Plná cena: 18,50 m 2 * 8 095,21 Kč/m 2 = 149 761,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 95 = 57,9 % Koeficient opotřebení: (1-57,9 % / 100) * 0,421 Nákladová cena CBN = 63 049,55 Kč Koeficient pp * 0,808 Cena CB = 50 944,04 Kč Garáž 58/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 50 944,04 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 951 328,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 45 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 951 328,60 Kč * 45 / 1 000 + 42 809,79 Garáž 58/7 - zjištěná cena = 93 753,83Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn. 58/7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 87,00 m 2-9 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej bytu 3+1 85 m2 Prodej bytu 3+1 v Lomnici nad Lužnicí. byt se nachází ve 3. patře bytového domu bez výtahu. K bytu náleží sklep, využívat lze i společnou prostornou půdu a prádelnu, též ve 3. patře. Vytápěn je akumulačními kamny (nízký tarif), rekonstruována koupelna. Dům se nachází v klidné části nedaleko centra obce s dobrou občanskou vybaveností. K nastěhování ihned. Lokalita Lomnice nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,95 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,98 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 10 646 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 0 m 2 1 080 000 Kč 12 706 Kč/m 2 Název: Prodej bytu 4+1 94 m2 Prodej bytu 4+1 v Dačicích. byt o celkové výměře 101 m2. Byt je zrekonstruovaný. Poslední rekonstrukce proběhla v roce 2013. Částečně vybaveno vestavěnými skříněmi, kuchyňskou linkou s myčkou a sporákem se sklokeramickou deskou. Vytápění elektrickými přímotopy. Teplá voda elektrickým bojlerem. Byt je kompletně izolovaný. Na podlahách koberce a keramická dlažba. Lokalita U Stadionu, Dačice - Dačice V Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,03 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 13 772 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m 2 0 m 2 1 350 000 Kč 14 362 Kč/m 2-10 -
Název: Prodej bytu 3+1 80 m2 k prodeji byt o velikosti 3+1 na okraji Jindřichova Hradce v Otíně (u Jitky). Byt o rozloze 80 m2 je koncipován ve švédském stylu. Jsou zde nová plastová okna, budova je zateplená, nová střecha. Elektrika v mědi. V obývacím pokoji se nachází krb na biolíh. Kuchyňská linka v ceně bytu. K bytu náleží sklep a půda, kterou lze stavební úpravou předělat třeba na kancelář. Byt působí velice příjemným dojmem. Tomu faktu napomáhají velké pokoje, které jsou dobře prosvětlené díky oknům na obě strany budovy. Nemovitost se nachází 15 min. pěšky od centra J. Hradce a 5min. od nákupního střediska albert, kaufland a jindřichohradecký bazén. Lokalita také v hodná pro nové zájemce, kteří hledají práci, neboť v této části sídlí na 40 obchodních firem. Nemovitost se nachází na velice klidném místě. Na jednu stranu využijete bezprostřední blízkost J. Hradce a na druhou přírodu. V této lokalitě funguje městská doprava. Lokalita Jindřichův Hradec - Otín, okres Jindřichův Hradec Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,98 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 17 096 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 1 499 000 Kč 18 738 Kč/m 2 Název: Prodej bytu 3+1 50 m2 Prodej přízemního bytu 3+1 v panelovém domě. PP 53 m2. Byt má nové sádrokartonové jádro. Rozvody elektřiny v mědi, voda a odpady v plastu. Nová podlaha v obývacím pokoji a kuchyni. Původní dřevěná okna. Součástí sklep. Dům zateplen, plastové stoupačky. Nízké náklady na bydlení. Lukrativní lokalita v blízkosti centra, autobusového a vlakového nádraží. Lokalita sídliště U Nádraží, Jindřichův Hradec - Jindřichův Hradec II Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,98 K3 Stáří 1,02 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,80 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m 2-11 -
0,76 12 915 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 0 m 2 850 000 Kč 17 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 646 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 13 607 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17 096 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 13 607 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 87,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 183 809 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3 1 056 189,00 Kč 1.2 garáž 58/7 93 754,00 Kč 1 149 943,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn. 58/7 1 183 809,00 Kč 2.2 0,00 Kč 1 183 809,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 1 183 809 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 149 943 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 existuje omezení vlastnického práva. - 12 -
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně 1 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi toho to typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 200 000,- Kč slovy:jedenmiliondvěstětisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Jindřichův Hradec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Jindřichova Hradce. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Jindřichův Hradec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem,dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně 1 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 200 000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Jindřichův Hradec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Jindřichova Hradce. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Jindřichův Hradec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 13 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec ve výši 1 200 000,- Kč. Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. - 14 -
Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. - 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 3 Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 640/7 v k.ú. č. 660523 Mapa oblasti - 16 -
Pozemek p.č. 640/7 v k.ú. č. 660523-17 -
- 18 -