ZNALECKÝ POSUDEK č. 612-31-2014 O ceně pozemků parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41, zapsaných na LV č. 8 v KÚ 614572 Březno u Loun, obec Postoloprty, dále pozemků parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 2842/462, 2842/465, 2842/466, 3639/127, 3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701, 4890/4, 5346, zapsaných na LV č.6914 v KÚ 687391 Louny, obec Louny, vše okres Louny Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 29.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41, zapsaných na LV č. 8 v KÚ 614572 Březno u Loun, obec Postoloprty, dále pozemků parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 2842/462, 2842/465, 2842/466, 3639/127, 3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701, 4890/4, 5346, zapsaných na LV č.6914 v KÚ 687391 Louny, obec Louny, vše okres Louny, podle stavu ke dni 27.3.2014 2. Základní informace 1.LV č.8 KÚ Březno u Loun Adresa předmětu ocenění: 439 42 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Postoloprty Katastrální území: Březno u Loun Počet obyvatel: 5 044 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 613,06 Kč/m 2 2.LV č.6914 KÚ Louny Adresa předmětu ocenění: 440 01 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Louny Katastrální území: Louny Počet obyvatel: 18 575 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 910,00 Kč/m 2 3.LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) Adresa předmětu ocenění: 439 42 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Louny Katastrální území: Louny Počet obyvatel: 5 044-2 -
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 910,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.3.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 8, 6914 Místní šetření ze dne 26, 27.3.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.8, 6914 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se v KÚ Březno u Loun a Louny, převážně ostatních ploch se způsobem využití ostatní komunikace, neplodná půda, silnice a dobývací prostor. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva, kromě poz.parc.č.4890/4 a 5346 v KÚ Louny. 8. Obsah znaleckého posudku LV č.8 KÚ Březno u Loun 1.1. Poz.parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41 LV č.6914 KÚ Louny 1.1. Poz.parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 3639/127, 4890/4, 2842/462 1.2. Poz.parc.č.5346 1.3. Poz.parc.č.2842/465, 2842/466 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. věc.břemena na poz.parc.č.4890/4, 5346 LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) 1.1. Poz.parc.č.3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty na poz.parc.č.4511-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č.8 KÚ Březno u Loun 1.1. poz.parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41 poz.parc.č.1522/3 ostatní plocha/dobývací prostor 3,00 m 2 poz.parc.č.1548/2 ostatní plocha/dobývací prostor 1 193,00 m2 Jedná se o pozemky nacházející se východně od obce Březno. Jde o Přírodní památku Březno u Postoloprt, která byla vyhlášena 19.8.1998 na ploše 1,8 ha k ochraně paleontologického naleziště a stratigrafického profilu mezinárodního významu. poz.parc.č.1753/41 ostatní plocha/silnice 106,00 m2 Jedná se o zatravněný pozemek u silnice, západně od obce Březno, mimo zastavěné území Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I Dálnice silnice 0,80 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,560 přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 613,06 0,560 1,000 343,31 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha silnice 106,00 343,31 36 390,86-4 -
Ostatní stavební pozemek - celkem 36 390,86 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2b - jiné pozemky - těžba, lomy 9 odst. 2b 613,06 0,50 306,53 Typ Název 9 odst. 2b ostatní plocha/dobývací prostor 9 odst. 2b ostatní plocha/dobývací prostor Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Srážka Cena [Kč] 1522/3 3,00 306,53 919,59 1753/41 1 193,00 306,53 365 690,29 Jiné pozemky - celkem 366 609,88 Poz.parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41 - zjištěná cena = 403 000,74 Kč LV č.6914 KÚ Louny 1.1. poz.parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 3639/127, 4890/4, 2842/462 poz.parc.č.1971/63 ostatní plocha/ostatní komunikace 48,00 m 2 poz.parc.č.1971/66 ostatní plocha/ostatní komunikace 57,00 m2 poz.parc.č.1971/106 ostatní plocha/ostatní komunikace 63,00 m2 Jedná se o malé části pozemků místních komunikací se zpevněným povrchem, nacházející se u objektu Katastrálního úřadu. poz.parc.č.3639/127 ostatní plocha/ostatní komunikace 20,00 m2 Jedná se o malou část pozemku místní komunikace se zpevněným povrchem, nacházející se v ulici Přemyslovců ( parkovací místo ). poz.parc.č.4890/4 ostatní plocha/ostatní komunikace 57,00 m2 Jedná se o malou část pozemku místní komunikace se zpevněným povrchem, nacházející se poblíž jižní části sportovního areálu. Pozemek je zatížen věcným břemenem. poz.parc.č.2842/462 ostatní plocha/jiná plocha 386,00 m2 Jedná se o část pozemku místního sportovního areálu, konkrétně fotbalového hřiště Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace Pi - 5 -
II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,750 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 910,- 0,750 1,000 682,50 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 1971/63 48,00 682,50 32 760,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 1971/66 57,00 682,50 38 902,50 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 1971/106 63,00 682,50 42 997,50 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 3639/127 20,00 682,50 13 650,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 4890/4 57,00 682,50 38 902,50 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 167 212,50 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2a 910,- 0,70 637,00 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2a ostatní plocha 2842/462 386,00 637,00 245 882,- Jiný pozemek - celkem 245 882,- Poz.parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 3639/127, 4890/4, 2842/462 - zjištěná cena = 413 094,50 Kč 1.2. poz.parc.č.5346 poz.parc.č.5346 ostatní plocha/ostatní komunikace 126,00 m 2 Jedná se o zatravněný pozemek v průmyslové zóně města, zatížený věcnými břemeny Ocenění - 6 -
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,425 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 910,- 0,425 1,000 386,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 5346 126,00 386,75 48 730,50 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 48 730,50 Poz.parc.č.5346 - zjištěná cena = 48 730,50 Kč 1.3. poz.parc.č.2842/465, 2842/466 poz.parc.2842/465 ostatní plocha/ostatní komunikace 95,00 m 2 poz.parc.2842/466 ostatní plocha/ostatní komunikace 22,00 m2 Jedná se o nezpevněné pozemky před bytovým domem u severní části sportovního areálu Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383-7 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 910,- 0,383 1,000 348,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 2842/465 95,00 348,53 33 110,35 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 2842/466 22,00 348,53 7 667,66 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 40 778,01 Poz.parc.č.2842/465, 2842/466 - zjištěná cena = 40 778,01 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.2.1. věc.břemena na poz.parc.č.4890/4, 5346 Věc.břemeno na p.č.4890/4 - Jedná se o věcné břemeno dle listiny - právo vstupovat a vjíždět za účelem zřízení a provozování plynárenského zařízení - firma RWE GasNet, s.r.o., Ustí n/l Věc.břemeno na p.č.5346 - Jedná se o věcné břemeno - umístění a provoz. elektrorozvod. zařízení - firma ČEZ ICT Services, a.s.michle, Praha Věc.břemeno na p.č.5346 - Jedná se o věcné břemeno - umístění a provoz. elektrorozvod. zařízení - firma ČEZ Distribuce, a.s., Děčín IV-Podmokly Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: věc.břemeno na p.č.4890/4: Výměra: 57,00 m 2 Jednotková cena: 682,50 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 57,00 m 2 * 682,50 Kč/m 2 * 4,00 % = 1 556,10 Kč/rok věc.břemeno na p.č.5346: Výměra: 126,00 m 2 Jednotková cena: 386,75 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 126,00 m 2 * 386,75 Kč/m 2 * 4,00 % = 1 949,22 Kč/rok věc.břemeno na p.č.5346: Výměra: 126,00 m 2 Jednotková cena: 386,75 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 126,00 m 2 * 386,75 Kč/m 2 * 4,00 % = 1 949,22 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 5 454,54 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % - 8 -
5 454,54 Kč/rok * 100 % = 5 454,54 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 5 454,54 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 5 454,54 Kč * 5 let = 27 272,70 Kč Ocenění věcného břemene činí = 27 272,70 Kč LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) 1.1. poz.parc.č.3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701 poz.parc.č.3684/8 ostatní plocha/ostatní komunikace 182,00 m 2 poz.parc.č.3684/10 ostatní plocha/ostatní komunikace 102,00 m2 Jedná se o zatravněné pozemky při asfaltové silnici, nacházející se jihozápadně od města Louny, mimo zastavěné území. poz.parc.č.3889 ostatní plocha/neplodná půda 386,00 m 2 Jedná se o zatravněný pozemek při řece Ohři, přes který je umožněn přístup do místních zahrad v zahr. kolonii., severně od města Louny. poz.parc.č.4056/60 ostatní plocha/neplodná půda 12 496,00 m 2 Jedná se o zarostlý pozemek náletovými dřevinami bez hodnoty, nacházející se poblíž památníku sovětských výsadkářů, sousedícím s polemi, svažitý, obtížně využitelný, mimo zastavěné území města. poz.parc.č.4511 ostatní plocha/neplodná půda 2 550,00 m 2 Jedná se o zarostlý pozemek náletovými křovinami bez hodnoty, nacházející se jižně od obce Dobroměřice, nepřístupný, sousedícím s polemi, svažitý, obtížně využitelný, mimo zastavěné území města. poz.parc.č.4511 ostatní plocha/neplodná půda 9 771,00 m 2 Jedná se o svažitý pozemek, nacházející se při řece Ohři, sousedícím s polemi a chmelnicemi, obtížně využitelný, na kterém se nacházejí vzrostlé stromy, převážně jasany, severně od města Louny, mimo zastavěné území města. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I Dálnice silnice 0,80 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00-9 -
P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,680 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 910,- 0,680 1,000 618,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní 3684/8 182,00 618,80 112 621,60 plocha/silnice 4 odst. 3 ostatní 3684/10 102,00 618,80 63 117,60 plocha/silnice Ostatní stavební pozemky - celkem 175 739,20 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 9,28 0,25 120 % 5,10 Typ Název 9 odst. 4 ostatní plocha/neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha/neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha/neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha/neplodná půda Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 3889 12 496,00 5,10 63 729,60 4056/60 386,00 5,10 1 968,60 4511 2 550,00 5,10 13 005,- 4701 9 771,00 5,10 49 832,10 Jiné pozemky - celkem 128 535,30 Poz.parc.č.3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701 - zjištěná cena = 304 274,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. porosty na poz.parc.č.4511 Nelesní porosty: 44. - 10 -
jasan ztepilý (jasan ztepilý) stáří S = 60 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 5 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 550 m 2 * 16,63 Kč/m 2 = 42 406,50 součinitel srovnávací bonity * 0,90 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 50,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,05 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,80 jasan ztepilý celkem = 10 018,54 Kč jasan ztepilý (jasan ztepilý) stáří S = 40 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 5 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 550 m 2 * 16,40 Kč/m 2 = 41 820,- součinitel srovnávací bonity * 0,90 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 30,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,05 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,80 jasan ztepilý celkem = 5 927,99 Kč ostatní listnaté tvrdé (ostatní listnaté tvrdé) stáří S = 40 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 7 srovnávací bonita: 7 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 550 m 2 * 16,17 Kč/m 2 = 41 233,50 součinitel srovnávací bonity * 1,25 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 10,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,05 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,80 ostatní listnaté tvrdé celkem = 2 705,95 Kč ostatní měkké listnáče (ostatní měkké listnáče) stáří S = 50 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 550 m 2 * 16,- Kč/m 2 = 40 800,- součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 10,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,05 Koeficient sadovnického významu KSV: * 2,50 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25-11 -
Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,80 ostatní měkké listnáče celkem = 2 463,30 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = 21 115,78 Kč Porosty na poz.parc.č.4511 - zjištěná cena 21 115,78 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č.8 KÚ Březno u Loun 1.1. poz.parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41 403 000,70 Kč celkem 403 000,70 Kč LV č.8 KÚ Březno u Loun celkem 403 000,70 Kč LV č.6914 KÚ Louny 1.1. poz.parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 3639/127, 4890/4, 2842/462 413 094,50 Kč 1.2. poz.parc.č.5346 48 730,50 Kč 1.3. poz.parc.č.2842/465, 2842/466 40 778,- Kč celkem 502 603,- Kč LV č.6914 KÚ Louny celkem 502 603,- Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.2.1. věc.břemena na poz.parc.č.4890/4, 5346 27 272,70 Kč Hodnota věcného břemene činí: 27 272,70 Kč LV č.6914 KÚ Louny po odečtení věcného břemene činí celkem: 475 330,30 Kč LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) 1.1. poz.parc.č.3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701 304 274,50 Kč celkem 304 274,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. porosty na poz.parc.č.4511 21 115,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 21 115,80 Kč LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) celkem 325 390,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 203 721,30 Kč - 13 -
Rekapitulace výsledných cen LV č.8 KÚ Březno u Loun 1.1. poz.parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41 403 000,70 Kč celkem 403 000,70 Kč LV č.8 KÚ Březno u Loun celkem 403 000,70 Kč LV č.6914 KÚ Louny 1.1. poz.parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 3639/127, 4890/4, 2842/462 413 094,50 Kč 1.2. poz.parc.č.5346 48 730,50 Kč 1.3. poz.parc.č.2842/465, 2842/466 40 778,- Kč celkem 502 603,- Kč LV č.6914 KÚ Louny celkem Věcná břemena 502 603,- Kč 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.2.1. věc.břemena na poz.parc.č.4890/4, 5346 27 272,70 Kč Hodnota věcného břemene činí: 27 272,70 Kč LV č.6914 KÚ Louny po odečtení věcného břemene činí celkem: 475 330,30 Kč LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) 1.1. poz.parc.č.3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701 304 274,50 Kč celkem 304 274,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. porosty na poz.parc.č.4511 21 115,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 21 115,80 Kč LV č.6914 KÚ Louny ( mimo zast. oblast ) celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 325 390,30 Kč 1 203 721,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 203 720,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstětřitisícsedmsetdvacet Kč - 14 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací K porovnání bylo použito 8 typických druhů pozemků z databáze znalce z uskutečněných prodejů v roce 2013 a inzerce realitních kanceláří, ponížené cca o 10% v oceňované oblasti Chlumčany u Loun - 15 -
1.1. poz.parc.č.418 (nezpev.část) Popis poz.parc.č.418 ostatní plocha/ostatní komunikace 792,00 m 2 Jedná se o nezpevněnou, prašnou polní cestu, nacházející se za místním hřbitovem cena celkem 1.2. poz.parc.č32/3 a č.294 61,00 Kč/m2 Popis poz.parc.č.32/3 - Jedná se o poz.parcelu, která je evidovaná jako koryto vod.toku, ale již dlouho neslouží svému účelu, dříve se jednalo o přítok do potoka. Pozemek je zarostlý náletovými křovinami a travou, velmi obtížně využitelný. cena celkem 10,00 Kč/m2 1.3. poz.parc.č.447/1 Popis poz.parc.č.447/1 ostatní plocha/ostatní komunikace 884,00 m 2 Jedná se o poz.parcelu, která se nchází v jižní okrajové části města. Jde o nezpevněnou, prašnou komunikaci. cena celkem 61,00 Kč/m2 Vlčí u Chlumčan 1.1. poz.parcč.295/1, 287/2 ( nezp.část) a č.299/1 ( nezp.část) Popis poz.parc.č.295/1 ostatní plocha/ostatní komunikace 1.681,00 m2 Jedná se o poz.parcelu, která se nchází v intravilánu obce. Jde o nezpevněnou, prašnou komunikaci. poz.parc.č.299/1 ostatní plocha/ostatní komunikace 281,00 m2 (nezpevněná část ) Jedná se o poz.parcelu, která se nchází v intravilánu obce. Jde o nezpevněnou, prašnou komunikaci. poz.parc.č.287/2 ostatní plocha/ostatní komunikace 672,00 m2 (nezpevněná část ) - 16 -
Jedná se o poz.parcelu, která se nchází v intravilánu obce. Jde o nezpevněnou, prašnou komunikaci. cena celkem 61,00 Kč/m2 1.2. poz.parc.č.293, č.287/2( zpevněná část ) č.18/2 a č. 299/1 (zpevněná část ) Popis poz.parc.č.293 ostatní plocha/ostatní komunikace 1.924,00 m 2 Jedná se o zpevněnou, prašnou místní komunikaci, nacházející se v severní okrajové části obce poz.parc.č.18/2 ostatní plocha/ostatní komunikace 490,00 m 2 Jedná se o zpevněnou, prašnou místní komunikaci, nacházející se v intravilánu obce Popis 2 ( zpevněná část ) poz.parc.č.299/1 ostatní plocha/ostatní komunikace 554,00 m Jedná se o zpevněnou, prašnou místní komunikaci, nacházející se v intravilánu obce 2 ( zpevněná část ) poz.parc.č.287/2 ostatní plocha/ostatní komunikace 921,00 m Jedná se o zpevněnou, prašnou místní komunikaci, nacházející se v intravilánu obce cena celkem 67,00 Kč/m2 Pozemky S-REALITY 1)pozemky se nachází v KÚ Solopysky u Loun Prodám soubor zemědělských pozemků KÚ Solopysky u Loun,obec Domoušice,okres Louny p.č.255/35,791/27,793/45, celková výměra 7765 m2 cena celkem 8,5 Kč/m2 2)Prodej orné půdy o výměře 9776 m2 v katastru obce Žabokliky. Pozemky jsou zemědělsky využívané, kvalitní půda s vysokou bonitou. cena celkem 18,00 Kč/m2 3)pozemky se nachází v KÚ Horní Ročov Prodám zemědělské pozemky KÚ Horní Ročov,obec Horní Ročov,okres Louny p.č.590/2,590/17,590/19,590/21,590/23,679,680/1, celková výměra 20.792 m2 cena celkem 8,5 Kč/m2 Na základě porovnání s nemovitostmi z uskutečněných prodejů, jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: - 17 -
LV č. 8 KÚ Březno u Loun poz.parc.č.1522/3 3*306,53 919,59 Kč poz.parc.č.1548/2 1 193*306,53 365 690,29 Kč ( Cenová úroveň byla stanovena dle ceny zjištěné, jedná se o památkově chráněnou lokalitu - viz popis ) poz.parc.č.1753/41 106*60 6 360 Kč celkem zaokr. 372 970 Kč Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) 403 000,00 Kč 372 970,00 Kč 372 970,00 Kč LV č. 6914 KÚ Louny poz.parc.č.1971/63 48*100 4 800 Kč poz.parc.č.1971/66 57*100 5 700 Kč poz.parc.č.1971/106 63*100 6 300 Kč poz.parc.č.2842/462 386*400 154 400 Kč poz.parc.č.2842/465 95*150 14 250 Kč poz.parc.č.2842/466 22*150 3 300 Kč poz.parc.č.3639/127 20*100 2 000 Kč poz.parc.č.3684/8 182*50 9 100 Kč poz.parc.č.3684/10 102*50 5 100 Kč poz.parc.č.3889 12 496*8 99 968 Kč poz.parc.č.4056/60 386*20 7 720 Kč poz.parc.č.4511 2 550*30 76 500 Kč poz.parc.č.4701 9 771*8 78 168 Kč poz.parc.č.4890/4 57*90 5 130 Kč (včetně zohled. věcných břemen) poz.parc.č.5346 126*80 10 080 Kč (včetně zohled. věcných břemen) celkem 482 516 Kč celkem zaokr. 482 520 Kč Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) 800 720,00 Kč 482 520,00 Kč 482 520,00 Kč - 18 -
Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. 1) Cena pozemků parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41, zapsaných na LV č. 8 v KÚ 614572 Březno u Loun, obec Postoloprty, dále pozemků parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 2842/462, 2842/465, 2842/466, 3639/127, 3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701, 4890/4, 5346, zapsaných na LV č.6914 v KÚ 687391 Louny, obec Louny, vše okres Louny, dle vyhlášky MF České republiky č.441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.3.2014 činí : 1 203 720,00 Kč 2) Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.1522/3, 1548/2, 1753/41, zapsaných na LV č. 8 v KÚ 614572 Březno u Loun, obec Postoloprty, dále pozemků parc.č.1971/63, 1971/66, 1971/106, 2842/462, 2842/465, 2842/466, 3639/127, 3684/8, 3684/10, 3889, 4056/60, 4511, 4701, 4890/4, 5346, zapsaných na LV č.6914 v KÚ 687391 Louny, obec Louny, vše okres Louny, podle stavu ke dni 27.3.2014 činí : (372 970+8482 520) 855 490,00 Kč zaokrouhleno 855 000,00 Kč Cena obvyklá 855 000,00 Kč Tj. slovy osmsetpadesátpěttisíc Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 29.3.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.3. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA - 19 -
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 612-31-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8, 6914 5 Snímek katastrální mapy Ortofoto 12 Fotodokumentace nemovitosti 2-20 -
Březno p.č.1548/2 Březno p.č.1753/41 Louny p.č.1971/63, 1971/66 Louny p.č.3889 Louny p.č.2842/462 Louny p.č.3639/127 Louny p.č.3684/8/10 Louny p.č.4056/60-21 -
Louny p.č.4511 Louny p.č.1971/106 Louny p.č.2842/465 Louny p.č.4701 Louny p.č.4890/4 Louny p.č.5346-22 -