ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2763-77/15 o ceně pozemku p.č. 864/3, rozestavěného rodinného domu na p.č. 864/3, pozemky 864/2, 864/1 v kú Javorník-ves, obec Javorník, okr. Jeseník. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 26.6.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 26.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Javorník-ves v klidné části města. Na LV 589 jsou záznamy v části,,c,,. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě v místě. K RD jsou napojeny přípojky: NN, vodovodní přípojka, obecní kanalizace, plyn, dále provedeno odvodnění dešťových vod, povodňová zóna 3 - dle sdělení klienta na pozemcích nebyla nikdy povodeň. Dům není možno užívat. Na pozemcích se nachází venkovní úpravy tj. oplocení, přípojky inž. sítí, pozemky nejsou udržovány, sečeny. Věcné břemeno užívání části pozemku v rozsahu dle gpl. č. 417-3769/2007, spočívající v právu: průchodu zemního kabelového vedení NN v dl. 8 m pro ČEZ Distribuce, a.s. nemající mimořádný význam na cenu obvyklou. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk, Jeseník. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Javorník, kú Javorník-ves, LV č. 589 ze dne 28.5. 2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Javorník-ves. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.6.2015 za přítomnosti p. Pavla Juřeny, které mělo standardní průběh. - 2 -
Údaje o stáří rozestavěného domu je asi 7 let. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 3. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 589 pro kú Javorník-ves, obec Javorník, okr. Jeseník zapsán: Juřena Pavel Polská č.p. 449 Javorník 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům rozestavěný se šikmou střechou - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOTOU 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis p.č. 864/1-2 919 m2 - ostatní plocha p.č. 864/2-1 042 m2 - ostatní plocha p.č. 864/3-226 m2 - zastavěná plocha a nádvoří celkem: 4 187 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,-Kč Výpočet: 150,-Kč/m2 * 226 m2 = 33.900,- 150,-Kč/m2 * 1 042 m2 = 156.300,- 75,-Kč/m2 * 2 919 m2 = 218.925,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 409.125,-Kč 2.2 Rodinný dům rozestavěný se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům rozestavěný 5+kk leží na p.č. 864/3, je přízemní, podkrovní, sólo stojící. RD vzhledem k rozestavěnosti (není dokončený) není možno užívat. Dům v současné době jak je geometricky oddělen a zapsán do KN, není v souladu se skutečností tj. zastavěnou plochou, tvarem. 1.n.p.: chodba, tech. místnost, WC, kotelna, ob. pokoj+kk, šatna, pokoje, koupelna, podlahy pouze podkladní betonová mazanina, izolace vodorovná částečná, SV 293 cm, tl. zdí 45 cm, EURO okna, chybí kompletace elektro, ZTI, chybí vytápění, má být podlahové topení, v kotelně lokální kamna jako provizorní zdroj tepla k výstavbě, krb lokální, omítky jsou, kde přijdou obklady je pouze hrubá omítka, hliníkovým žebříkem do podkroví. Podkroví: 3x pokoje, WC, lodžie, podlahy hrubé betonové, SV 254 cm, EURO okna, vytápění není, omítky hotovy, střešní okna. Základy + izolace, krov + krytina Cembrit, bleskosvod ano, fasáda není, obklad fasády není, kl. konstrukce částečné-chybí parapety a svody, stav technický+údržba průměrná, stáří - 4 -
cca 7 let. RD je svojí rozestavěností skoro hotov, na dnešní poměry je proveden zbytečně velký svým objemem a zastavěnou plochou. Zastavěná plocha 1.n.p. dle KN: Zastavěná plocha 1.n.p. dle skutečnosti: 226,00 m2 187,57 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 187,57*4,37 = Podkroví-krov: 274,00 = 819,68 m3 197,22 m3 celkem = 1 093,68 m3 Výpočet RH: 1 094 m3 * 3 200,-Kč/m3 = 3 500 800,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 7 let činí celkové opotřebení stavby odborným odhadem 7 %. Výpočet VH: 3 500 800,- Kč 7 % - 245 056,-Kč Cena: 3 255 744,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 409.125,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 3.255.744,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 3. 664.869,-Kč Slovy: třimilionyšestsetšedesáčtyřitisíceosmsetšedesátdevětkč V Jeseníku, dne 26.6.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2763-77/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 3.664.869,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na Bruntálsku, Šumperku, Jesenicku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v šumperském, bruntálském jesenickém regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Jeseníku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Javorník je méně zajímavá, chybějící dostupnost do vnitrozemí, průmysl, nežádoucí skupiny obyvatel, naopak klima mírné, kompletní inž. sítě. Negativa: riziková povodňová zóna 3, pracovní příležitosti, rozestavěnost domu cca 7 let, pozemky bez údržby, věcné břemeno. Pozitiva: kompletní inž. sítě, přístupy p.č. 1064 ost. plocha Město Javorník, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK 800 000,-Kč Obec: Javorník kú: Travná u Javorníka Prodej nedokončené stavby rekreačního domu v Travné, okres Jeseník. Stavba cihlová, patrový, podlaží 2, plocha zastavěná 200 m 2, plocha pozemku 108 m 2, elektřina 230 V, 400 V, třída C úsporná. - 8 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 449 000,-Kč Obec: Skorošice Nabízíme ke koupi hrubou stavbu rozestavěného třípodlažního domu v klidné části v obci Skorošice v Jeseníkách s předpokládanou obytnou dispozicí 3+1. Přípojky inženýrských sítí - voda a elektro na hranici pozemku. Dokončeno obvodové a vnitřní zdivo, okenní výplně v 2NP, rozvod elektroinstalace. Dispozice nemovitosti: 1NP garáž, kotelna, sklepy, schodiště do 2NP. 2NP - koupelna,wc, kuchyň, obývací místnost, chodba. 3NP - dvě místnosti. Plocha pozemku: 883 m 2. - 9 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 1 600 000,-Kč Obec: Javorník kú: Javorník-město Prodej nedokončené stavby rodinného domu v kú Javorník-město, stavba z tvárnic, suterén, přízemí, podkroví, základy betonové, krov sedlový, okna plastová, krytina Ruukki, kl. konstrukce chybí, částečné instalace, vytápění, omítky, plocha pozemku 814 m2. - 10 -
FOTODOKUMENTACE rozestavěného rodinného domu na p.č. 864/3: Pohled V - 11 -
Pohled SV terasa strana SZ - 12 -
Pohled SZ chodba v 1.n.p. - 13 -
krb lokální - 14 -
kotelna - 15 -
WC - 16 -
- 17 - kotelna
- 18 - podkroví
pokoje - 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------1 800 000,-Kč---------------------------- slovy: --------------------------------jedenmilionosmsettisíckč--------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 24 -