Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3554/088/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 30, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti čp. 1, to vše v k.ú. Lejšovka obce Lejšovka. Adresa nemovitosti: Lejšovka 1 / 1, 50303 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Lejšovka, k.ú. Lejšovka, kód k.ú. 679887, LV 230 Pozemky: st. 30 Vlastník stavby: Milan Hejlek, Lejšovka 1, 50303 Lejšovka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Hejlek, Lejšovka 1, 50303 Lejšovka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j:480/2014-a, 29.5.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Datum místního šetření: 3.6.2014 Datum zpracování : 23.6.2014 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 10 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.33 V Borohrádku, dne 23.6.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1880 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1965 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 205 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 353 0 1 281 2 625 416 100,00 / 0 1 281 OP ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 811 900 Kč Výnosová hodnota 508 970 Kč Věcná hodnota 4 200 069 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí v obci s prakticky nulovou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Použité konstrukce a vybavení jsou v nižším standardu provedení, údržba je zanedbaná. Negativně bude působit zvýšená vlhkost obvodového zdiva a umístění těsně hlavní komunikace procházející obcí. S ohledem na lokalitu a účel využití se jedná o obtížně prodejný objekt. Nižší výnosová hodnota odpovídá tomuto typu nemovitosti. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí pouze mírně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem, přičemž kladu větší váhu na hodnotu zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Lejšovka leží 16 km severovýchodně od Hradce Králové. Na severu je ves obklopena lesem. Okolí je protkáno sítí cyklistických stezek. Obec leží mimo dopravní tepny. Podle statistických údajů v ní žije 205 obyvatel. Oceňovaná nemovitost se nachází na západní okrajové části obce u silnice procházející obcí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o objekt hostince se sálem s bytem a s příslušenstvím a pozemky. Objekt má několik částí nestejného stáří. Nejstarší část pohostinství je z roku 1880. V roce 1922 byl přistavěný taneční sál. Další výstavba sociálního zařízení a tanečního parketu byla pořízena v roce 1965. Další přístavek je dřevěný a slouží jako venkovní bar. Ve dvoře se nachází zastřešený parket s betonovou podlahou sloužící jako venkovní parket. Hostinec Jedná se o zděný přízemní objekt se suterénem. Střecha je sedlová a pultová na dřevěném krovu pokrytá betonovými taškami, okapy jsou z pozinkovaného plechu. Zdivo je kamenné a cihelné. Vnitřní omítky jsou vápenné, v přízemí sociální zařízení obklad bělninovými dlaždičkami, v sále a hostinci dřevěný obklad. Vnější fasáda je částečně opadaná v části k silnici. Podlaha je v přízemí betonová pokrytá keramickou dlažbou a parketami v sále. Schody do suterénu kamenné. Okna dřevěná zdvojená opatřená mřížemi, dveře typové v ocelových nebo dřevěných zárubních. V 1.NP. je vstupní chodba,výčep s lokálem, sklady, malá kuchyń, chodby a sociální zařízení, taneční sál s ochozem a bytová jednotka 1+1 též se samostatným vchodem. V podkroví je půda přístupná zvenčí po žebříku. Sál Sál je masivní budova s dřevěným stopem a půdním prostorem, obvodové zdivo je tl. 60 cm. Vlastní sál je provozně propojen s hostincem. Venkovní stěna k silnici je silně vlhká a omítka opadává. Ve vlastním sále je provedený dřevěný ochoz, přístupný po vnitřním dřevěném schodišti. Sociální zařízení Směrem do dvora byla provedena přístavba soc. zařízení. Stavba byla provedena v roce 1965. Zařízení je provedeno standardním způsobem včetně obkladů a dlažeb. Strop je rovný, střecha pultová. Bytová jednotka obsahuje obytnou kuchyň, chodbu, koupelnu s vanou a sprchovým koutem, WC, technické místnosti a pokoje s klenutými stropy. Objekt je odpojený od sítí. Byl napojen na elektroinstalaci 220/380, obecní vodovod a zemní plyn. Na pozemku je kopaná studna. Kanalizace je svedena do žumpy. Vytápění bytu bylo plynovým kotlem a radiátory. Vytápění sálu pouze lokální na tuhá paliva. Zastřešený venkovní parket Jedná se o zastřešený parket postavený ve dvorní části. Svojí velikostí odpovídá zařazení jako hala. Nosná konstrukce je provedena s dřevěných sloupků. Nad hlavní částí se střecha sedlová s mírným spádem a na jedné straně je prodloužena jako střecha pultová nad další části betonové plochy. Střešní krytina je živičná bez klempířských prvků. Obvodové zdivo je pouze v části a to do výšky 150cm. Objekt byl napojený na elektroinstalaci 220V. Venkovní bar Jedná se o jednoduchou dřevěnou stavbu na trámkové konstrukci jednostranně obitou s pultovou střechou, která slouží pro letní provoz. Střecha je pokrytá vlnitými deskami, podlaha betonová, okno dřevěné výklopné pro výdej občerstvení, dveře dřevěné. Elektroinstalace je pouze provizorní. Studna Studna je kopaná o hloubce 6,90m, která je umístěná ve dvorní části. Dnes není studna užívaná, kvalita vody není ověřena. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1880 Dílčí rekonstrukce v r. 1965 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér - 3 -
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, soudcovské, exekutorské, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 230. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 230 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: 570222 Lejšovka Katastrální území: 679887 Lejšovka Ulice: č.o.: 1 Vlastníci Podíl FO RČ: 8203283396 Milan Hejlek Lejšovka 1, 50303 Lejšovka 1 / 1 Stavby je součástí část obce Lejšovka Stavba občanského vybavení č.p. 1 na pozemku p.č. st. 30 Pozemky st. 30 Stavební parcela Parcela KN 1 281 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.PP 26,20 m 2 21,00 m 2 1.NP 416,47 m 2 332,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP sklad 21,00 m 2 1,00 21,00m 2 1.PP - celkem 21,00 m 2 21,00 m 2 1.NP 1.NP 332,00 m 2 1,00 332,00m 2 1.NP - celkem 332,00 m 2 332,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 6,01*4,36*2,5 = 65,51 m 3 1.NP (10,64*18,9+6,2*6,95)*3,25+10,64*14,1*4,81+2,53*8,80*3,35 = 1 589,80 m 3 zastřešení 10,64*18,9*(1,58+3,09/2)+10,64*14,10*(0,40+3,75/2) = 969,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 625,04 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 416 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 625,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 10 500 172 Stáří roků 134 Další životnost roků 66 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 200 069 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je napojený na vodovodní, kanalizační a elektrickou síť a rozvod zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 30 1 281 1 / 1 Celková výměra pozemků: 1 281-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Smržov 261,00 828 1 249 000 4 785 0,580 2 775 Komerční objekt Smržov, Bývalá restaurace s bydlením. Objekt byl postaven kolem roku 1913 ( rekonstrukce střechy cca před 35-ti lety). Druhá stavba, která je též předmětem prodeje byla postavena v roce 1937. Na pozemku je i garáž pro 2 automobily. Plynová přípojka je na vlastním pozemku. Nižší standard vybavení, horší údržba. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - mírně lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Celkový stav - mírně lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; Holice - Podhráz 400,00 641 1 700 000 4 250 0,440 1 870 Restaurace Holice, Restaurace po částečné rekonstrukci v Holicích, s kapacitou 120 míst. Restaurace je rozdělena na 4 části: Restaurace, salonek +letní zahrada, kuchyň a bývalá prodejna smíšeného zboží. Restaurace má kapacitu 60 míst, pivnice má kapacitu 25 míst, zahrada, na které se nachází letní posezení s krbem a s vlastním výčepem 20 míst + 40 míst v nezastřešené části, v další části se nachází bývalá prodejna smíšeného zboží s možností využití na bytovou jednotku. V restauraci je nový prostorný bar, nově vybudované sociální zařízení, nově zbudovanou kuchyň. Topení je plynové. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; Jizbice u Náchoda 355,00 426 1 040 000 2 930 0,650 1 905 Restaurace Jizbice, Komerční objekt s bytovou jednotkou 2+1 v obci Jizbice, 5 km od Náchoda. Dům je rozdělen na dvě části. V 1NP se nachází nebytové prostory určené ke komerčním účelům, které ještě nedávno sloužily jako pohostinství. Dispozice v 1NP, soc. zářízení pro pány i dámy, velký sál s krbem, který slouží k vytápění místnosti, ale zároveň může být použit i na rožnění. Dále se zde nachází výčep, zázemí pro přípravu pokrmů, salonek a příruční sklad. V 2NP je k dipozici byt 2+1, který disponuje vstupní chodbou, kuchyní, dvěma pokoji, koupelnou s vanou a WC. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; - 6 -
Slavětín nad Metují 336,00 870 1 199 000 3 568 0,790 2 819 Restaurace Slavětín nad Metují, Budova bývalého hostince ve Slavětíně nad Metují okr. Náchod, která prošla částečnou rekonstrukcí před deseti lety. V přízemí se nalézá sál o ploše 150 m2, 2 místnosti 33 m2 a 40 m2 a dále příprava místností pro sociální zařízení a šatny - celkem cca dalších 40 m2. Zastavěná plocha je 448 m2 a plocha parcely 870 m2. V přízemí jsou nové betonové podlahy a v sále parkety. Zhotoven je i rozvod vody a odpadů. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; Stanovená jednotková cena: 2 300 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 811 900 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory objekt 353 680 20 000 240 000 Celkový výnos za rok: 240 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 353 Reprodukční cena RC Kč 10 500 172 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 680 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 240 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 228 000 Náklady (za rok) Opravy a údržba 1.50 % z RC Kč/rok 157 503 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.12 % z RC Kč/rok 12 600 Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000 Ostatní náklady Kč/rok 5 000 Náklady celkem V Kč/rok 177 103 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 50 897 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota Cv Kč 508 970-7 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 5 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 230 ze dne 9.5.2014. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 3.6.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -